抑制需求解决不了加国住房问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-15 加拿大地产周刊



加拿大央行前段时间发布了年中财经系统评估,显示房产和家庭债务风险的讨论将会越发热闹。去年年底,央行的报告花了九页的篇幅来讨论这些问题,目前看来,问题变得更为严重。


过去一年,温哥华收入增长只有3%,但房价却直接飙高30%,多伦多也有12%的升值。目前,两地独立屋的价格都已经超过120万加币,而加拿大其它大多数城市的房价仍在30万至40万的区间浮动。


这些风险并不仅仅是财政上的。一向求稳的加拿大人现在却在申请浮动或短期房贷,这个比例已经高达40%,这是一个令人担心的信号。如果利率开始调升,势必会有一大批人面临财务危机。目前来看,房贷信用超过6%的增长似乎并不冒进,但和3.5%至4%的国民生产总值比也是相当的惊人。与此同时,尽管现下的贷款利率低,但家庭平均供款额(利息加上本金)却不比1990年代高利率时低多少,更显示加拿大民众债台高筑。


央行的头脑们不断耳提面命;加拿大金融机构监理总署也有机制迫使银行设立资金缓冲;就连银行的首席执行官们也纷纷表达了他们的关切,并不一味相信房产和银行系统进入了一个新的房贷和房价增长的时代。从政府、到监管机构再到银行本身,加拿大从各个方面收紧了信贷政策。过去五年,加拿大住房和房贷公司已经四次收紧政策,但似乎都没有带来什么影响。


加拿大政府也不会想要卷入与其它国家的税务战争。尤其是考虑到数百万的加拿大雪鸟族。他们在美国也拥有地产。对很多外国居民来说,加拿大不仅稳定,而且令人向往,尤其是温哥华和多伦多还有大都市的感觉,有各种体育项目、剧院、还有文化多样性。


目前的重点大都放在需求上,但真正的解决方案却是要在房源上下功夫。这主要要看各地方政府如何操作了。毕竟,地产是地方问题。不要忘了,所有的价格都由供求关系决定的。但温哥华和多伦多似乎都没有拿出什么现实可行的方案。新挂牌的房屋,未能售出的房屋数量都少的可怜。而出租市场却仍然十分的紧俏。多伦多和温哥华的房屋空置率都在1%上下。多伦多去年房屋销售量增长7.5%,而温哥华也增长近18%。但问题是,为何两个城市的住房建筑许可却都下降了超过了30%呢?为什么安大略省的独立屋建设下降了6%,卑诗省的也下降了3%呢?


美国的房市崩溃主要是基于他们所谓“建好了房子就有客户”的假设,但加拿大建商却没有那样的热情。这需要通过地方政府的规划法案、土地用途、审批过程和其它方式进行调整。


多伦多和温哥华两地独立屋建设受限的关键因素就是两地的城市中心土地有限,而如果将市府土地用于开发,则可能会影响市场平衡。其结果并不会造成多大的财政问题,但却会带来重重的社会问题。想想看,一群中等收入仅有七万加币的年轻家庭,在这两个城市购买平均120万加币的房子,就算是最低的利率,也难以承受。


根本上,加拿大的年轻家庭正面临着严重的房屋可负担压力,他们基本上都买不起房,很多人只能在一个没有后院的公寓单位中抚养孩子。20年前,加拿大的房贷利率高达8%,但房屋可负担性却比现在五年房贷利率低至3.5%的情况要好。这种情况不带来社会问题又怎么可能呢!看样子要解决问题也只能假以时日,待政府拿出稍微有创意一点的方法了。光是靠抑制需求是绝对达不到希望的效果的。



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