美国买房合同解析「Contingency」是什么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-21 美房帮



在美国买房时,有几个“偶发或特殊事件 Contingencies”经常在合同内提到并做准备(就是说万一这些情况发生了,买家是否有权中止合同,拿回定金 Deposit)。


(1) 如涉及贷款,银行要请估价师去对房子真实价值做综合性评估 Appraisal。万一评估出来的房价甚至低于您想从银行拿到的贷款额,“偶发事件 contingency”就发生了。比如您签合同购买 80 万的房子,打算贷款 70% 也就是向银行借 56 万。可是估价师对此房评估只值 70 万,那么银行就只贷给您 70万 X 70% = 49万,意味着您需要再想办法自己增加首付 56 – 49 = 7万。没这笔钱怎么办?可以不买了并把原来 10% 的定金拿回来吗?合同里有这项 Appraisal Contingency 就没问题。


(2) 努力几个星期后,贷款仍然没有获批,当然买不成了。合同里有这项 Financing Contingency 就没问题。


(3) 签了协议书/合同,请工程师做完房屋检查,但发现管道系统年久失修,或线路古老不胜负荷,或屋顶漏水严重,……等等。

这时买家有三种选择:

1. 马上与屋主协商修理或折减房价做为补偿;

2. 中止合同; 

3. 不在乎,继续合同(不用奇怪,这种买家本来就打算把此宅夷为平地)。

对前两者, 合同里一定要有这项 Inspection Contingency !



Contingencies 不止这几种,有时律师会依据别的特殊情况增加别的特殊条款。又比方有些买家需要卖掉自己原来的房子才能过户新家,合同里就可以有这个“卖旧买新 Buying Contingency on Selling Current Home”。当然屋主也不会痴情等永久,这种条款会有一个时间限制,一旦超过天数,屋主就有权马上取消合同。


本文由资深地产经纪Nina 李妮娜提供,内容及图片转载自CCHP.com。


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