【转贷】的陷阱 +【抢票】$888门票免费送

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-22 土澳思维


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2016年的悉尼论坛,整合悉尼金融、不动产、法律、税务等行业最强实力,专题演讲,为您指点江山;关于英国脱欧、澳洲大选、新财政年,听最懂悉尼的精英深度剖析,让您高瞻远瞩,看清未来!更有重量嘉宾与您一起“碰脑会”,讨论“2016年澳洲华人投资的机会是更多了,还是更少了?”


介绍一下此次论坛的亮点


1. KVB昆仑国际首席外汇交易师 Colin,为大家解读外汇新格局;

2. 悉游纪传媒总裁 Chuck,为大家解读如何在互联网+时代有效打造公司品牌和进行有价值的营销推广;

3. Westpac大区经理 Lily,为大家解读新形势下的银行贷款形势以及未来政策变化;

4. 德盈律师事务代表律师 Vivienne,为现场嘉宾解析对于投资方向的政府新政策调整;

5. 澳洲本土上市大型开发集团 Metro 总经理 Phil,介绍新形势下的不动产投资优劣。


。。。(此处省略几百字)


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今天,有一个客户急匆匆地来找我咨询房屋贷款中的转贷(refinance)问题,让我给她出出主意。


法律上的保护


首先,澳洲的住宅贷款是受到国家消费者信用保护法案 NCCP 的监控和保护的。所以,不论您是直接找银行的贷款经理,还是找我们贷款经纪人(Broker),大家都要确保您在转贷的过程中得到了真正的优惠。而且,法律规定,每个优惠需要结合在一起来看,决定是不是总体上的优惠比先前的贷款好。


我举个例子,比如小红在银行A有100万贷款,自住利息4.04%,100%浮动利率,有对冲账号。现在银行B有一个新的产品,自住利息4.00%,100%浮动利率,但没有对冲账号,有$1,500的转贷现金返还。问小红该不该转贷?


首先银行A的贷款是浮动利率,所以转贷出来是没有罚金的。银行B的利息比现在的要低,还有1,500刀的现金返还,感觉上还不错。但问题的关键就是一个有对冲账号,一个没有。所以如果:


  1. 小红觉得自己今后会有不少闲钱,而且想把闲钱存入对冲账户中来减少利息的话,就不能转贷给银行B,因为总体上的优惠比先前的贷款要差;

  2. 小红知道自己不太可能有闲钱,这种情况下就可以转贷给银行B,因为总体上的优惠比先前的贷款要好。


每一个贷款经纪人在帮您递交申请之前,需要签署和认证转贷符合法律上的并非不适合(not unsuitable)负责任的放贷(responsible lending)要求。


转贷陷阱


1.  一切向利率看齐


利率很重要,这一点是肯定的。我相信大多数贷款经纪人都会为客户争取最大利益,利率当然越低越好。可是,您有没有想过,低利率真的不是一切。比如像上面提到的有无对冲账户,再比如,有无月费、银行ATM的数量、是否可以无卡取钱、网上银行的功能、客服中心是在澳洲还是在海外、有无门面、历史上如果央妈降息是否会跟随等等因素都可以决定您贷款的最终利益和成本。


我举两个真实的例子(声明:没有在帮联邦银行做广告):


一个客户要求我一定要选联邦银行CBA,但是,它的利率在很多银行里都不算最低的。我问客户为什么,她回答道:“我太喜欢CBA的网上银行以及它的APP了,功能真的非常强大,还可以不用带银行卡就可以用手机取钱,ATM也到处都是,我就喜欢CBA。”


还有一个客户也一定要求我选联邦银行CBA。理由是:“很多其它银行的客服中心都设在海外,我实在是听不懂他们的英语口音。”


2. 无原则地消耗转贷后的套现(cash out)


过去几年,悉尼猫本的房价涨得厉害,所以,在符合有效还款放贷政策 serviceability 的前提下,经过转贷后,房贷的总额就会增大(通常是房价的80%),因此会有不小的套现机会。Cash Out就好比银行的信用卡,如果没有一个针对支出方面的有效约束,那是非常危险的。


3. 偷懒


如果我问10个客户是否知道他们目前的房贷利率, 能有3个以上说出来并且说得准确的人士真的不多。当初最有竞争力的银行和产品,两年后不一定是最好的。再做转贷的时候,一定要做好研究,或寻求贷款经纪人的协助,在几十家银行里找到最合适的房贷产品。


4. 等到固定利率到期了才考虑是否转贷


大多数固定利率的产品到期后会自动转成没有折扣的标准利率。这个标准利率有可能很高。比如,目前圣乔治的自住2年定率为3.75%,但两年到期后,利率自动会变成浮动标准利率,目前,圣乔治自住房浮动标准利率为5.44%,是不是很高?


一般来说,在固定利率到期前一至两个月就需要决定是否跟现有银行谈判获取一个新的打折浮动利率或固定利率,如果结果不满意,就需要考虑转贷了。


5. 因为固定利率还没过期,不敢转贷(怕罚款)


在澳洲,浮动利率的转贷是没有罚款的。但是,在固定利率到期前就转贷出去,通常会有罚款。很多人就问我,这个罚款会有多少?罚款的算法其实很复杂,最好的办法就是打电话去银行客服询问,大多数银行都可以在电话里给出您一个确切的罚款金额。很多时候,这个金额比我想象的要低很多。因此,如果您有未过期的固定利率产品,但又想转贷,最好的办法就是自己或让贷款经纪人打电话去银行问清楚后,再考虑下一步。


总结


通常,银行房贷产品的期限是30年。但很少有人真的是30年都维持同一个贷款产品的。不管是自住房还是投资房人士,定期了解房贷市场的动向(每2-3年)有可能为您节省不少的钱。


好了,今天就聊到这,祝大家周末愉快!




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