别傻了!与其“痴等”房价下跌,不如尽早锁定低利率!

2017年01月17日 逸居新西兰





最近奥克兰的价格有所下降,根据Barfoot公布的12月份数据来看,环比11月均价跌了 2.1%;与2015同期对比,涨幅也仅有5%左右。然而,上市的房源却要比2015年同期多出了N多!


这样看来,是有人坐不住了,要获利回吐了。也因如此,刚需大众、首次购房者无一不吃瓜子搬凳子,等着房价跌到理想价格再出手,觉得等等看更有机。然而真的是这样吗?!



如果从绝对的房价来看,没人能否认有下跌的空间。不过从能不能买得起房来看,那就不一定了。因为对大部分的首次购房者来说,不管怎样,他们都是不够钱全款买下房子的,这点相信没人会质疑。


那么,首次购房者就无法跃过一个向银行贷款的步骤,而这也正正是关键所在。


银行不是慈善家,它的放贷是一种盈利手段。在保证盈利的同时,更要保证风险度是在低水平。



如果关心最近房地产文章,相信不难发现在大环境下,美国持续加息预期,澳洲银行信用等级下调风险,本土存贷资金差每况愈下。这都促使新西兰四大澳洲控股的商业银行加快了利率上调的速度


假设奥克兰的房价在今年底达到10%的跌幅,利率从4%上涨至5%,那么在首付比例定为2成的情况下,原本70万的房子则变成 63,少给1.4,然而年还款则从2.24 到 2.52,这样两三年算下来其实并不算大。



有人会说,那下一年继续跌10%,或者干脆今年就跌20%,不就会把差距拉大咯。那么,我们看看业内专家是怎么说的:

或许高价房有回调迹象,因为贷款要求提升了。但如今房产整体上不存在大幅下跌的基础。尤其是对于刚需房来说,贷款没有明显收紧,此类房源在目前市场上仍是供不应求。

金松鼠贷款专家小乔表示:



现在市场趋于理性,正是刚需一族置业的好机会,因为没有太多的投资客与其竞争;但坐等刚需房大跌,恐怕会大失所望,错失良机。

即便不讨论这种可能性的几率问题。假设真的是下跌了20%,房子最大的股东--- 银行,难道任凭风险上升还什么都不做? 


首付比例就是为了调控这种风险而存在。


其实在过去的上升周期里面,银行已经为这种下跌风险而逐步提高了投资者首付比例,从首付2成,到3成,4成。但如果银行觉得一年有20%的下调风险,那么投资者一定会却步,首付的比例变化相信就不会这么温柔了。 很简单,一栋100的房子,如果自住首付还是2成,银行掏80,然后一年后房子就可能 80都不值了,相信大部分人都会拒绝还贷,让银行去抛售就算了。




那么如果银行为了保证自身安全,连同自住贷款首付比例一并提高会怎样呢?


同样的,如果10%跌幅,导致首付提高1成,那么70的房子变成63万后,自住买家则从14万首付一下变成 18.9万,多了3万的首付要求,无疑这个变化则是巨大的。


所以说,房价的真正下跌,最终买不起房的还是首次买家。因为他们优势从来不在资本上,而是潜力。银行更喜欢自住买家,长期而稳定的房贷回报。但如果这种低风险的回报不再,自住买家就必须拿出更多的资本来跟投资者在房地产市场上角逐。


也基于这种推论,其实缓慢的上涨,或者轻微的回调才是首次购房者能以更少资本买到物业的根本。


而且,楼市“崩盘”真的是好事情吗?

你以为,房价跌掉了一半,就买得起房了吗?


这样的情况需要有一种前提,那就是房价跌了,而你的财富和收入保持不变,至少跌得没有房价惨。但是实际情况下,更有可能是,房价跌了一半,我们的财富存量和收入都会相应减少,那个时候还是买不起房子。




逸居观点:


指望着房价跌、收入涨,从而可以轻松买房,无异于异想天开,能够降低收入保住饭碗已经不错了。日本90年代房地产崩盘后,银行和企业倒闭了一大批,普通人要么工作不保、要么薪酬常年不变甚至降薪,社会需求不振,经济上陷于通缩不能自拔,就是这样的道理。


所以,预期等待楼市暴跌,不如找尽早趁首付比例跟利率还在低位,尽早锁定利率。在能入场的时候入场,而同时把利率周期设长,做到成本可控。






如果您有任何问题,可以在微信里问逸居,或者写邮件给逸居:[email protected],逸居会咨询专业人士集中为您解答。

了解更多详情请扫描逸居官方二维码

收藏 已赞