买地建房的优劣势

优势Advantages

买地后再让建筑商来建房，比直接买现房最大的优势在于以下四点：

1.节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。举例土地买进价是30万澳元，房屋造价 30万澳元，那么先买地再造房需要交的印花税是$8,990，而直接买60万的现房最终要交的印花税是$22,490（投资名义购买在目前有$5,000印花税的优惠）。如果首次置业，买地然后建房也是可以完全免掉印花税和拿到$10,000 的首次购房补助（FHOG）补助；而购买现房的补助则从2013年起降为0。

2.自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准。而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。

3.可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。

4.和楼花一样，资金准备时间比较充裕。可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。

劣势Disadvantages

主要是业主需要自己动手操作和操心的事情多一些；选地造房不能马上入住，大约需要等半年甚至更久；而且在造房这半年期间，贷款买地的业主要还土地贷款的利息。

澳洲买地建房的流程与要求

1.开发目的

Development Purpose

澳洲的土地分国有和私有两种，任何企业和个人都可以通过拍卖形式购买政府土地和私人土地。买地建房除了用于自住的目的，做开发商也是买地建房的热门的重要原因之一。地产开发与购买投资房一样，要充分考虑到自身的目的和预算。一般开发目的分为两种情况：开发自住和开发投资。开发自住一般指拆除旧的房屋，建造新的房屋自住。通常来说，开发自住的成本要低于购买新房或二手房的费用，还贷压力小，还可以在以后经济充裕的条件下将自住房改为投资使用（出租或转售），起到一个过渡的作用。开发投资一般是指对土地进行分隔，建成多栋联排或公寓出售。简言之，购买的土地越大，批准建造物业的数量也就越多，得到的收益也就越可观。

2.开发预算 

Budget

在确定了开发目的后，根据预算制定开发计划，例如在预算内能购买多大面积的地、如何购买、建筑的预算、土地贷款和建筑贷款等等问题。最重要的是预算回报率和控制风险，需要咨询专业的地产开发顾问。

3.购买土地

Purchasing Land

这个阶段往往已经决定了该项目的成功与否，因此要特别注意土地的性质。是否商业用地、住宅用地、工业用地、农业用地等等？是否可以转用途？土地上现有建筑物是否不可拆除？对开发商是否有什么特殊限制？例如高度和占地面积限制等等，当然最重要的是土地的地理位置，这直接决定了土地的价格和未来项目的销售价格。

4.申请批文

Permission

土地成功购入后，需要请专业的土地规划师设计出整个地的住宅规划，包括物业数量、种类（联排别墅/公寓）、布局及车道等等提交至所属的City council，等待批准（半年时间左右）。很多人在土地购入时是带着规划批文一起买的，这样可以节省时间，但是通常土地的出让方如果出让的是一块带规划批文的土

地，则出让价格就会包含了一部分未来的利润。温馨提醒：设计图面积与实际建筑面积会有些许的误差，属于合理范围。

5.预售 

Pre-sale

在澳大利亚这一步骤非常关键，预售的时间直接影响了银行贷款的审批和用于施工的进度。一般来说，拿到开发批文后就可以开始预售。当物业的销售数量超过总数的一半以上才可以正式施工建造。例如一块批准建造4栋联排别墅的土地，其中2栋已经出售，这时就可以开始动工。另外，银行在批出建筑贷款前对预售环节有很大的话语权，例如预售阶段可以销售给海外人士的比例等。

6.建造房屋

Building Houses

在澳大利亚做开发的特点之一是，正式施工开始前的时间很难把握，例如银行贷款的批出时间取决于预售进度。而一旦正式开始进入施工阶段，时间基本上就比较可以掌控了，除非受极其恶劣的天气影响。一般而言，承建商都会在合理的时间段内完成建造工作。承建商在合理的理由下工程可以延迟，因此，建筑合约的拟定就异常重要。一个好的项目经理或者管理公司是保证开发商权益和施工顺利进行的关健。

7.付款方式详解

Ways to Pay

1．首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%，签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。

2．到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%（含贷款部分）。

3.土地交割后买家首先支付建筑价格5%的定金给建筑商。

4.房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%。

5．框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% 。

6．封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% 。

7．装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% 。

8．实际完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%。

9．需要注意的是：买家只需自己准备好20%的首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都由银行直接拨给建筑商。

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