【在美生活】房东的烦恼?房客与房东之间常见问题解答

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-21 瑞茨美国移民




本文作者:郑博仁律师 

本文来源:移居美国指南

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房东与房客之间的纠纷,经常是个难解的议题。以下这篇文章,我们要探讨的就是房客与房东之间常见的问题。


问:您好,我在Rosemead有一栋公寓出租给大约二十个房客。最近,有一位房客不愿意缴交全部房租,只因为我延迟了五个礼拜没有帮他修理窗户,他请人帮他修理窗户,并且从房租里面扣除修缮费用!请问这样合法吗?谢谢。Samuel – Rosemead 


答:Samuel,以您的情况来说,房客的行为是合法的。在某些情况之下,房客可以不必经过房东的同意修缮房屋,并且将修缮费用从下个月的房租里扣除。这个法令我们叫做「修理和扣除法则」。


有几件事您必须注意。第一,法条明文规定,房客必须告知房东房屋的损坏,并给予合理的修缮期限。关於「合理的修缮期限」,有时候很难界定,到底多久算是合里的修缮期限呢?举例来说,如果房客在通知房东三十天後自行修缮房屋,并将修缮费用从下个月的房租里扣除,那麽我们则界定房客的行为在 『合理的期限』之後。


另外,损坏必须具有某程度的严重性,并且可能直接危害到房客的健康与安全。像是坏掉的门、暖气、马桶、窗户锁,以及先前我们提到的窗户,都包含在这个范围里。


不管房客是不是故意的,只要损坏不是房客造成的,房东都有修缮的义务。换句话说,房客不能因为自己打破窗户而要求房东替他更换。房客保留的修缮费用金额必须少於一个月的房租,而且请求自下个月扣除修缮费用的方式一年只能使用两次 。因此,以您的情况来说,除非房客自己打破窗户,房客是有权力要求从下个月的房租里扣除修缮费用的。


问:您好,最近我到法院申请驱逐房客的请求,我雇用了律师,并支付一千五百美金的诉讼费用。法官仍裁定我的申请无效。我非常的震惊,因为我有遵照法律的规定,在三天前通知我的房客。我们约定以“逐月”的方式为租赁房屋,他已经住在那里一年了。希望您能回答我的问题,谢谢。George – Santa Ana 


答:您被法院拒绝的原因很简单,您违反了90天通知的规定。房东按明文规定必须给房客时间寻找新的住处。即使有租约的存在,房东也必须给予适当的通知让房客解决他们所违反的合约项目(例如:未缴租金)。没有适当的通知,法院有权力拒绝您的申请。 原因是房东不能任意驱逐房客。只有少数的法令规定在提起诉讼前需要先通知对方,房东与房客之间的法规即是其中一项。另外,加州法令规定,房东不能擅自驱逐房客 (例如:换锁)。在驱逐房客前您必须得到法院的允许,否则您就有被告及败诉的可能。


以下是关於终止租赁契约的简易指导。逐月租赁,租期少於一年的房客在没有提高租金限制的城市里,房东只需要给30天的通知。居留超过一年的房客,需给90天的通知。您就是属於此种情况。三天前的通知只适用於违反契约规定或是迟交房租的房客。


问: 您好,我刚移民到这里,希望可以将房子租给和我语言相通的房客,但是来找房子的人都跟我不同国籍,我无法与他们沟通,所以才会拒绝他们的申请,现在他们却以种族歧视为由对我提起法律诉讼,我该怎麽办呢?Jessica – Las Vegas 


答:Jessica, 对新移民来说,这是很常见的问题,因为他们原本的国家只有一个主要的民族。在美国,我们不能以一个人的种族、国籍、性别、年纪,或是残疾来判定一个人。


然而,每个人都有挑选房客的标准;因此,每一个房东都应该有一份挑选准则的文件,详细的说明您的筛选标准以及您挑选特定房客的理由。如果您拒绝某些房客的租屋申请,不要忘记说明合法的理由。例如,银行信用不佳,宠物(假使您不允许房客饲养宠物),低收入,或是前房东不好的评价,这些都是很好的拒绝理由。此外,从您开始出租房屋起三年内,不要忘记保留声请表格,信用证明,和其他相关文件。


问:您好,我把我的公寓租给三个房客,现在其中一个房客搬家了,另外两位房客不愿意给付所有房租,他们只愿意付给我三分之二的房租。当初只有一个人跟我签约并承诺每个月支付所有房租。请问有什麽方法我可以要求他们偿付另外那三分之一的房租呢?谢谢。Jasmine – Diamond Bar 


答:Jasmine,当其中一位房客离开,其它房客续租,您必须做适当的更改。 分租客是向二房东承租全部或是部分的房子,而不是直接与房东签约。如果您的租赁契约里已明文规定不能转租给他人,而您的房客私自将房屋转租,那麽您可以要求房客搬迁。如果您没有要求房客搬迁,对没有租赁关系的分租客,您便没有太多的法律权力,您无法对分租客提起诉讼 - 即使是小额诉讼的或是驱逐房客的诉讼。因此,我建议您直接要求在租约上签约的房客偿付所有房租,因为当初您租房子给他们的时候,他们签了契约并且承诺会给付所有房租。希望我的解释对您有所帮助,祝您好运。


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