【寻找】房地产被看衰?带您挖掘下一个房产投资热点!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-12 今日墨尔本



2015年无疑是澳大利亚房产快速增长的一年,所有首府城市房价稳健上涨7.8%,其中,墨尔本更是表现亮眼,房价上涨11.2%从近20年的数据来看,1995年12月至2015年11月,悉尼房价累积增长330.1%,墨尔本房价累积增长421.4%(数据来源:RP Data)。


2016年澳大利亚房价走势如何?


海外收入贷款政策的紧缩,无疑增加了房价走势的不确定性,而从今年截止五月的统计数据来看,房价仍然持续增长,墨尔本以13.9%的增长成为全澳增速第一的城市!悉尼达到13.1%!布里斯班,霍巴特和堪培拉分别以7.5%,6.1%和5.7%紧随其后!



(来源:CoreLogic)


那墨尔本是否值得长线投资呢?我们先来看看地产权威报告和专家人士的观点:


澳大利亚权威地产研究机构SQM在《2016澳洲房地产繁荣与衰退报告》中预测,2016年墨尔本将成为澳大利亚房价涨幅最高的首府城市,预测房价最高涨幅为13%;悉尼房地产市场依旧处于良好的增长态势,预计房价将上涨9%。


CoreLogic RP研究机构的research director Tim Lawless表示,当前悉尼和墨尔本住宅市场需求依旧非常强劲,处于“极度卖方市场”,人口增长和健康经济条件无疑对2016年房地产市场有益。



(来源:REIA)


H&T华信综合各权威机构和专家的数据和观点后,总结房价仍将保持持续稳健增长的理由如下:


1

房贷利率低

 5月3日,澳洲储备银行宣布今年首次降息,官方利率下调25个基点,跌至历史新低1.75%。目前澳洲各大银行贷款利率,自住房浮动利率最低3.75%,投资房浮动利率最低4.2%左右,接近历史最低水平,最主要的是,预计今年仍有降息空间。此外,可以只还息不还本,以及附含对冲账户等的一系列优惠贷款政策,让房产投资客们轻松还贷。


2

可供住房缺口持续扩大

据澳洲住房产业协会HIA的保守估计,每年要18万套住房才能满足目前需求,而目前澳洲平均每年开建155,500套住房,供不应求是显而易见的,而且,这个缺口在持续扩大,根据(NationalHousing  Supply Council)提供的数据,到2031年,住房需求量将比供应量高出66.3万套。


3

建筑成本持续上升

抛开持续飙升的土地价格,不断攀升的人工成本、水泥、钢筋、砖、瓦价格,都在推动房价只涨不跌。特别是土地价格,由于严谨的市政规划限制,可批建的土地越来越少,工业厂房改造和收购居民土地的成本也越来越高。


4

可投资资金充裕

对于本土资金而言,从2007年起,澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中,目前此类退休基金超过有50万个,总值有4960亿澳元,而每季度增加的数目有数千个,如此巨大的资金,即使缓慢入市,也势必对房价形成一个强而有力的支撑和推动。


对于国际投资资金而言,澳大利亚以高度透明的房地产投资市场、高企的投资回报率、澳币汇率偏低等优势,已成为全球数一数二的最受欢迎房产投资国家,自2015年起,中国已超越美国,成为澳洲排名第一海外买家,仅去年就为澳洲房地产带来38亿澳元,而且呈现逐年翻番的趋势。


在明确房价持续增长的主旋律之后,,如何搭上高速增长列车,挖掘下一站房产投资热点,就显得尤为迫切和重要。Property Observer网站的客座专栏作家Craig Turnbull近期谈及的《寻找投资热点的方法》,可圈可点,主要观点如下:


“理想的投资热点,应该是房价已经开始步入快速增长轨道,或者是正准备起飞的地区。投资者在寻找投资热点时务必要谨慎小心,通过数据统计审慎观察,以保守的心态来面对投资,即有机会抢占市场先机。” 本文综合Turnbull的观点,建议大家在考虑下一站房产投资热点时,应重点关注如下因素: 

硬性因素

1. 资本增长率

可以找找看,哪一个城市在过去12个月来(特别是最后一个季度),市场增长高于全澳平均数。这是为了让你找到房价正在增长的城市。然后在你找到的城市中,选出过去12个月和最后一个季度的资本增长率较高的一些地区。不过,这些数据很可能是过时的,因此,若想赶在高速增长之前投资,则可以从那些地区中筛选出一些距离中央商务区(CBD)一定距离的优良地区,它们可能是下一批即将起飞的投资热点。当然CBD的一些楼盘也有相当不错的,大家可以进行投资回报对比。


2. 租金数据

理想的情况下,租金收益率应高于全澳或城市的平均水平。


3. 房价

此地区的中间房价,应该在不偏离城市中间房价的20%左右。你要确保所选地区不会偏离这些数据太远,房价必须能负担得起。


4. 销售数量

一个地区的销售数量能反映出市场需求量和买卖活动的情况。可以尽量找销售数量高于过去平均值的地区,销售活动越多,市场情况越好。


5. 人口增长

一个地区近期和未来的人口增长率高,它就是一个有潜力的热点投资区。Turnbull认为,“人口越多,住房需求越高”这句话是有道理的。投资人可以寻找截至2015年9月,人口成长高于全澳年平均1.3%的地区。根据澳洲统计局的资料,维州的数据是1.7%,新州1.4%,西澳则是1.3%。


6. 就业机会等经济情况

所选择的地区,失业率需低于全澳平均水平,而就业机会、经济成长率要高于全澳平均水平。

      

 软性因素

1. 可以眺望或邻近海岸、河岸及绿地

澳洲人喜欢住在海岸和沙滩地区。离海滩、公共绿地越近的房产,其需求量及房价也相对高。


2. 政府规划、现有或规划中的基础设施

无论是在原有或新兴社区投资,如果附近有或正在兴建基础设施,例如,中小学校、购物中心、咖啡馆、亲子游乐设施、大学和医疗机构等,这些能增加房屋的价值,吸引买家目光。Turnbull回想当年政府公布,将兴建连接珀斯和Graham Farmer高速公路的第一条隧道时, 相关城市如Belmont和Kewdale的房价都因此大幅跃升。


3. 现有或规划中的大众运输系统

由于澳洲的道路越来越壅塞,因此公车、火车、电车和轻轨列车等大众运输系统就显得特别重要,尤其是新近宣布的重要规划案,确定会成为投资热点。


4. 社区环境

社区治安良好,居民和善,周遭环境充满生气,具备上述条件的房产便能增加投资价值。低犯罪率、名声好的学校,以及维护良好的公共空间都是选择投资地点可考虑的要素。


5. 当地文化及生活型态

许多地区会受大众欢迎,是因为当地生活形态充满活力,且拥有各色异国风情的餐厅、咖啡馆、零售卖场和娱乐设施。不过通常拥有上述设施的地区房价都比较贵,因此你可以先找一些还在起始阶段的地区,房价较实惠。


Turnbull表示,寻找投资地点是一个繁杂的过程,不过如果能将上述11个因素列入衡量,那么你可能已经找到一个或多个即将跃升的热点。尽管这11个因素并不能立即给你收益,但这些选择标准将会在长期的房地产投资周期中,给你增加资本收益的机会。


在上述这些因素中,市政规划、就业机会、人口增长应该排在最前面,是最重要的考虑和权衡要素。未来有政府规划,会有大量人口或就业的地方,尤其是即将开始建设的地区,其投资价值最大。事实上,H&T华信在墨尔本侧重于西南区 Point Cook、Tarneit、 Truganina的house and land package的深耕,也是充分考虑了这些投资增值因素。西南区这几个区域距离墨尔本市中心仅25公里,环境宜人,配套日渐成熟,近几年房价增幅开始加速(例如Tarneit, 2015年在全澳洲低于55万房价地区,以15.8%的房价增幅排名第一)。尤为重要的是,房价可负担得起,性价比高,4房的house房价从40万到70多万澳币,(墨尔本独立屋的中间价在70万左右),投资置业成本较低,深受年轻家庭、专业人士的青睐。这些数据都与上述资本增长率、房价等重要因素高度吻合。


更重要的一点是,西南区发展受到维多利亚州政府的重点支持:East Werribee(将成为墨尔本第二个CBD,创造5.8万个就业岗位),Avalon机场扩建(墨尔本第二国际机场),墨尔本渡轮计划(今年5月已开始试航),Wyndham游艇码头(政府投放约4.4亿元对此进行水岸开发,可停泊1000艘游艇)。跟着政府规划的步伐,毋庸置疑西南区房价将进入快速上升通道。


附:Point Cook 样品房项目推荐



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