2006年是美国房地产价格的巅峰，次级房贷爆发後，美国房地产价格一度重挫超过三分之一，一直到2012年才触底反弹；但到2016年这仅仅四年多的时间里，美国房地产价格已经反弹到距离历史高点约10%的价差了。虽然2008年的次级房贷伤害美国经济甚巨，缔造出全球近70年来最大萧条，但是美国人对房地产的需求，依然默默却也急速地再次推升房地产价格。

　　但值得注意的是，低利率是相当适合房地产泡沫酝酿的金融环境，而2006年的美元基础利率高达5.25%，2016年的美元利率却仅有0.5%。

　　美国不动产协会(NAR)在今年(2016)公布的房地产数据中，签约待过户成屋销售指数在2016年5月出现下滑，部分地区的新屋开工数量亦往下掉，市场认为美国房地产可能开始降温了，但从更多数据来看，其实美国房地产很可能正在蓄势待发。 美国新屋开工数量在2011年落底以後，虽然已经从谷底复苏140%的数量，但是美国新屋开工的数量仍然低於1990年来的平均水准——新屋开工的数据没有大幅成长，不是因为美国人不买房，而是找不到足够的工人盖新房。

　　美国在金融海啸期间失去了的220万工人，大约只回来了一半，建筑工人的数量不足，影响了新屋开工的进展，美国建商迟迟不敢扩大投资。但是随着美国人口成长，加上海外移民数量越来越多，市场的消费需求并没有下降，较少的新屋开工无法跟上市场的需求，当需求成长速度大於供给成长速度，结果就是美国新屋价格的中位数不断攀升。同时，新屋价格攀升却又供给不足，於是房地产消费族群只好涌向成屋市场。 另一方面，美国租屋的空屋率已经下降到1990年代以来的相对低点，不难看出美国居民对住宅房地产的需求旺盛，即使买不起房地产，为了有容身之所，租屋也无法避免，成屋市场的库存量在近年因此维持相对低档。

　　金融海啸时期的高空屋率，在短短数年内极速降到20多年来的相对低点，主要是美国建商经历超过六年的房地产萧条期，即使房地产业因市场需求复苏了，建商还是不敢冒险扩大投资和建设，时间递延效应导致後续的住宅供给不足，於是我们再次看到购屋者转往成屋市场。

　　美国房地产的供给销售比，近年来持续维持在相对低档区，随着美国经济逐渐复苏，更多移民涌入美国，这些都会持续支撑对住房需求的热度，这意味着，美国房地产在未来数年内，很高的机率会持续呈现上涨趋势，甚至是不断地创历史新高。

本文由资深地产经纪Raymond 王提供，内容及图片转载自聯合新聞網。

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