深度分析 | 20年后,谁来为你的国内房产接盘?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-11 澳大利亚澳景投资


不论你是正值壮年、事业有成的中产阶层,还是二十出头、初出茅庐的年轻人,面对这个唯一不变的就是“变化”的年代,每个人都要为自己的未来早做打算。




三十而立,六十耳顺
人口结构如何影响资产的价格和配置?



经济学有一个古典的理论指出,国家的经济增长取决于四个要素:资本,自然资源,生产效率和劳动力(人口)。


经济学家发现,人们通常在成家立业30岁以后开始考虑投资增值,65岁以后开始计划退休,因此介于这两个年龄段之间的就是净投资金融资产的人群。




有数据表明,一个国家居民的年龄结构与GDP增长率是正相关的,当一个国家没有任何人口的增长,它正常的经济增长率是2.5%,当人口劳动力的比例每增长1%的时候,人均GDP就会增加0.67%。


人口结构会影响到经济,自然也会影响到资产的价格和资产的需求和估值。经济学家发现,股票的收益率和人口数量有正相关的关系,如果这个国家没有任何的人口增长,股票的年化收益率应该维持在2.5%。人口每增加1%,股票的收益率会增加1.4%。 


通常用市盈率来衡量一个股市的价值,我们会发现人口结构跟市盈率存在正相关。




美国联储旧金山分行的报告中,可以看到随着40到49岁股票投资主力军的人口比重增加,对股票的需求增加,美国股市的估值就在上升,反之在下降。学者也发现,债券的收益率跟人口结构也有正相关的关系。 


此外,人口结构还将影响到人对风险的偏好程度。人的本性是厌恶风险的,随着年龄的增大,他对风险偏好的程度在减弱。一个人在30—40岁阶段是承受风险的顶峰,他会把他的大部分资产配置成高风险的权益类等等,但是当他慢慢步入老龄的时候,他的风险偏好在下降,他的资产组合会从高风险重新调整到低风险。





中产或者富裕人士
所占的比重影响资源配置



除了年龄外,另外一个重要因素是我们人口结构中中产和富裕人士所占的比重,因为这些人是中国消费的主力军。


去年波士顿咨询公司的一项调研中将家庭月收入在12000到24000元界定为中产阶层,24000元以上称之为富裕人群。据悉,去年这两组人群对消费的贡献超过50%。


随着中国的人口结构不断调整,中产的比例不断增加。这些人群有什么特征呢?第一,学历比较高。第二,他们不再强调价廉物美而强调品牌,对品牌有非常高的忠实度。第三,他们不崇洋媚外,越来越多的新生代更关心国内的品牌。




所以从产业发展及产业投资角度,我们要了解新的消费主力军的偏好从而调整投资组合,迎合中国这些不断崛起的中产和富裕人士消费的习惯。随着第三产业占整个GDP的比重上升,中国将会步入到服务型社会,一些如游学、教育、医疗、卫生、娱乐等服务类产业未来都具有很大的增长潜力。


此外,随着人口结构的调整,人口的老龄化的提升,有一些与老人相关的新兴行业也因此会有很大的发展前景。比如说养老的住房,养老的保险、医疗、教育、娱乐、卫生等等,这些都是未来的新兴的行业。




未来20年
中国房价是否还会涨涨涨?



对一个普通的中国家庭来讲,大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的回报呢?首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。


对一个成人来讲,他的第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间,家庭规模可能增加了,有了一到两个孩子,原来第一次置业的房子已经不够大了,需要改善住房,所以我们发现在42岁的时候,又出现了第二次置业的高潮。但是到了65岁,当孩子已经大学毕业,已经离开这个家的时候,就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了,换一个小的。所以在一个国家,它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候,它对房地产的需求越大。



以美国为例,这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系,随着30岁到44岁的人口比例的上升,它的房地产指数的价格在上升,反之在下降。



在我们过去十年当中,恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年,所以在过去十年中,一线城市房地产的价格翻了10倍,背后有它经济学的原因。



当下,中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种,一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此,过去五年当中,大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。


第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上,当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象,中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%,已经落入了联合国认为严重少子化的现象。


当人口红利消失的时候,对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少?如果我们把父母的房子都加在里面,中国房屋的拥有率是在90%以上,而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积:全世界人均居住面积是20平方米,按照官方的数据,中国去年的人均居住面积已达33平方米。


所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来,或许在2020年或者是2030年,当我们这一辈人要退休的时候,要卖掉房子的时候,这个时候就会出现房子的富余,那时候的价格一定会往下走。中国会出现房地产的多余。





你不理财,财不理你

如何打破“富不过三代”的魔咒?



每年,世界的财富以8%的速度在增长,中国作为全世界财富增加最快的亚太地区冉冉升起的“新星”,不管是企业还是普通的老百姓,消费能力都在逐步走强。过去的30年,中国的社会普通家庭积累了大量财富。据波士顿咨询公司去年的一个调查显示,在中国,2015年约有120万个家庭可支配资金在1000万人民币以上,这个高净值群体所拥有的资产已达100万亿人民币。


中国有句老话:“富不过三代”。在中国普通家庭财富日益增长的今天,如何来管理这些财富,使得财富基业常青,是我们目前所面临的一个艰难的挑战。


一个家庭如何合理配置财富呢?对于一般的中产的家庭来说,可以把财富配置分为四种类型:第一类叫做生活用钱,通常占收入的10%。第二部分叫做保命用钱,即人身和健康的保险,占收入的20%。第三部分是用来“生钱”的钱,占30%。最后一类,是用来保值的钱,包括为旅游、子女教育和今后退休所预备的钱,差不多占财富比重40%。




一般来讲,一个国家的财富管理行业会经历以下三个发展阶段:第一阶段是销售产品,第二阶段是财富的咨询,第三阶段是财富的管理。跟其他发达的资本市场相比,中国在财富管理这个领域还处于刚刚起步的阶段,产品提供方和投资者都存在不成熟的方面。


中国普通家庭大部分的资产是不动产和存款,投资组合不够多元化。其次,中国的投资者大多数的资产或者财富都是配置在国内,但是随着人民币的国际化,资本项目的开放,越来越多的中国普通家庭意识到资产配置国际化的重要性。第三,中国的投资者或者富裕人士对专业人士缺乏足够信任,他们的理财或者投资的决策通常都是亲力亲为,普遍不愿为专业服务买单。第四,中国的投资者因为存在刚性兑付的错误概念,对风险的认识不足,存在过高的投资回报的预期。


来源:中欧国际商学院


结语

随着中国普通家庭的财富的增加,我们需要为家庭设计好一个关于财富配置的计划,接受专业的团队来管理财富,把我们的财富配置在国内外多元化的市场,来抵御我们一生当中所面临的生老病死这些风险,这才是一个正确的理财观。





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