【土澳思维】的朋友们，
最近，有些读者问我为什么不写税务的文章了，而开始写起房贷的文章来。主要是三个原因：
这几个星期是我们税务师的个税退税高峰。从早到晚，我的脑子里都是税。所以，晚上在我写文章前，对税务有一种天然的抗拒心理；
我确实是有资格谈论房贷的，我持有澳洲证券和投资委员会 ASIC 的信贷牌照 ACL；
最近房贷也是一个热门话题，比如海外贷款是否有戏、央妈下个月是否会降息等等。
虽然在退税的这段高峰时期，我忙得不亦乐乎，但下班后还是会花一点时间读读【悉尼晨锋报】以及【澳洲金融评论报】。
今天【悉尼晨锋报】有两篇文章吸引了我的注意，都是关于利率的：
Morgan Stanley says RBA rate cuts unlikely to be passed on in full by banks 【摩根士丹利】说央妈如果再降息，银行利率的降幅可能小于央妈的降幅
Moody's says rate cut would pressure bank profits 【穆迪】说央妈再次降息会增加银行的利润压力
目前，澳洲央妈的现金利率为1.75%，可是历史的新低哦。我的客户和朋友们都在问：这个现金利率到底了吗？
不少银行和专家都认为没有到底。著名的投资银行摩根士丹利 Morgan Stanley（外号大摩）预测澳洲央妈会再降两次现金利率，第一次在八月份（下个月），第二次在明年的二月份，每次都是降低0.25%。
如果央妈把现金利率降低了，商业银行的利率可以：
降低相同的幅度
降低较小的幅度
升高利率
按兵不动（贷款利率不变）
在金融界里，英文把第二和第三种情形称之为：Repricing（直译：重新定价）。在澳洲，商业银行是没有法定义务跟随央妈的利率政策的。
过去几个月，澳洲银行获取资本的成本在不断地升高，所以目前的澳洲银行针对房贷利率的高低是根据风险的级别来定价的：
利率较低：自住房贷的利息；
利率较高：投资房贷的利息；
不少银行还引入了三级定价，除了自住、投资，还有是否只还利息，还是本金加利息一起还。国民银行早就开始实施三级定价了，从今年8月19日起，西太银行也会效仿国民银行。
著名的三大信用評級公司之一【穆迪】 Moody's 分析，长期的的低利率环境以及不断增加的家庭债务（60%是房贷）：
会降低澳洲银行抵御风险的能力；
加大银行对于储蓄和放贷两头的定价压力；
银行的利润会受到挑战。
【摩根士丹利】也因为以上的原因，认为如果央妈在八月份和二月份降息，银行很可能只会有较小的降息幅度，而且幅度还会根据三级的定价发生变化。
【悉尼金融】认为大摩和穆迪的观点是比较可靠的，下个月央妈有60%的可能性会降息0.25%。由于有60%的澳洲银行贷款来自房贷，而受到资本成本的提高以及市场竞争的白日化，银行的利润在不断地缩紧，【悉尼金融】认为如果八月央妈降息，银行自主决定降息幅度的可能性是非常大的。
对于正在决定要不要现在固定房贷利率的客户，我的建议是，可以一直等到8月2日央妈的利率决定。如果您实在是心理发慌，我们建议只固定一半的贷款金额。
