【生活】澳洲地产小知识,那些二手中介不会告诉你的秘密!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-20 澳洲中文台



在澳大利亚做地产开发,项目选址是既讲求艺术又讲求科学。称其为艺术是因为作为开发商,你需要有足够的想象力和敏锐的直觉,能够知道考虑中的地块具有怎样的潜力能转化为有特色的建筑项目。称其为科学是因为你需要了解与每个区域,街道和地区所相关的事实因素,数字;并且也要了解附近项目的销售情况,租金产出,在短期内附近可能建造新房,历史上该区域的中间价的变动和将来政府规划的政策,策略等等,因为这些因素都将会影响你的地块。无论是小的联排别墅的项目还是非常大的商业和住宅混合的高层建筑都会面临这些情况。


我们相信在地产开发项目选址中有几个方面是值得探讨的:


●如何用合理的价格买到最好的地块

在考虑开发地块的时候,有哪些点是需要特别注意的

如何在购买地块时谈到最好的条件



获取地块


这是在整个开发项目中最重要的第一步。哪里是最好的开发地块,如何获得定价合理的地块?通常情况下,特别是在今天澳大利亚这种非常火热的市场状况下,很多地块因为业主的期望值很高,定价都过高于一个勤奋的开发商愿意支付的费用。

我们公司每个星期都会获得大约10个地块的信息,公平地说其中的9个都会是定价过高,或者是有些隐藏的问题。那最后剩下的一个地块则是这个行业中每个人都想拿到的,特别当这些地块是公开通过网络登广告的或者是有销售推广支持的。你或许要问,这种情况下,如何能够买到一个合适的地块呢?

我们的建议是集中精力在那些线下推广或者是私下售卖的地块。并不是每一个业主都愿意拍卖的,同时这些地块也不一定是在那些大的房产代理中介的手里。通常小的中介,会计,和财务顾问会与开发商直接客户打交道,所以他们会有第一手的关于新地块出售的信息。所以你需要尽可能地运用可靠的渠道和紧密的关系来拓展你的关系网,并且明确的定义你选择地块的要求(预算,地址,地带),所以你的关系网可以在推荐给你相关项目之前先替你筛选。

同时,你需要了解谁是获得业主直接许可拥有这个地块售卖权的。我曾经很多次看到过这种情况:一个代理会告诉你这个地块要价是1000万澳币,你相信这个是业主的要价。当你自己做分析的时候会发现,这块地只值850万澳币,因为你觉得这个要价过高,所以你都不愿意去谈判。但是,你不知道的是,你可以通过与中介/房东磋商价格事宜。“漫天叫价,落地还钱”这句古语放之四海皆准!

在有些非常大而且复杂的地块情况下,需要要求能与代理商一起与业主见面,这样很多技术性的问题可以很公开地去解决和协商。不要完全依赖中介作为一个类似“邮递员”一样的沟通,有时候信息会在传达的过程中有所损失,而且坦白来说,很多时候并不能完全依赖中介来跟进你的项目。一些好的地块可以通过买方代理来搜寻,虽然会需要支付额外的一些费用,但是你可以节省大量的时间以及金钱成本!




注意事项


我们公司有大量带着地块来咨询开发事宜的客户,但是许多看起来以低于市场价购入的地块,开发投资回报往往不高,甚至很低!


这又是为什么呢?


因为客户并没有充分了解到那些隐藏在合同(Section 32)背后的问题。学区、朝向、地形等这些表面因素已经不是限制客户选择地块的主要因素了。在这个信息爆炸的时代,稍一搜索便可以得到这些信息。但是仅仅知道这些,仍不足以最大化开发回报率!


我们来简单叙述一下几个影响地块开发价值的因素。


1

Easement/Pipeline


简单来说easement的大小限制了开发用地的实际可建筑面积。澳洲在过去20年内的建筑大多数都是前后院加建筑,已建筑面积都偏小,所以单从原地块/房屋是无法确切的了解到easement的大小的。


去年6月陪客户去看房,一套位于Doncaster East的近800平方的地块仅要价98万澳币,远低于当时的市场价。然而,在查看了地块具体信息后发现该地块easement约占到土地面积大小的60%,根本没有任何开发价值。



Work or build near our assets or easements


2

坡度


对于低密度的开发项目,过于平坦的地面或者是坡度过大的地面都不是最好的。地块有一个平缓的坡度是比较理想的,这样可以做一些比较有意思的外部设计, 或者是有地下室的区域可以允许做一些更有创意的内部设计。自然的坡度能增加居住的隐私和减少直接看到内部的可能性。当然对高层建筑,这不是一个主要的问题。




3

过往的批文申请


澳洲的房屋交易合同里,必须带有地块过去7年内的分割批文申请记录。而这部分却往往是许多没有经验的开发商忽略的地方。过去的批文申请理事,包括Council以及VCAT的批复都会影响到再次申请批文。


[实例分析]客户带来一块位于Chadstone的地,打算申请批文两套联排别墅的批文。我们在与市政沟通后发现,前房主曾经申请过批文,当时VCAT对于土地上的两颗树木的移动有异议,但是前房东不知道出于什么原因,没有去参加听证会,而后来也放弃的批文的申请。VCAT以及Council默认它们的意见生效,导致这两棵树以后默认无法移动!最终影响到了现在的批文申请,导致房屋结构设计必须绕开它们,大大增加了设计难度!


其实本来这不是什么大问题,设计图与市政意见冲突几乎是每天都在墨尔本各个区域发生的事,而由于前房东的缺席,现房东的无视,导致了开发难度以及成本的增加!



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