2016第二季度旧金山湾区房市报告-市场变化大,影响你我

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-23 美国一线地产


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Disclaimer:

1. 有些地区的样本量太小,数据没有意义,建议先看一下成交数量。

2. 数据由每位卖房经纪上传,房屋交易非常复杂,各有不同,数据不一定反映最真实情况。

3. 各个系统的规定各不相同,数据每时在变,每次搜索数字不一定完全一样。

 

今年房价小高潮后提前降温

每年春天,经历了一个冬天的休整后,房价会在3,4月份拔起,节节攀升直至暑假结束。

今年也不例外,绝大多数地区较去年冬天价格有所上升,但可惜持续时间并不长,全湾区除了北San Jose 等性价比地区都提前进入了平缓期,部分豪宅和东湾高端房价格还略微下跌了些。交通房及交通学区房offer数虽有所减少,除了个别价高质量差的还是不愁卖。100万左右的房子客户群大,相对比较安稳,150万左右学区房还是很吃香,200万左右学区房开始降温,250万以上情况不一,个房by个房。

今春的成交量与去年春天相比,没有明显变化。房屋在市面上的停留时间较去年冬天短,但和去年春天相比,几乎全部延长了。

预计今年冬天的房地产市场会比较寒冷,卖家见形势不明朗而惜售,除非特别着急卖房,很可能会拖到明年春天,所以下半年上市的房子可能会减少。

 

极端卖家市场不再

市场慢慢由极端的卖家市场,慢慢地偏向了买家一些。卖家免费享受2个月租用的情况,今年已经非常少见。越来越多的房子在做完检查后,卖方会根据报告做适当维修,尽量减少买家的顾虑和麻烦。各位同行可以放开手脚,多多地为客户争取利益了。

 

价格变动捉摸不定

如今钓鱼价越来越少见,害怕买家不多,搞不了竞价,达不到哄抢抬价的效果。

现在很多卖家采取的策略是,放一个高于市场价的价格,等着买家来谈判,能谈下来多少看你本事咯。上周Holly帮客户在Saratoga砍了30万(大战三天,最后一分钟卖家同意了,买家的心却已飞向LosAltos Hills)。

或者会放一个比较合理的价格,不求多个offer,只求一个能达到卖家心里价位的就行。还有的调整了钓鱼策略,比如先放一个99万的低价,吸引了足够的客流量后迅速抬高到150万,生怕卖低了不好交代,最后往往以150万成交。当然也有一些房子长时间卖不出去,只有无奈降价,降价幅度从1万2万到房价的5-10%(豪宅)都有。

 

卖房难度及工作量增大

市场充满了不确定因素,每个地区的变化不尽相同,使得我们必须更勤快地盯住市场,观察每笔交易情况。

过去几年seller agent的工作难度不算大,体力花费多于脑力,房子不愁卖无压力,没有contingency无烦恼。现在可没这么简单了,考虑的因素比原来多,定价策略、宣传策略更多样化,buyer的心思更难以捉摸。工作不到位房子卖不出,或者没有达到卖家的心理价位,导致合约取消,辛苦白费,损失口碑,真的压力山大。

Seller agent需要向卖家详细分析市场现状,设定符合市场的心理期望,说服卖家在卖房期间离开,投入成本把屋子简单修饰下,找个好摄影师和staging公司,爱笑的女生运气不会差,看着美的房子销路也不会差。


房子在市面上停留的时间加长了,原先一周两个open house就可以下市,而现在拖长至两周甚至三周,selleragent需要满脸微笑地继续做三四个open house才行。去年可以有6个offer的房子现在只有3个,等到了说好的offerdue时间,你不着急出,他也不着急出,把seller agent给着急死。

Buyer agent的日子也没好过到哪里,房价不再疯涨,买家的观望心态开始产生,有足够的时间找到满意的房子,前两年那种啥都不管只要买到就好的情况如今只存在于个别地区。有些buyer看着市场在调整也会有一些不符合实际的期望,buyer agent需要详细分析市场耐心解释。现在的房价估计都是个房by各房,不参与到最后一刻,很难有准确的估计。

 

Agent洗牌开始,请谨慎选择

市场处于转折期,对agent的要求比过去几年高了不少,一味追涨已经不再适用,需要有足够的耐心、足够的分析、足够的信息和足够的经验。

过去四年,急速疯涨的房地产市场使得agent行业特别华人agent行业乌烟瘴气。那些以打价格战出名的agent,一向以薄利多销拿到listing,随后在open house抢buyer做两头生意,最近也困难了。。。他们不注重服务质量房子卖不出去,合约取消数直线上升,buyer没有那么多,做两头的可能性降低。

上个月,有两位超级大牌华人agent夫妇因为瞒着seller和buyer做两头生意,甚至让家人低价买入而受到处罚。处罚严重的那位,经常绕开seller恶意拒绝其他agent的offer。据说丈夫永久吊销,妻子暂时吊销两个月并观察两年。

这些人首先想到的不是怎么帮助seller尽快卖出个好价钱,而是怎么做两笔生意赚两份钱,各位请谨慎考虑。


San Francisco


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