话题 | 聊聊美国人为什么不喜欢炒房

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-19 走进美国CheerinUS



虽然美国的房价节节攀升,达到了前所未有的高度,很多地方都甚至出现了房子“一秒开抢”的情况,但相比起华人圈中热度日益剧增的炒房趋势,老美们好像不怎么爱凑这些房地产的热闹。




美国人不懂中国人为什么那么狂热地炒房,

同样,中国人也不理解美国人有钱不赚是不是傻?

那么,我们就来稍稍分析下原因吧。


如果有不同见解,欢迎留言哦!



1
美国地广人稀,房屋用地充足


美国的领土幅员广阔,国家面积仅次于中国,但相比起中国的人口,美国的人口简直少的可怜,人口密度低使得平均每人可使用的土地增加。




而且,美国绝大部分国土面积非常适宜人类居住,不同于俄罗斯虽然有大片领土,但多为高寒地带无人居住。除开类似纽约等一些美国超大城市,土地在美国并不是稀缺物资,也使得房屋的供求平衡,这样一来,需求量小,炒房者则不能轻而易举地抬高房价从中获利。


2
美国更加注重制造业和新兴科技的发展




美国作为世界上最发达的国家,相比起发展中国家,美国早已率先完成城市化并进入后工业化时代,把资本集中在科技含量高的领域上来。在国内念过初中的人都一定学过马克思的一句话:“科学技术是第一生产力。”然而,中国的现状并非如此,中国的全民炒房没有任何科技含量,反而此类的投机极易产生泡沫,毁坏经济。


而美国却恰恰相反,这句对社会主义的至理名言,资本主义世界的美国人倒是铭记于心。美国采取了一些列的举措限制资源流入地产行业,从而驱使这些资金资源转向进入科技行业。这样既保障了居民的生活水平,又促使了科技制造行业的发展。




世界500强企业中,鲜有房地产行业的身影。那是因为全世界没有哪个国家和地区的房地产可由一家公司垄断,这属于完全竞争领域。美国也深谙此道,所以并不把精力投入到房地产上,而是十分理性地发展科技制造行业,比如苹果,微软等公司,以此大大增强了其国际竞争力。



3
美国投资渠道多样,市场规范健全




美国流行的投资原则是“不把鸡蛋放在同一篮子里”的分散投资理念,所以多样化的投资渠道更深得美国人心。相比中国投资市场的各种限制,美国拥有着是世界上规模最大,制度最健全的投资市场。它不仅拥有规模庞大的现货市场,还有运作成熟的衍生市场。股票,基金,债券是最主要的三个投资品种。据统计,平均每三个美国人中,就有一个共同基金持有者。



退休金投资项目也是美国人热衷的项目。在美国有各种退休金投资项目可以参与,常见的有公司为员工提供的退休理财计划401K、政府机构为雇员提供的401A、银行为社会大众提供的退休理财计划IRA等,这些基金不仅有推迟缴税的税收优惠,而且广泛采用了分散投资的原则。因此这样的投资比起难测风雨的房地产业,风险较低,长期的投资回报也比较可观。


此外,保险理财和外汇交易,也是美国人另外两种比较热门的投资渠道。不同于中国人买保险求安心的预防心理,在美国人眼中,财产保护却是和投资一样重要的理财手段。当然,这必然也要归功于美国保险市场的极其完善和令人眼花缭乱的各式保险产品。至于外汇交易,由于美元较为稳定的地位,外汇交易对于普通投资者来说参与性也是非常高的。




所以无论是从投资途径,理财产品,还是市场容量来看,美国投资市场都能充分满足各种各样的投资者,而获利相对较低的房地产也变得不那么受青睐了。


4
美国各种税费政策迫使炒房难赚钱

这项原因可以说是美国人不爱炒房最重要的理由了。没钱赚!


如果你买了房子,想趁着美国经济复苏,卖方市场大热的状态下,等个一两年转手卖根本是赚不了钱的。让我们来做个关于贷款炒房简单的数学题:


假设一套房子为30万,首付6万,贷款24万,30年利率4%。

这样月供大概是$1200,一年下来需付$14400.

地产税:假设以房价的2.5%计,一年需要支付$7500。

购买房子时的过户费:约为房价的1%,即$3000。

一年算下来,不算首付,总共投入资金2万5左右。


然后在第二年,房价涨了。其实除开像纽约,洛杉矶一类的大都市,美国房价的涨幅并不算大。拿达拉斯地区来说,虽然目前非房价也是疯狂增长,但平均来看,一年可以按5%的涨幅来算。这个时候,如果你要卖房,费用如下:


一年后,假设房子涨到31万5,

过户费及其各种杂费,约占房价的1%, 大概$3150,

卖房佣金,大概6%,即$18900。

这样卖房还得总共得支付2万2左右。

还没算上卖房时需要承担的部分涨价后的房产,算下来,卖房还亏钱了!


所以说,如果不打算在一个地方住上5到7年,美国人通常是不会考虑买房子的。当然,聪明的中国人会说,可以出租啊,收租金啊!


于是老美又制定了那些专门针对囤房者的对策。美国对于家庭的自住房有相应的税收减免政策,但是对于拥有多套房子的,一点也不手软。




如果你出售房子后赚到了钱,就需要交获利所得税。这个税率基本等于个人所得税的税率。大概从10%累进到35%。但如果这个房子是你自己居住的,并住满了两年,那么,会根据不同情况给你相应免税额。


另外,如果你是贷款买第二套房子,美国放贷要求通常要比第一套严格很多,月供与月收入的最高限制比例提高,首付金额要求更多,而且地产税还得老实交。所以若是每个月收的租金比月供还低,炒房真的是划不来了。你当美国政府傻啊!




不过还有买一套自住房,同时把房子的几间出租的情况,就另当别论了。但对于收入尚可,注重家庭完整和私隐的大部分美国人而言,是不会愿意出租自住房房间的。


5
美国的普遍生活水平决定了大部分人的价值观



说美国人没有中国人聪明积极赚钱?其实不然。在中国,一般的小孩从小接受的教育理念就是“好好学习,长大以后一定要出人头地。”如果孩子的理想是成为一个科学家或大老板,会倍受称赞;如果孩子只是想成为一名街边烤肉串或送快递的小哥,可能会被送上一记耳光。从本质而言,是因为中国的贫富差距太大,国民的普遍生活水平较低,于是尽可能多的赚钱,成为了一生的目标。




而在人均GDP高出中国好几倍的美国,社会保障程度高,社会福利好,月薪两三千就能过上衣食无忧还能出去游山玩水的生活,人们就变得“安于现状”,够花就行,而非拼命算计赚钱。再加上,美国人不会轻易评价他人的生活,属于自己过得开心就好,其他人与我无关的状态。在攀比风不那么盛行的社会里,美国人对炒房赚取暴利这件事就不那么感冒了。大部分美国人都是为养老而赚钱,这样的价值观,使得美国人的投资行为更为长远和舒心。


另外,美国也没有像中国一样的“婚前条件”,比如结婚前男方必须要买房的“中国特色”,是万万没有的。很多美国年轻夫妇婚后还是会租房子住上好一阵子。这就使得房子的需求降低,炒房热情递减。




炒房是一种投资,我们不能轻易界定它对于投资者的好坏,对于社会经济的利弊。但不可否认的是,房地产并不是美国的支柱产业,美国甚至一度限制炒房,但这样的做法却一定程度上促进了美国经济的欣欣向荣,给人民带来了高质量的生活。


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