新州 vs. 维州
【土澳思维】的朋友们，
今天，林家灭门案在新州高院有了重大突破：陪审团认定林家女婿谢连彬（英文名 Robert Xie）的5项谋杀罪名成立。林家灭门案审理的过程绝对是一波三折，爆料不断。从2011年5月5日谢连彬被正式逮捕至今，已经过去了2,080天（5年8个月8天）。感兴趣的朋友可以读读【土澳思维】的一篇凶宅专题文章：【胆小者慎入】恐怖专稿：您会低价购买土澳的凶宅吗?
可是，今日陪审团的决定也只代表一只靴子掉下来了，因为谢连彬在判决后，有权不服一审判决，申请复审。基于新州警方的证据欠充分，控方律师的证据是否能正真地满足合理性怀疑（beyond all reasonable doubt）的要求还有待观察。所以，复审的可能性还是非常大的，除非谢连彬自己服输了。
好了，回到我们今天的正题：在新州或维州买房时可以享受到的主要刺激性政策。通俗点讲，就是PK一下到底哪个州给买房人的补贴更多？
第一轮PK：首次置业新房补助
英文全称 First Home Owner Grant，简称 FHOG。
新州
2016年1月1日以后交换的合同，如果新房合同价或买地建房的总价格小于等于75万，新州政府会补助现金1万刀。
申请条件如下：
必须是自然人购买（不可以是公司或信托）
至少有一位购买人是澳洲公民或澳洲永居
合同里所有的自然人必须年满18岁
您或者您的配偶2000年7月1日之前，在澳洲的国土内，不可以拥有过住宅地产（包括自住和投资）。如果您的配偶在2000年7月1日之前拥有过澳洲的住宅地产，那么就算您配偶的名字不在这次房产的购买合同里也不可以
您或者您的配偶从2000年7月1日之日起，在澳洲的国土内，没有在自己购买的住宅房产里（包括自住和投资）连续自住超过6个月。如果您的配偶2000年7月1日之后，在他（她）自己购买的住宅房产里（包括自住和投资）连续自住超过6个月，那么就算您配偶的名字不在这次房产的购买合同里也不可以
也就是说，如果2000年7月1日之前您在澳洲没有购买过任何房产，从2000年7月1日之日起，您要是购买过澳洲境内的房产（无论多少），只要您或者您的配偶不在里面连续住满6个月（如100%的投资房），就没有问题
除非至少有一位购买人是澳洲的常规军人，否则至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月
必须是新住宅房：没有被居住或被出售过（例如现在的楼花转卖，如果开发商不取消先前的合同，这样的转卖就不是新房了，就算房子还没有建好和使用过），可以是重大翻修或推倒重建的房屋
合同里所有人曾经在澳洲没有拿过此类优惠
如果同时满足要求，首次置业新房计划和首次置业新房补助计划可以一起用
维州
2013年1月1日以后交换的合同，如果新房合同价或买地建房的总价格小于等于75万，维州政府会补助现金1万刀。
申请条件如下：
必须是自然人购买（不可以是公司或信托）
至少有一位购买人是澳洲公民或澳洲永居
合同里所有的自然人必须年满18岁
您或者您的配偶2000年7月1日之前，在澳洲的国土内，不可以拥有过住宅地产（包括自住和投资）。如果您的配偶在2000年7月1日之前拥有过澳洲的住宅地产，那么就算您配偶的名字不在这次房产的购买合同里也不可以
您或者您的配偶从2000年7月1日之日起，在澳洲的国土内，没有在自己购买的住宅房产里（包括自住和投资）连续自住超过6个月。如果您的配偶2000年7月1日之后，在他（她）自己购买的住宅房产里（包括自住和投资）连续自住超过6个月，那么就算您配偶的名字不在这次房产的购买合同里也不可以
也就是说，如果2000年7月1日之前您在澳洲没有购买过任何房产，从2000年7月1日之日起，您要是购买过澳洲境内的房产（无论多少），只要您或者您的配偶不在里面连续住满6个月（如100%的投资房），就没有问题
除非至少有一位购买人是澳洲的常规军人，否则至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少12个月
必须是新住宅房：没有被居住或被出售过（例如现在的楼花转卖，如果开发商不取消先前的合同，这样的转卖就不是新房了，就算房子还没有建好和使用过），可以是重大翻修或推倒重建的房屋
合同里所有人曾经在澳洲没有拿过此类优惠
如果同时满足要求，首次置业新房补助、首次置业印花税五折优惠和自住房印花税优惠都可以一起用
第二轮PK：首次置业印花税减免
新州的英文叫 First Home - New Home scheme，维州的英文叫 First-home buyer duty reduction。
新州
2012年7月1日以后交换的新房合同，如果新房合同价：
小于等于55万：全免印花税（节省20,240刀）
大于55万且小于65万：会有部分减免（公式就不说了，比如说一个60万的房子，您只用付12,370刀的印花税，省了10,120刀）
大于等于65万：缴纳正常印花税
2012年7月1日以后交换的土地合同（先买地，再建房，包括房地打包的地价），如果土地合同价：
小于等于35万：全免印花税（节省11,240刀）
大于35万且小于45万：会有部分减免（公式就不说了，比如说一个40万的土地，您只用付7,870刀的印花税，省了5,620刀）
大于等于45万：缴纳正常印花税
申请条件如下：
必须是自然人购买（不可以是公司或信托）
至少有一位购买人是澳洲公民或澳洲永居
合同里所有的自然人必须年满18岁
您或者您的配偶曾经不可以在澳洲的国土内拥有过住宅地产（包括自住和投资）。请注意，如果您的配偶曾经在澳洲的国土内拥有过住宅地产，那么就算您配偶的名字不在这次房产的购买合同里也不可以
除非至少有一位购买人是澳洲的常规军人，否则至少有一位购买人必须在过户后的12月内连续自住至少6个月
必须是新住宅房：没有被居住或被出售过（例如现在的楼花转卖，如果开发商不取消先前的合同，这样的转卖就不是新房了，就算房子还没有建好和使用过），可以是重大翻修或推倒重建的房屋
合同里所有人曾经在澳洲没有拿过此类优惠
如果同时满足要求，首次置业新房计划和首次置业新房补助计划可以一起用
维州
2013年7月1日以后交换的土地（先买地后建房的情况）、新房或二手房合同金额大于13万、小于等于60万，并且您满足维州首次置业新房补助除新房要求以外的其它所有规定（以上维州的第8点不需要满足，因为可以是二手房），就可以享受5折减免的优惠（注意，如果同时满足下面将要说道的自住房印花税优惠，在打5折前，需要先扣除自住房印花税的减免优惠）。
第三轮PK：地方特色
新州
2014年7月1日以后交换的合同，如果新房合同价或买地建房的总价小于等于65万，或交换的土地合同价格小于等于45万，新州政府会补助现金5千刀。这个政策叫新房补助计划，英文是 New Home Grant scheme。
申请条件如下：
购买人可以是自然人、公司或信托
购买用途可以是自住或投资
至少有一位购买人是澳洲公民、澳洲永居、澳洲的公司或信托（澳洲的公司股东或信托受益人的控制比例必须超过50%）
不限于首次置业，每一个财政年度可以申请一次（每年7月1日至6月30日）
如果任何购买人符合首次置业新房计划或首次置业新房补助计划的所有条件，就算没有主动申请它们，也不可以申请此类计划
必须是新住宅房：没有被居住或被出售过，可以是重大翻修或推倒重建的
维州
首先，维州有自住房印花税优惠（可以不是首次置业），英文是 principal place of residence duty concession，简称 PPR concession。
2013年7月1日以后交换的土地（先买地后建房的情况）、新房或二手房合同金额大于13万、小于等于55万（注意不是上面提到的60万）：
如果合同金额大于13万但小于等于44万：13万以上部分的印花税税率从6%降到5%（1%的减免优惠）
如果合同金额大于44万但小于等于55万：一律采用封顶优惠额度（3,100刀）
并且您满足首次置业新房补助除新房要求以外的其它所有规定（以上维州的第8点不需要满足，因为可以是二手房）
这里要注意的是，如果先买土地再建房，在土地过户的时候，是不可以申请自住房印花税优惠的。土地过户后的12月内，房子必须建成了才可以开始申请退回等价的 PPR concession。
其次，维州还有专为购买楼花（包括房地打包销售）的印花税优惠政策，英文是 off-the-plan concession。这个优惠不需要是首次置业，而且自住和投资都可以。还有，这个政策可以与我们上面提到的所有政策叠加使用。它的算法有两种：
固定百分比法 The fixed percentage method
其它选择法 The alternative method
我们就简单地说说最常用的固定百分比法：
如果是独立屋（如房地打包独立屋）：政策认为合同价的45%是建筑开销（不需要交印花税）
如果是小于等于三层的中低密度楼花：政策认为合同价的60%是建筑开销（不需要交印花税）
如果是大于三层的中高密度楼花：政策认为合同价的75%是建筑开销（不需要交印花税）
以上三个数都是最大比值，只有在您签合同前，楼房还没有动工，才可以享受到。楼花动工以后，根据进度的推进，优惠会变得越来越小。也就是说，在维州买楼花，越早买越省印花税。我们举个例子，您在猫本买了一个100万的高密度楼花（注意，如果是海外买家，7%的印花附加税 foreign purchaser additional duty FPAD 是基于100万的，没有优惠）：
您在楼花开盘的当天就签合同了（楼花还没开建）：优惠额度为100万*75%=75万，印花税会按照25万的标准来征收。而且不要忘了，其它优惠（如果符合要求）可以继续叠加
您在楼花建到30%的时候签合同的：最大优惠额度为100万*75%=75万，由于楼花已经建了30%，也就还有70%没建，所以优惠额度降到了75万*70%=52.5万，因此印花税会按照47.5万的标准来征收。同样，其它优惠（如果符合要求）可以继续叠加
所以在维州买楼花时，密度越高，买得越早，价格越高，就越省印花税的银子。
新州可是没有以上这种优惠政策的（在新州，除了房地打包只算土地价值以外，正常的楼花买卖都是按照合同价来计算印花税的）。
土澳总结
我总结一下：
对于自住的要求上，维州（连续12个月）比新州（连续6个月）要严格一倍。新州优势更大
FHOG都是一万刀，两州打个平手
新州印花税有全免额度，维州印花税有减免和优惠。但新州只可以是新房，而维州新房或二手房均可，两州各有优势，算是打了个平手
维州的楼花印花税优惠政策非常的强大，对房价也没有设置封顶的限额。新州可是没有的，维州有绝对优势
在不考虑海外买家的情况下，以上四点综合来看，我感觉维州在PK中会获胜。但是，大家反过来想想，是不是也正是因为维州对楼花印花税的优惠，造成了入市成本的进一步下降，在某种程度上更加鼓励人们去买维州的楼花，而且要买高密度的（猫本CBD），然后开发商就拼命地在猫本的CBD盖，造成了潜在的供过于求。当然了，这仅仅是原因之一了。
