《澳洲百事通》连载。

在澳洲买地建房比较复杂，源于其中牵涉到多方的分工配合，比如承建商（Builder）、分包商（Contractor）、银行（Lender）、律师（Solicitor）、会计师（Accountant）、造价师（Quantity Surveyors）以及市政厅（Council）。其中，贷款环节为重中之重。为了避免不必要麻烦的发生，了解够地建房贷款的流程，做好规划，尤为关键。

1.建筑贷款时间上要充足

Enough Time to Prepare

不同银行处理贷款的方式会有不同。正常的房屋贷款，可以直接递交申请和材料后贷款，按照预定的银行周转时间5-7天批准，然后拿到文件签字归还。建筑贷款则因为本身比较复杂，整个建筑贷款的审批流程会常常不那么顺利。

贷款文件在寄送过程中丢失，信用审批人员缺乏与其他部门的沟通，也会导致许多问题和延迟放款。比如是按照土地+房屋Package借款，还是土地与建筑分开的Split Contract，在贷款文件上和未来放款流程都会有不同，银行批款部门与文件部门以及审批放款部门都需要确保没有错误。

因此，无论申请哪间银行的建筑贷款，总之都需要耐心。每间银行对于建筑贷款的政策也会不同，因此，在贷款时间上做好充分的准备非常重要。

2.建筑贷款审批流程

Loan Application Process

首先，递交贷款申请时，银行会需要您提供一份建筑合同/造价单和设计方案，银行的估价师会对建筑合同参考造价单对未来完工的房子做一个评估，最终的借款额度，土地加建筑成本和整体完工后的价值取其中较低的提供贷款额度。（也就是说如果评估的估价低于合同价格，银行将取较低的提供对应的贷款额度）然后，贷款批准后银行会寄送贷款合同文件，借款人签字原件还回银行，和正常的房屋贷款一样的流程。另外，施工方在获得银行每笔付款前，还需要提供其他相关文件，比如市政厅最终的方案批文、施工方的保险和施工付款的进度表（Drawdown Schedule）。

3.银行付款给施工方流程

Construction Loan Payment

(1).施工方（Builder）向您出具相关发票（Invoice）。

(2).由您填写银行提供的施工进度付款申请相关文件（银行会提供，或直接在Invoice 上填写授权银行支付）。

(3).将发票和进度（Drawdown）申请的表格发送给银行建筑贷款部门。

(4).银行可能在第一阶段和最后阶段会安排估价师对已完工的房子做评估。

(5).通常没有问题的情况下，银行会在3-5个工作日将建筑款发至Builder账户。

(6).重复以上的程序，直到最终付款。通常锁定期（Lock up）阶段银行会要求估价师做评估，有些银行会要求提供入住许可（Occupation Certificate）和房屋保险（Building Insurance）才会释放最后一笔10%建筑款。

4.建筑合同变更

Changing a Building Contract

建筑合同里仅仅只是一个$100澳币的调整，都可能让银行重新评估整个贷款。为了避免这些麻烦，首先，要确保提供给银行的的建筑合同是最终的完整版本。

其次，如果有一些小的变动，尽量就考虑从自己的资金支付，或者有什么小的折扣减免让施工方在房子建完交割后再返还给你。

但是如果有大的更改，您必须通知银行，并且要做好准备银行可能许多要一些时间来处理重新审批贷款，可能甚至会要近一个月的时间。总之“, 保持简单”在做建筑贷款时非常有效，银行处理贷款和放款也会更加顺畅。如果你不断的更改合同和做调整，你就要做好心理准备，银行的贷款也会有延期，可能会造成比较长的延误。

5.其他的协议和报价

Other Offers and Quotes

建筑商经常会将施工项目分包给分包商，如绿化（Landscaping）、管道（Utility Connections）、游泳池（Swimming pool）和现场清理（Site works）的工作。最好将这些协议和报价都纳入到您与Builder的合同中，然后由建筑商

来支付这些费用。当然建筑商并不一定会同意，在签订合同前最好和他们多做一些讨论，找到最合适的方案。

有时候银行会要求，直到其他这些工作完工时才会算房子竣工，才会同意拨最后一笔款相。可是有时候购房者和建筑商签订的合同里可能是同意开工前提前支付，这样会造成不必要的麻烦。

6.一笔贷款还是分土地与建筑两笔贷款？

Considering Split Contract

如果您购买土地建房，考虑分开来处理（Split Contract），贷款也是分为“土地贷款”和“建筑贷款”两笔处理。这样办理，贷款交割的时间

是不同的，但如果您贷款申请时没有分开处理，那么就意味着土地建筑一笔贷款，这个时候就会出现问题，因为在土地成交时，银行会要求您也要提供建筑部分的20%首付资金，假设土地交割时，你还没有准备好建筑部分的首付资金，那么就会涉及到借款超过80%，您将需要支付相应的LMI保险（当然贷款可能也会需要重新审核）。

7.首付资金需要准备多少？

Down Payment

如上文提到，资金的准备千万不要刚好20%加政府税费。

大多数客户买地建房都会超出预算。因此在整个建筑施工的过程中，建议人们尽力节约开支尽可能的积蓄保持资金充裕，在房子建好前避免大宗开支。避免客户在房子即将竣工时，仅仅因为几千澳币的资金，却无法交割。

通常情况下，我们会建议拿到尽可能高的借款比例和额度，多数情况下确保在不支付LMI保险时拿到越多的额度，这样可以在出现需要支付额外花费时资金充裕。

如果您通过家庭的担保（Guarantor Loan），土地和建筑贷款成本100% LVR借款的话，也建议预留一部分存款，用于支付建筑商在准备建筑合同和申请Council批准时的一些费用和开支。避免银行因为这些费用无法放款开工。有时，建筑商会将部分工程外包，例如：

游泳池（Swimming pool）

凉亭（Pergola）

车道（Drive way）

电线杆/电力连接（Power pole/power connection）

园林绿化（Landscaping）

施工场地清理（Site Clearing)

棚、坝或休闲农场的设施（Shed,Dam or Hobby Farm Improvements）

如果能有书面的外面工作的项目报价，可以通过递交银行申请更多的贷款额度支付这些开支。

但最终还是要看银行的政策如何定义这些工程是否可以提供借款。

最好的情况是在整个建筑贷款递交时就准备好这些信息和文件，如果房子已经开工或临近竣工再提出有额外的加建或变化需要借款，银行多数情况下不会考虑。

多数情况下，许多银行直到整个房子完工后才会考虑额外的其他这些工程，那个时候可以考虑整个房子建好拿到入住许可后再重新估价，或考虑转贷（Refinance）来缓解资金的压力。

8.现金支付

Paying Cash

如果您付给开发商现金，银行不会考虑借款。除非是您使用自己的资金全部房子竣工后，银行可以重新给房子做评估，按照市场价值借款。针对许多Owner Builder，如果有合同部分银行可以考虑最高到75% LVR的建筑贷款。

建议客户与Licence Builder签署正规的合同，确保他们有相应保险，并且符合您所在州资质要求和法律法规。

9.首置业补助

First Home Owner Grant

如果客户通过银行递交了FHOG申请，政府会在银行建筑款第一阶段付款时将首置业补助打到申请人的贷款账号。这样对于那些借款比例高于80%的客户会很有帮助，意味着可以降低建筑贷款的比例以减少整个房贷的LMI保险，甚至有些时候重新估价土地已达到最大程度的减少LMI保险。不过对于成交土地没有太大帮助，因为土地交割时无法申请FHOG。

每个州对于首次置业补助和建房的补贴会不同，建议客户查询政府网站或电话自己的律师确保符合首次置业补助的要求。

10.担保贷款

Guarantor Loans

担保贷款与建房贷款同时进行的情况很复杂，比如如果父母可以通过提供担保帮助子女买地建房，多数银行的借款流程无法直接处理，因此会导致错误和延误。

11.浮动建筑贷款

Cost plus/ Variable construction loan

有些时候，建筑部分无法确定总造价，建议客户可以申请Cost plus建筑贷款，针对于购房后有打算做建造、改建、推倒或推倒重建的情况比较适合。