天气寒冷加剧房源短缺,可负担房在奥克兰也许真的只是个梦了!!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-12 后花园房地产在线


后花园上市房源播报

后花园7月12日共有308套住宅上市,其中奥克兰88套,基督城69套,惠灵顿21套,汉密尔顿20套。另外,还有232套新西兰租房信息。

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每天将由后花园两位资深主播给大家带来当天新西兰房地产市场的最新动向,更新上市房源情况,点评适合自住及投资的理想房产,助您选中最理想的物业。


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众所周知,奥克兰的房价在建地供不应求、城市发展边界受限、土地建设许可发放效率低、外来移民不断创新高以及银行贷款利率屡创新低的影响下,就像坐上了火箭一样,蹭蹭地往上窜。与此同时,近几年来大多数新西兰人的收入在全国通胀率一直保持低位的前提下,也没有很大的涨幅,这就造成了新西兰(尤其是奥克兰)的房价,对于一些上班族(尤其是年轻上班族)来说,从“触手可及”变得越来越“遥不可及”。


据悉,有将近三分之二的奥克兰人在适合购买房产的年龄根本买不起任何住房。哪怕前几天工党提出的新政真的可以实现,哪怕房价真的可以控制在50-60万新西兰元之间,普通人也依然无力承担。


工党新政:

一旦工党上台,每年将会新建1万栋住房(有一半将建在奥克兰)。其中独栋住宅的价格在50-60万新西兰元,公寓和联排的价格为50万新西兰元,而奥克兰以外地区的价格将控制在30-50万新西兰元。


不过,工党这一政策的可行性很快就被质疑。新西兰房产局的政策负责人Alex Voutratzis表示目前在很多区,别说住房,就连建地的价格都不止50万。


在过去三个月,奥克兰全部售出的房产中只有79栋的价格在45万-55万新西兰元之间,仅是全部售出房产的4.2%。

 

问题的关键在于20-40岁的奥克兰人的年收入中位数在93,000新西兰元左右,这意味着对他们来说只有45万新西兰元的住房才是可负担的。由此可见,工党的新政虽然看似美好,但却无法奏效。




按照央行的研究,只有42.7%的20-40岁的奥克兰人可以承担价值在50万新西兰元的住宅。只有33%的20-40岁的奥克兰人可以承担价值在60万新西兰元的住宅。

即便是可负担。在20-65岁的人群中,仅有52%的人可以负担45万新西兰元的住宅。而这一数据在20-40岁的人群中,只有49%。


奥克兰以外地区的收入水平会有显著的下降。对于普通人来说,无论是20-40岁这一年龄群组,还是20-65岁的年龄群组,都仅有一半人的收入超过了7.28万新西兰元。尽管收入较低,但由于这些地区的房价要远低于奥克兰,所以房价的可负担性反而要更强。


更重要的是,这些数据都是以10%的首付比例进行的计算。而按照央行的要求,商业银行在发放抵押贷款的时候至少要求购房者支付20%的首付。

由此可见,可负担性住房依然是一个遥不可及的梦。


那么奥克兰地区房价的可负担性究竟如何呢?


假设可负担性住房的价格不超过60万新西兰元,下面这几张图分别以60万新西兰元的住房为上限,用不同颜色标出了不同地区可负担性住房与房屋总数的比例。


奥克兰全城:


奥克兰目前的房价可谓是全线飙红,除了少数极为偏远的地区,比如Helensville,Pukekohe之外,大部分地区的房价都已变得很难负担。


奥克兰中区:


中区的房价自然是不逞多让。但与世界其他地方不同的是,市中心是房价最可负担的地区,这主要是因为市中心最普遍的房型是公寓。


奥克兰北岸:


北岸几乎完全被“红色”覆盖,在这里很多入门级别的住房都能拍到天价。


奥克兰西区:


如果说北岸和中区的高房价在人们的意料之中,那么西区价格的暴涨多少会让购房者感到后背发凉。


奥克兰东南区:


东南区依然是奥克兰目前相对来说最可负担的地区,但房价也在一天天地不断上涨。


寒冷天气成房价推手

除了收入与房价的巨大差异之外,寒冷的天气现在也成为了房价上涨的推手。因为通常来说,在冬天销售房屋的人数比较少,而这就更加使得上市房源的数量进一步减少,购房者会拥有更少的选择,继而加剧房价的上涨。


今天后花园的上市房源仅有308套,只有往常数量的70%左右。房源之少,可见一斑。


抑制房价还不如降房价


虽然政府各界都表态要改变房市过热的现状,但无论是国家党领导的中央政府,还是像工党那样的在野党,均不主张让房价大幅下跌,都在使劲希望减缓房价的增速,仅仅靠抑制房价上涨就可以真正解决问题么


那么在房价不发生暴跌的情况下,人们还有可能拥有可负担性住房么?


答案很可能是NO。



著名经济学家Michael Reddell表示,政治家们总是担心房价暴跌会引发社会危机,比如那些有房者的资产将面临缩水,比如那些从银行贷了大笔房款的人将会面临资不抵债的窘境。这些担心虽然不无道理,但考虑到那些目前因房价的不可负担而倍受折磨的人们,考虑到他们无法拥有自己住房的现状,马上降低房价显然是一件利大于弊的事情。


后花园观点


奥克兰住房的形势目前非常严峻。除了少数偏远地区之外,绝大多数地区的房价都无法让人乐观。很难有房产现在可以跟可负担这三个字联系起来。奥克兰普通人买房难这一问题的解决依旧任重道远。



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