我的看房日记38┃悉尼北偏西区Beecroft/West Pennant Hills

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-17 澳洲房产大全


 

    主编寄语




【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏,每周一发布,距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。


它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。


 大悟


文┃大悟 (微信:262739843)


2016年7月9日 星期日 天气:小雨


前言


一说到悉尼北偏西,大家第一个想到的可能是Epping, 一说到学区房,除了Epping为代表的北偏西, 大家可能想到更多的是传统北区。


可是夹在这两大区域之间的几个区域经常不被人熟悉,尽管它们也有火车站。


之前曾有位当地客人有了宝宝,在寻找二手房,寻求我的建议。


她说想看看上北部的house或3房公寓。我说你不妨看看Beecroft为代表的区域。


人家回答的很坚决:

“不要!”

---“为啥?”

---“没听过!”

---“那你听过Tamarama 么?”

---“呃,没听过。”

---“那你还是哪凉快哪呆着吧。”(这是我心里想说的。)


以Beecroft为首的Hornsby Shire大区内,Beecroft中位价在中上水平。


一个在拥有了Epping, North Epping, Cheltenham,Cherrybrook等著名区域内,房价还能排名中上的区域到底是个什么样子?


进入今天的看房日记。

正文

Beecroft

Beecroft,Thornleigh, Normanhurst,这些位于悉尼北与西夹缝内的区域,在我印象中,被提及的次数非常少。也许,只有当你堵在Pennant Hill Road上时,才会侧身一看,若有所思吧。


如上图所示,整个以Beecroft为代表的北偏西区域火车线,将传统北区重镇Hornsby与北偏西重镇Epping连接。


在2015年全新南威尔士州公立学校前20名排名里,除去一个东部区域,除去一个内西区域,其中18所位于悉尼的上下北部及西北部。


Beecroft Public School排名第11位。


这个排名和Epping及Epping West的公立学校排名不相上下,因此能够得到部分华人的青睐也在情理之中。


在之后的“大悟看房”中,我们可以看一看华人的“英勇”表现。


关于区域本身,Beecroft的坡很多,一条火车线或者Beecroft Road将区域一分为二,路的西部有点街区像Waverton的感觉,有的像正北Balgowlah, 有的和Epping很像。总之,绿化好,很安静,并无太多亮点。


路的东部,也就是Beecroft的Town Centre所在地(我知道这么叫很勉强),房屋比西部少。


我记忆中一直往东开,有一条非常深邃的路,开到底,竟有点“曲径通幽处,禅房花木深”的感觉。


雨后的绿很深刻,

点缀其间的一幢幢房屋,

虽旧,

却无破坏自然之和谐,

只是个人道行不够,暂无法接受罢了。


来看数据。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


中位价排名第171, 低于Epping周边区域,但高于悉尼西北区,房价涨幅表现一般。


公寓市场:


公寓中位价排名74,原因是区域内几无旧公寓,Beecroft字面意思是蜜蜂的围场,说白了以前就是大农场,谁在这住公寓啊。


近几年由于当地独立屋房价呈爆豆状态,出现公寓,不足为奇,因此,此公寓数据虽排名较高,但也更多代表较新公寓的立场。


涨幅也还可以,区域内也有正在兴建的公寓,房价能否接受,仁者见仁。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:



一会儿我们看排名第一的那个房屋的拍卖情况。


总体来讲,房屋过140万澳币的居多。

公寓市场:


在售公寓较少,多以中小型低密度项目为主。


投资类物业现金流情况:

独立屋市场

独立屋租金表现一般。


公寓市场

目前在租物业只有三套,供应很少,不做展示。


大悟看房

好久没有看到如此热闹的拍卖了。拍卖人数过80人,竞价人数5组,澳洲白人为主。


看房人数:80人+

看房人群:西人,华人

占地面积:966平

房屋类型:独立屋 5房3卫4车位

所属Council:  Hornsby Shire

结果:成交



周末我看完此房,随手编了个微信发了朋友圈,没想到很多微信朋友都猜对了,甚至具体到房价,看来关注度绝对可以!


这套物业的竞价非常激烈。竞拍一开始,一位白人买家的230万offer当场被驳回,由vendor bid的310万起拍,之后马上来到320万,两位白人竞价,这时华人入场,340万,和一对白人母子双方开始了5000-1万澳币的拉锯战。


价钱最后来到了382万,白人母子踌躇再三决定放弃,华人买家胜出。


房子很新,但这套物业的交易履历无从查起,但可以看出翻新不久。


其对面占地差不多的物业,当然旧很多,在2013年的售价为160万。


这条no through road的Copeland街,非常平整,而且最重要的是距离火车站只有650米,对于独立屋而言,这样卖相,这样位置的独立屋本就难找,再加上学区因素,来如此多人参加拍卖,一点都不稀奇。


再加上房号是158,你懂的。

West Pennant Hill


West Pennant Hills位于Beecroft的西北部,是典型的西北地貌。区域位置距离西北主路Pennant Hills Road挺近的,在North Connex规划完成之前,大货车还得从这走,又赶上大上坡,猛猛加油嗷嗷吵那是必须的。


这样靠主路的位置留给未来的公寓吧,if you know what I  mean.


整个West Pennant Hills区域被Pennant Hills Road一分为二,靠近Beecroft一侧即东部隶属Hornsby shire, 靠近Castle Hill一侧即西部隶属the Hill Shire。


在我没看数据的前提下,光看地理位置,我就知道这里的房价涨幅不会差,原因是其西部与Castle Hill接壤,东部与Cherrybrook接壤。这两个西北大哥在边上罩着,谁敢轻看她?


另外,West Pennant Hills远离主路往西部开,虽然地势变低,但整体感觉路很宽,房屋很新,应该是10几年前的land nd house package。


如果用西北一个区来形容,这个区是Bella Vista。


悉尼北偏西和西北有啥区别?


无非是人为的名字,主要是我自己瞎编的。


个人感觉,偏西部的隶属西北区,因此房屋类型与西北雷同;偏东部的房屋与北区房屋风格类似。


文字的解释还是苍白,自己有机会自己感受吧。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


独立屋中位价160万澳币,涨幅过20%。


上周参加Rpdata的悉尼讲座,全场95%为澳洲白人,Rpdata的当家Director,Tim Lawless先生分析澳洲房产时如是说:


“在截止到2015年7月的1年里,是悉尼近20年涨幅最好的时候,当时数据为18.4%。”


因此,这个数据完全是可以接受的。


公寓市场:


同理Beecroft,整体而言,West Pennant Hills区域内的公寓以全新中小型低密度为主。


数据显示,涨幅一般。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:

你是不是想说,“我擦,这区我没听过,怎么还这么贵?”


有机会自己去感受下吧。虽没有火车站,但这是一个自住的区域。


公寓市场:

区域内无数据支持


投资类物业现金流情况:

独立屋市场

租金差距很大,因区域占地较大,且以独立屋为主,总体独立屋租金表现一般。


公寓市场

区域内无公寓数据支持

大悟看房


这部分我想说的挺简单的,有人说悉尼的北偏西最贵的除了Cheltenham 就是Beecroft。其实West Pennant Hills亦然。


我们来看一下最近几年这个区成交的大单。


过300万澳币的物业,在West Pennant Hills并不少。


这算不算是一种颠覆呢?

大悟总结


“大悟,你这孙子写文章怎么跟逗闷子似的,我们是外行,哪能和你比?”


其实我也有同感。


我的意思是说,当我们在A和B之间选择时,当有人说起C时,很多人选择不去听也不去了解。


这是让我比较生气的一点。


悉尼还有很多这样的区域,名不见经传。


国内部分投资人初选投资澳洲,且尚在交学费之际,有些还不知道疼,等他们疼时,他们会听话的。


而对于当地买家,尤其是70后,80后尚算年轻的朋友:要求你们在入市前将每个同价位的区域都了解个底儿掉也不现实。


但当别人和你语重心长地说的时候是不是要虚心点呢?


要不问个红桃K呢?


本期看房日记就是这样。


感谢阅读

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