银行是如何考量你的贷款能力的？,加拿大地产周刊微信公众号文章

“五C”原则

通常，抵押贷款机构使用“五C”原则来分析一个人的贷款能力:

偿还能力（收入）
当前经济状况（你所在的职业目前的经济状态以及你所在的城市和国家的经济状况）
首付资金（您提供的首付，也就是你提供的用以争取到该资产的资金数量）
抵押品（房屋价值）
个人信用（你偿还债务的历史，或你的信用记录）

GDS与TDS

要有资格获得抵押贷款，银行将检查两个比率：

毛债务开支（Gross Debt Service，GDS）比率：GDS比率是借款人每月需要支付的所有住房费用（包括贷款、物业税、取暖费和50%物业管理费）在其收入中的百分比。
总债务开支（Total Debt Service，TDS）比率：TDS比率是借款人每月需要支付的住房费用（GDS）加上其他必需支出，比如信用卡还款和汽车贷款还款，在其收入中的百分比。

然而贷款人需要记住。这两个比率是银行用来评估你的债务负担的，不应该用来判断你的债务贷款是否可控。这是因为这些债务比率不考虑日常开支。因此，就房屋贷款、地税和取暖费用而言，即使你的GDS比率低于32%这个临界值，或是TDS比率低于40%这个临界值，你可能仍然难以负担各种月度支出。

出租型物业的债务比率

对于用于出租的物业，简单来说，银行在计算债务比率时一般采用TDS，而且评估用于出租物业的贷款资格机制相当重要。这里就举例来说明出租型物业申请贷款时，银行是如何考量租金收入和房屋费用支出的。

一般来说，银行在审查出租型物业的贷款资格时将考虑两个因素，即债务开支及租金收入比率（Debt Service Coverage ratio，DSCR）和租金抵消规则（Rental offset rules）。

DSCR，即净运营收入（租金收入减去所有合理的房屋运营费用）除以债务开支（每次还房贷的供款额）。例如，如果物业的租金收入是每月2000元，该房屋的运营支出是500元，房贷月供为1200元，那么DSCR为1.25（$2000 – $500 / $1200）。大多数银行希望看到至少1.1倍的租金回报，因此对于你在出租物业上的每一元花费，你至少要有1.1元的收入。

银行将使用50%至70%的租金收入来抵消本金以及你还贷时所付的利息和税收（interest and tax mortgage payments，PIT）。所以，如果你的物业出租每月收入2000元，银行只会用其中的1000元至1400元来抵消PIT。这里举例说明，我们假设PIT为1425元，因为你赚2000元的收入，银行使用70%租赁抵消规则，你可以从PIT中扣除1400元，剩下的25元缺口将添加到你的债务中，因此增加了你TDS比率中的债务部分。

然而，对于出租型物业的债务比率没有标准。一些银行利用DSCR，而其贷款机构可能使用租金抵消规则。最好的方法是与房贷专业人士讨论来确定自己最好的选择。

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