银行是如何考量你的贷款能力的?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-14 加拿大地产周刊



“五C”原则


通常,抵押贷款机构使用“五C”原则来分析一个人的贷款能力:

  1. 偿还能力(收入)

  2. 当前经济状况(你所在的职业目前的经济状态以及你所在的城市和国家的经济状况)

  3. 首付资金(您提供的首付,也就是你提供的用以争取到该资产的资金数量)

  4. 抵押品(房屋价值)

  5. 个人信用(你偿还债务的历史,或你的信用记录)



GDS与TDS


要有资格获得抵押贷款,银行将检查两个比率:

  1. 毛债务开支(Gross Debt Service,GDS)比率:GDS比率是借款人每月需要支付的所有住房费用(包括贷款、物业税、取暖费和50%物业管理费)在其收入中的百分比。

  2. 总债务开支(Total Debt Service,TDS)比率:TDS比率是借款人每月需要支付的住房费用(GDS)加上其他必需支出,比如信用卡还款和汽车贷款还款,在其收入中的百分比。


然而贷款人需要记住。这两个比率是银行用来评估你的债务负担的,不应该用来判断你的债务贷款是否可控。这是因为这些债务比率不考虑日常开支。因此,就房屋贷款、地税和取暖费用而言,即使你的GDS比率低于32%这个临界值,或是TDS比率低于40%这个临界值,你可能仍然难以负担各种月度支出。



出租型物业的债务比率


对于用于出租的物业,简单来说,银行在计算债务比率时一般采用TDS,而且评估用于出租物业的贷款资格机制相当重要。这里就举例来说明出租型物业申请贷款时,银行是如何考量租金收入和房屋费用支出的。


一般来说,银行在审查出租型物业的贷款资格时将考虑两个因素,即债务开支及租金收入比率(Debt Service Coverage ratio,DSCR)和租金抵消规则(Rental offset rules)。


DSCR,即净运营收入(租金收入减去所有合理的房屋运营费用)除以债务开支(每次还房贷的供款额)。例如,如果物业的租金收入是每月2000元,该房屋的运营支出是500元,房贷月供为1200元,那么DSCR为1.25($2000 – $500 / $1200)。大多数银行希望看到至少1.1倍的租金回报,因此对于你在出租物业上的每一元花费,你至少要有1.1元的收入。


银行将使用50%至70%的租金收入来抵消本金以及你还贷时所付的利息和税收(interest and tax mortgage payments,PIT)。所以,如果你的物业出租每月收入2000元,银行只会用其中的1000元至1400元来抵消PIT。这里举例说明,我们假设PIT为1425元,因为你赚2000元的收入,银行使用70%租赁抵消规则,你可以从PIT中扣除1400元,剩下的25元缺口将添加到你的债务中,因此增加了你TDS比率中的债务部分。


然而,对于出租型物业的债务比率没有标准。一些银行利用DSCR,而其贷款机构可能使用租金抵消规则。最好的方法是与房贷专业人士讨论来确定自己最好的选择。


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