【忠诚国际教育】加拿大房市持续飙升的背后原因:海外买家只是其一

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-12 山东忠诚公司


最近加拿大有一场房地产行业内部的会议举行,参加会议的成员包括:银行(RBC、BMO、 CIBC、 TD);非银行贷款机构(Home capital、First National Financial、Equitable);房贷承保商(Genworth MI Canada、Canada Guaranty );多伦多建筑商(Tridel);房地产中介方(Brookfield Real Estate Services)


会议的重要结论总结如下:


多伦多与温哥华的房屋供给的稀缺是推动房价达到目前高位的最主要原因。而这种供给的严重不足有很多因素造成,比如政府对于土地使用的严格限制。


其他推动房屋价格上行的因素:


海外买家(特别是温哥华的海外买家)

贷款的低利率

稳定的就业增长率

稳定的经济增长率


小编:早先,BC省政府就表示将在适当的时候公布海外买家购房信息。然而就在7月8日,政府突然公布一份"海外买家数据",这也是加拿大政府关于楼市的第一份数据统计。


不过,显然这份统计数据是紧急出台的!数据仅反映近20天的房产交易(从6月10至6月29日)。在BC全省10148宗房屋交易中,海外买家只占337人,比例为3.3%。这些海外买家中,258个来自中国大陆,占总交易量的2.54%。


在大温地区,海外买家比例略高一些,为5.1%,其中大部分是中国买家。在个别地区,海外买家的比例相对较高,比如在热门的列治文市(Richmond),海外买家占了14.3%,在总成交额3.71亿元的交易中,有6100万来自海外买家;在本拿比(Burnaby),海外买家在所有交易中占10.9%;在素里(Surrey),这一比例为3.3%。


在温哥华市,温西、温东和市中心共成交1139宗房产交易,总金额为16亿元,其中只有47宗交易与海外买家有关,比例为4.1%。数据显示,海外买家在楼市的投资为人均115万加元左右,加拿大公民和永久居民在楼市的投资则为人均73万加元左右。


上述数据清晰的表明,总数只占3%-5%的外国买家,其中虽然中国买家占比例高,但这么小的基数根本就构不成颠覆大温哥华房价的气候。

因为要缓解房价的高企,要从供给关系着眼:多伦多和悉尼、墨尔本等城市一样,对房屋的需求的来源并不单一,不是控制某一种买家——比如海外买家——就能对房价产生有效影响的。


能寄希望的,只有看政府会不会逐渐提高供应量。


加拿大政府对于土地使用有严格的限制。温哥华被群山环绕,适宜建房的地形较少。BC省政府同时出台政策,限制房产开发商开发温哥华周边大量农田。安省也有相似政策限制开发商对闲置土地进行房产开发,并严格了土地审批计划。


这一点其实和纽约也有相似之处。住在纽约的诺贝尔奖得主、经济学家Paul Krugman就在《纽约时报》上撰文分析过,纽约房价过高的一个主要原因就是政府的对于建房的限制过多、供应量太少,使得买房成为了少数富人的权利。


他指出,政府是没有办法控制人们买房的需求的,但是却可以通过对减少限制来改变市政规划,提高供应量,让更多人能够负担纽约的住房。


但是据多伦多地产局6月4日最新公布的数据显示,大多伦多地区5月份整个房屋销售量为12,870幢,与去年同期相比上涨10.6%。新放盘数量18,611幢,却比同期下跌6.4%。


根据加拿大广播公司的报道,加拿大房屋贷款公司的估算是,2016年加拿大的新房开工量会在18.13万到19.23万之间,而2017年则只会有17.26万到18.20万 ;这与2015年的新房开工量相比是连续两年下降。


在需求方面:2016年4月,加拿自由党联邦政府公布了2016年加拿大移民计划。这项方案中,加拿大今年移民总名额将会提高至305,000人,创下了50年的新高。


同时多伦多在2013年超越芝加哥成为北美第四大都市,加拿大1/6的就业机会集中在多伦多。大型的城市因为其就业、教育、 医疗等资源的相对更完善,而吸引大量外省移民前来聚居。


除了经济发达,工作机会多之外,当前多伦多的多元文化发展极为融洽。不仅是华人社区,穆斯林社区、菲律宾社区、韩裔社区等在多伦多的发展日益壮大,包容性更强,不同族裔的人士都可以在本民族文化的社区中找到归属感。


据统计,80%以上的加拿大移民都是最终选择居住在多伦多和温哥华两个城市。


在如此供求关系不均的环境下,房价正在朝着纽约发展的多伦多,或许也需要以同样的方式提高房屋的供应量,才可能让房价涨势有所减缓。不过,市政府会不会这样考虑,减少建筑限制呢?而且,即使市政能够意识到这个问题,按照我们的效率,发生改变起码也是十多年乃至几十年之后的事情了吧……


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