投资美国房产那些隐藏的风险容易被忽视

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-25 美国移民信息平台



不知道从什么时候开始,去海外买房成为了许多高净值客户的时尚选择,尤其是次贷危机后,美国的房产简直成为了中国有钱人眼中的香饽饽。每年中国人购买美国房产的规模迅速增长,2010年,中国人投资美国住宅投资额仅为59.4亿美元,2014年,这个数字已经达到286亿美元的高位。



当然,相对国内来讲,美国房产确实有价格便宜、租金高等优势,但有也有很多的风险,常见的比如有:房产税、维修费、律师费、保险费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等,这些一般都是中介公司会明确提示的。但有一些隐藏的风险,中介则一般都不会主动提示,同时投资者自己也是很容易忽视。
 
容易忽视的风险一:不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产,需要缴纳30%的个人收入税。
 
有很多投资人是不具有美国身份的,美国税法规定,对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税,而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣,这项税收的负担是很重的,而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话,这个风险是必须考察清楚的。
 
当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税,虽然其累进税率最高达35%,因为可以降低纳税基数,一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划,而美国的律师费是比较贵的。
 
有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税,但这种方式风险更大,可能面临罚款甚至是刑事责任。
 
有的投资者可能会问,如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗?确实不错,但此时你作为美国的税务居民,山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!
 
容易忽视的风险二:非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。
 
当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时,如果持有期间不超过一年,用累进税率来进行计税,累进税率的。如果持有超过一年,则适用长期资本利得税,一般税率最高不超过15%,但特殊情况下可能高达25%甚至于28%,比如50万美金购买的房产,以70万美金出售,获利20万,需要缴纳所得税5万美金;而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》,为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大,将征收相当于房产交易价格10%的预收税,也就是7万美金,完成交易后,再进行抵扣。
 

容易忽视的风险三:美国房屋交易成本很高,除了需要缴纳高额税金外,各种费用也是非常高的,有的费用由买方支付,有的费用由卖方支付,在选择作为投资时,你的房子会需要将来卖出获利,因此一定不能忽视。


费用一、中介佣金
出售房产时,一般中介佣金由卖方支付,而且美国的中介佣金远高于国内,达4-6%,而国内一般都在1%-2%;也就是说50万美金的房子,如果需要卖掉,得支付12-18万人民币的中介费。

费用二:产权保险
在美国做房产交易时,一般都会购买产权保险,以防止当产权出现纠纷时,可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右,也就是说50万美金的房产,保险费可能高达1.5万人民币左右,每个州都不一样,譬如纽约可能需要0.6%还多,而加利福尼亚则只需要0.4%多一些,在西海岸,产权保险一般都由出售方购买,而在其他州,则一般由买房人承担。

中国投资者往往会觉得产权保险没必要,这是非常危险的想法。因为美国是一个特别容易牵涉诉讼的国度。一个房子的产权会因为:产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前,一般都会请专业人士进行产权调查,这在国内是不可想象的。虽然做过产权调查,绝大部分美国人人还是会购买产权保险,因为一旦导致诉讼,损失是非常难以控制的。

还有很多其他费用,如下表:


容易忽视的风险四:非美国税务居民的遗产税风险,可能导致资产大幅度折损。

案例:钱先生的孩子到美国上高中,钱太太陪同,但她的绿卡还在申请中,同时她又以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月,钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现,要继承这套房产,他们需要缴纳近30万美元的遗产税!

很多国人购买美国房产,都是用个人名义直接购买,那么如果房产持有人死亡,根据美国税法的属人兼属地原则,就必然面临遗产税的风险。

如果持有人是美国税务居民身份,那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额,只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻,则两个人至少有超过千万美元的免税额,相当于人民币六千万以上,因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。当然对于部分移民美国的富豪,遗产税的规划就是一个很系统的工程,我们在这里暂时不做探讨。

我们要提醒的是很多国内的投资者,并不具备美国身份,他们往往简单的以自己的名义在美国购买房产,虽然不受任何限购政策限制,但需要特别注意的是:美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税,且免税额仅6万美金,税率最高达40%,如果持有人一旦身故,他持有的美国房产如果需要继承,则将面临高达40%的遗产税率,资产面临大幅折损。

有的投资人可能会提出,我提前将财产赠与给子女呢?因为美国税法规定:“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。美国税法还规定:“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等,需要缴纳赠与税”。

那么如何解决呢?对于自己不是美国税务居民,但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士,可以采取直接赠与资金,然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女还是用于自住的话,将来如果出售该房产时,还可能有25万美元的资本利得税的免税额。

对于既没有美国身份,又没有近亲属是美国身份的投资者来说,一般有三种通用方法:
 
方法一,联名持有房产,当一个持有人死亡后,房产直接全部归另一个人持有人持有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。
 
方法二,生前出售房产,因为美国税法规定,对于美国人在美国的现金存款是不征收遗产税的,因此如果能在房产持有人去世前及时出售房产,及时将房产变成现金,则主要成本就是资本利得税,只针对房子增值产生的资本利得征收15-20%,最高不超过28%的税。比起整体房产的价值的近40%的遗产税,税务负担就大大降低了。同时如果继承人继承的是房产,将来他需要变现的时候,还得再缴纳资本利得税。
 
但这个方法有两个致命缺陷:
 
缺陷一:如果持有人意外死亡,根本不可能预见,当然不可能提前出售房产;
 
缺陷二:就算是病危时临时处置,处置时也得和死神赛跑,仓促出售房产,必然也会导致房产的贱卖处理。
 
方法三,用LLC公司持有房产,同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司,再持有LLC公司的股权。当实际控制人去世后,可以直接在离岸地办理股权转让,而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。但如果要贷款购买房产,则结构需要更复杂一些。
实际控制人

离岸公司

美国LLC公司

美国房产

同时当需要出售持有的房产时,只需要缴纳LLC公司的相关税费即可,而且可以很好的保证实际控制人的隐私,规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士,最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构,虽然需要付出一定的时间、精力和费用,但对于长期安全持有资产非常有必要。


在此笔者提示投资者,在进行海外地产投资时,因为经济环境的不同,一定不能直接套用国内的投资经验,比如笔者曾经听一位英国房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产,声称这个地区将迅速的发展成为城市副中心。而实际上一个正在高速城市化过程中的国家(中国)和一个成熟城市化的国家(英国),其大城市郊区的发展速度是不可同日而语的。


同时由于我们对国外的法律、经济环境和交易习惯等不熟悉,而中介一般为了迅速成交,往往不会告知全部风险,而这些风险往往是我们无法预见甚至于无法理解的。


因此我们在进行投资前,最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承,是属于站在客户角度并给与客户专业咨询和管理服务的专家。





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