大数据分析2017年澳洲房市
2016年澳洲的房产市场历经猛烈增长和政府调控，呈现出跌宕起伏的情势。那么房产市场究竟是持续升温还是已经开始了下降趋势？投资者的支出可以得到合理的回报吗？房产的供应是否可以满足消费者的需求？如果你也有这些疑问，那么相信看完文章，可以得到一些启发。
2016年房价走势
根据CoreLogic的调查，2016年12月，澳州首府城市房产价值上涨了1.4%，2016年的年增长率为10.9%。是自2009年那以来的最高增长率。考虑到个首府城市房产的总租金收益率和资本收益率，年度总收益率达到14.7%。在总体增长趋势下，墨尔本和悉尼依旧显得颇为瞩目：悉尼的回报率为19.2%，墨尔本的增幅为17.1%。远超出平均水平。值得一提的是，自全球金融危机以来，澳洲悉尼的房价已翻了近一倍，自2009年以来已上涨97.5%，且墨尔本的房价在这段时期内也上涨了83.5%。
2016年澳大利亚的房产市场在各种因素的共同作用下普遍持续上涨，其中最主要的因素就是低利率、需求量的增加以及强劲的投资回报（主要指资本增长而获取的回报）。目前，虽然澳大利亚经济增长放缓，但住房需求量却没有减弱的趋势，预计2017年房产价值可能会继续攀升。
截止2016年10月，澳洲首府城市独立屋整体中位价在61.5万澳元，公寓楼则在在52万澳元左右；其中，悉尼独立屋中位价与公寓楼中位价差距最大，差距达到了23万澳元；其次是堪培拉，差距在22.75万澳元左右，墨尔本为17万澳元，布里斯班为11.9万澳元。
对此，CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，“澳洲首府城市房价的上涨，也显示出不同类型房屋价格增幅差异的加剧。在过去的12个月内，澳洲首府城市住宅的价格上涨11.6%，但公寓的价格仅上涨5.9%。” 此外，墨尔本与布里斯班是不同房屋类型价格增幅差异最大的首府城市，主要是因为对公寓供应过量的担忧打击了买家的信心。接下来两年，澳洲会有更多公寓进入市场，届时住宅和公寓之间的价格差距可能会进一步加大，尤其是墨尔本和布里斯班。
截止16年10月的一年里，澳洲共有451,461次的房产成交，相比前一年减少11.7%；对比首府城市的数据，16年的房产成交量在286,848，比前一年减少15%。销售量降低并不一定是因为需求下降。在大多数市场，成交量放缓更可能是由于库存短缺，而非买方的需求跟不上。低库存水平会刺激买家的紧迫感，导致交易等待时间缩短并减少供应商的折扣。需要注意的是，这些数据并不包括期房的成交量，因为期房直至建成前都不算入成交量。
根据数据显示，2016-2017财年的建筑开工率有可能下降达6%，而在2017 - 2018年全国范围内的公寓建筑活动可能继续减缓。悉尼在未来20年里每年还需要36,300套新房，才能满足日益增长的需求。每年新增的房屋数量应该要超过40,000，但目前的年度数据仅为30,319套。 建筑批准数量下降的一个重要原因是银行贷款政策收紧，从而悉尼市区的住房供应有所下降，不可避免的后果是住房成本上涨。
从房屋市场来看，住宅市场信心持高，澳洲房市广受看好，住宅价格，特别是墨尔本和悉尼的住宅价格将会持续走高。从房产贷款市场来看，16年发生的几件大事：中国严控外汇流出，维州针对海外投资者增加额外印花税，RBA持续降息，澳洲四大银行停止海外人士贷款。事都持续而深远地影响澳洲房产的贷款市场。在2017年，贷款政策主要还是面向澳洲本地收入，对于海外人士的贷款政策的放松依然不容乐观。自2012年中进入新一轮的增长周期后，澳洲房市在刚刚过去的2016年已初显调整端倪，不过绝大部分专家预测，2017年并非本轮繁荣周期的终结，大多数州府城市房价仍将保持上涨趋势，但市场分化将进一步加剧。对于投资者来说，更保守的财务策略、更严格的风险控制以及更长远开放的投资眼光是成功的关键。
本文参考：CoreLogic，realestate.com
