堪比印钞机的新西兰房产!这样投资,一年可赚10万纽币!

2017年01月15日 新西兰天维网


本文转载自:新西兰微房产

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虽然圣诞与新年假期已经结束了一周多,忙碌的房哥才刚刚从假期中恢复过来……这次长假,你去哪里玩了呢?还是忙着装修房屋,为下一次成交增值呢?



房哥假期里去了皇后镇,并且在那里发现了新的投资机会——投资度假屋


房哥今天要讲的不是出门游玩的时候选择度假屋,而是讨论投资度假屋的可行性。从成本到回报率,从头到尾的为你分析投资皇后镇度假屋有多靠谱。


为什么是皇后镇:


新西兰适合度假的地方那么多,房哥你为什么选择皇后镇作为投资度假屋的地方呢?


 


毫无疑问,皇后镇(Queenstown)是新西兰最热门的旅游目的地之一。2013 年曾入选 TripAdvisor 的“25 大游客首选目的地”,并在《康德纳斯旅行者杂志》(Condé Nast Traveller)的全球友好城市读者调查中位列第四



房哥觉得一个地方是否真的受到土豪的喜爱,看看这里都有哪些国际连锁大牌酒店就知道了。希尔顿、皇冠假日、索菲特、美憬阁等等都应有尽有。



如果你喜欢冒险,那么这里世界闻名的蹦极、跳伞、峡谷秋千、喷射艇、高山滑雪和白浪漂流很适合你。如果你和房哥一样喜欢悠闲地生活,那么夏天来这里摘樱桃,秋天来这里游箭镇都非常适合。


除此之外,皇后镇有着完善的国内外航班与外界相通,巴士路线覆盖南岛的各大主要地点。当地每年会接待 200 万左右的游客,高峰期甚至会达到本地人的三倍之多!


许多人不太理解皇后镇每年接待200万游客的概念,房哥刚查了一下皇后镇高档酒店的预定情况,中国农历新年的那段时间,皇后镇希尔顿都已经订满了!



每年的十一月到二月份期间都有大批游客涌入皇后镇,今年旅游旺季进出皇后镇的航班数比去年增加了15%。除此之外,每年的七月到九月则是皇后镇滑雪旺季,届时全世界的滑雪爱好者也云集在此,挑战周边雪山。

房价分析:


房哥作为理工男最喜欢用数字说话。目前市场上主流的在线房屋交易(推广)平台除了房哥最爱看的天维房产就是Trademe和Realestate.co.nz了。从交易量和数据精确度来看,房哥喜欢看Realestate的数据分析。

 


皇后镇属于图中的Central Otago/Lakes地区,虽然不是最精确的Queenstown地区,但是数据还是比较有代表性的。2016年12月当地上市房屋平均要价约为75.57万纽币。除此之外,QV数据显示,11月份皇后镇房屋成交均价为73.45万纽币。



房哥将区位选定至皇后镇的镇中心,想要在这里购买一套两房或三房(非公寓)价格在62-87.5万纽币不等。几乎所有上市的房屋都是湖景房或者山景房。为了方便后面的计算,房哥假设这里花费了80万纽币,购买了一套屋况较好的三房。

回报率分析:


度假屋通常都是家庭的第N套房产,通常这样的情况下只能贷款60%。购买80万纽币的度假屋可以贷款48万纽币,另外需要32万纽币的首付(当然,这部分可以通过top up其他房产的贷款获得)。


房哥在这里选择支持国货,选定ICBC(工商银行)作为贷款银行,目前一年期固定利率房贷的贷款利率仅为4.29%。每年这套房产每年需要支付的房贷总额大约2.8万纽币。


度假屋的收入主要分为两部分:租金收入和资本增值收入。


首先来看租金收入

新西兰本土最大的度假屋出租平台根据分析当地240套类似房屋(位于皇后镇的三房度假屋)后认为每年的租金收入范围。这个收入范围差价还是比较大,房哥还是计算一下精确一些的数字。


房哥查询Airbnb和bookabach后发现,旺季当地房屋日租金普遍在300纽币500纽币1500至2500人民币)。


每年夏季与冬季的旅游旺季总时长接近5个月,按照旺季入住率80%,淡季入住率0%来计算,每年可以租出房间约120天。扣除清洁和平台的费用,按照每天收入300纽币价格计算就是3.6万纽币。完全负担得了贷款支出。


然后来看当地资本增值收入:


由于度假屋本身也是民宅,增值基本也和当地民宅差不多。按照QV的数据,截止2016年11月的一年里,皇后镇房价增长了32.2%

房哥知道你想说什么,一年的数据确实不能代表所有时间的增长率。房哥从小本本上找出了皇后镇2011年11月份的房价作为对比,五年时间总共增长了66.7%,每年房价涨幅超过12%


换句话说,80万纽币的房产每年资本增值接近10万纽币。



房哥给大家推荐度假屋并不是因为房哥每次去皇后镇都遭遇订房困难,而是为大家房产投资分析另一种可能。毕竟目前在奥克兰炒学区房成本太高,现在才开始炒民宅总感觉风险太大。


目前新西兰旅游业仍然在欣欣向荣的蓬勃发展,游客总是要有地方住的,本地居民可以去投奔亲朋凑合住,自驾游的没地方住那就只能睡车上了。除此之外,即使旅游业出现下滑,度假屋也可以招长期租客,满足当地人口的居住需求。

来源:新西兰微房产



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