达拉斯发展势头强劲,成美国房产增长最快城市之一

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-21 i美国房产




富可敌国:德州GDP总量超加拿大




德州经济发展势头强劲,是全美国发展最迅速的大州,2015福布斯全美发展最快城市排行榜中,德克萨斯州前十名便占了五席。美国时代周刊杂志将德克萨斯州誉为“美国的未来”,其巨大的城市发展潜力吸引全球投资者的目光。

同时它在房屋售租比和经济环境等方面具有独到优势,通过和其他州比较,我们发现德州房地产已脱颖而出,成为美国房产投资的新秀。


根据美国联邦经济分析局数据,2012年德克萨斯州的GDP达1.46万亿美元,在各州中名列第二,仅次于加利福尼亚州,如果将德州视为一个独立国家,其经济实力相当于世界第12大经济体,经济总量和加拿大相当。同时,德州经济增速迅猛,2006至2012年GDP增速4.81%,在全美名列第二,远高于纽约州(2.66%,第30名)和加州(1.81%,第44名)。


这样的快速成长归功于德州的低所得税。德州政府不向个人和公司征收州所得税,与加州和纽约州10%左右的高税率形成鲜明对比。美国权威的《首席执行官》杂志(Chief Executive magazine)已至少连续六年将德州评选为全美商业环境最友好的州。宽松的商业环境吸引美国各大公司将总部迁往德州。2013年,财富500强企业中,有52家的总部设在德州,与纽约州并列全美第二,仅次于加州的54家。总部在德州的公司包括财富500强第一位埃克森美孚公司,美国最大电信运营商AT&T公司全世界载客量最大的美国航空公司,以及戴尔德州仪器等,而爱立信华为中兴三星美国总部也在德州。这些大企业以及繁多的中小企业带动了本地就业,自2009年2月至2013年5月,美国净增加2,076,000个新工作机会,其中882,582个(即43%)是德克萨斯一个州创造出来的。

德州繁荣的经济、众多的国际知名企业及零个人所得税率吸引了大量人口从美国其他州和国外迁往德州,其中不乏高科技高素质高收入人才。2004至2010年间,德州是全美五十个州中净居民流入量最多的州,比第二名北卡罗来纳州高出近一倍,而这些新居民中有四分之一的人来自加州。2015一整年德州人口净流入为49万人口,位列全美各州第一。




达拉斯:全美就业增长最快的地区




达拉斯是一座多彩多姿的城市,位于美国西南部的中心地带。达拉斯/沃斯堡(DFW)是美国第四大、南方第一大大都会区。达拉斯的城市人口约124万,达拉斯/沃斯堡(DFW)城市群人口接近700万,仅低于纽约、洛杉矶、旧金山大都会区。

达拉斯在商业方面被称为“国际门户”,因为它是美国最大的公司总部聚集地之一,达福(DFW)都会区拥有20多家“全球500强”公司,包括了埃克森美孚,AT&T,德州仪器,美国航空等。达拉斯经济支柱为电信业、计算机技术、石油业、银行业和航空运输业,这里有举世闻名的“电信走廊”。中国著名企业华为和中兴的北美总部就坐落在达拉斯。达拉斯为美国西南部的文化和商业中心,连续六年被评为美国最大的新兴和扩展业务城市。

达拉斯是美国最为著名的工业大城。第二次世界大战之后的达拉斯,在电子计算机上面的发展已然成为了美国电子行业的佼佼者。同时它的石油业以及纺织业非常的发达。目前达拉斯综合经济水平在美国所有城市中排名第六位。达拉斯地区是美国四大就业中心区之一,是全美就业年增长率最快的地区。


达拉斯的交通异常便利,使其称为全美三大会议中心之一,一年一度的德克萨斯州博览会在此举行。达拉斯-沃斯堡国际机场为国际上重要的交通枢纽,上海、北京、香港有直达达拉斯的航班。乘坐飞机不到4小时即可抵达所有主要的北美城市。美国航空总部即位于距机场1英里范围内。并且在达拉斯都会区有超过20亩的轻轨铁路。先进的交通设备为达拉斯的经济发展提供了方便。

 

达拉斯的教育也十分发达,共有28所高等院校和5所社区大学,在得大西南医学中心曾出过诺贝尔奖的得主。


达拉斯是德州游客最多的地方,著名的旅游景点有肯尼迪总统纪念碑、达拉斯剧场中心、勃勒杨小屋、美丽公园和白岩湖。由于受到海洋气候的影响,整个城市一年之中几乎都是比较凉快的。




达拉斯:美国房产增长最快城市之一




达拉斯正处于人口快速增长,就业率不断攀升的时期,并以极高的生活品质吸引着有租房需求的青年人才和蓝领家庭。


达拉斯因其较快的人口增长速度和较低的房屋自有率,导致租赁市场需求旺盛。达拉斯作为美国第四大城市,拥有将近700万人口并在持续增长中。从2010年到2014年达拉斯的人口增长超过了8%, 并且根据世界人口普查结果预测,至2020年其人口增长量将超过100万。达拉斯的房屋自有率为58.5%(2015年第四季度),远低于63.8%的全国平均水平(2015年第四季度)。据此预测,许多新增居民将会选择租房。人口的稳健增长和低水平的房屋自有率,达拉斯租赁市场的需求将扩大。


标普/Case-Shiller(S&P/Case-Shiller)最新房价指数显示,达拉斯年均8.5%的房价涨幅仍然领先于全美,与旧金山并列2015年房价涨幅第四大城市。


“人才市场改善、失业率降低和极低的房贷利率等经济因素支撑房价上涨,”标普道琼斯指数委员会主席David Blitzer在报告中指出,“除了经济因素外,房屋市场库存紧张也是房价增加的另一个因素。目前房地产市场的房屋数量低于美国家庭总数的2%,这是20世纪80年代中期以来的最低份额。”

根据Case-Shiller数据,达拉斯地区房价再创新高,比经济大萧条以前的房价高出25%以上。然而,全美房价仍比2006年房价高峰时低10%。每年有超过80,000人移居北得克萨斯,导致房屋库存吃紧。在达拉斯—沃斯堡地区,房产中介可供出售的房源只有3个月的库存量。截至目前为止,2016年北得克萨斯的二手房销量增长了14%。


“对于购房者来说,现在依旧是一个棘手的买房时段,较低价位的房屋少之又少,”美国房产网站Zillow的经济学家Svenja Gudell在回应最新的Case-Shiller报告中提到,“房屋市场的激烈竞争淘汰了一些初次购房者,而这些购房者目前正支付着历史新高的房屋租金。”



【来源:网络

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