迟不升息,美国房产泡沫化危机再现?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-15 美房帮






2006年是美国房地产价格的巅峰,次级房贷爆发後,美国房地产价格一度重挫超过三分之一,一直到2012年才触底反弹;但到2016年这仅仅四年多的时间里,美国房地产价格已经反弹到距离历史高点约10%的价差了。虽然2008年的次级房贷伤害美国经济甚巨,缔造出全球近70年来最大萧条,但是美国人对房地产的需求,依然默默却也急速地再次推升房地产价格。


  但值得注意的是,低利率是相当适合房地产泡沫酝酿的金融环境,而2006年的美元基础利率高达5.25%,2016年的美元利率却仅有0.5%。


  美国不动产协会(NAR)在今年(2016)公布的房地产数据中,签约待过户成屋销售指数在2016年5月出现下滑,部分地区的新屋开工数量亦往下掉,市场认为美国房地产可能开始降温了,但从更多数据来看,其实美国房地产很可能正在蓄势待发。 美国新屋开工数量在2011年落底以後,虽然已经从谷底复苏140%的数量,但是美国新屋开工的数量仍然低於1990年来的平均水准——新屋开工的数据没有大幅成长,不是因为美国人不买房,而是找不到足够的工人盖新房。


  美国在金融海啸期间失去了的220万工人,大约只回来了一半,建筑工人的数量不足,影响了新屋开工的进展,美国建商迟迟不敢扩大投资。但是随着美国人口成长,加上海外移民数量越来越多,市场的消费需求并没有下降,较少的新屋开工无法跟上市场的需求,当需求成长速度大於供给成长速度,结果就是美国新屋价格的中位数不断攀升。同时,新屋价格攀升却又供给不足,於是房地产消费族群只好涌向成屋市场。 另一方面,美国租屋的空屋率已经下降到1990年代以来的相对低点,不难看出美国居民对住宅房地产的需求旺盛,即使买不起房地产,为了有容身之所,租屋也无法避免,成屋市场的库存量在近年因此维持相对低档。


  金融海啸时期的高空屋率,在短短数年内极速降到20多年来的相对低点,主要是美国建商经历超过六年的房地产萧条期,即使房地产业因市场需求复苏了,建商还是不敢冒险扩大投资和建设,时间递延效应导致後续的住宅供给不足,於是我们再次看到购屋者转往成屋市场。


  美国房地产的供给销售比,近年来持续维持在相对低档区,随着美国经济逐渐复苏,更多移民涌入美国,这些都会持续支撑对住房需求的热度,这意味着,美国房地产在未来数年内,很高的机率会持续呈现上涨趋势,甚至是不断地创历史新高。


本文由资深地产经纪Raymond 王提供,内容及图片转载自聯合新聞網。


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