与国内房产市场的火热交相辉映，海外置业这个曾经离普通百姓比较遥远的词，似乎也逐渐成为人们习惯讨论的话题。

在目前阶段，海外置业的主力军可以用高净值人群来概括。所谓高净值人群，一般指资产净值在100万美元（约700万人民币）资产以上的个人。他们也是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体。随着全球一体化的日益发展，各国间的贸易关系不断地深化，大部分高净值人群更是把投资的目光看向了国外。

最近有一点趋势是很明显的，海外置业不再是所谓‘土豪’的专利，海外房产咨询的人当中，不乏那些只能负担几十万首付款的大众中产阶层。

《经济学人》曾刊文指出，中国中产阶级人数从1980年的几乎为零，已经增长至今天的2.25亿。有人预计，未来10年至20年，这一数字还将继续扩大到5亿。这个群体大致的肖像是，受过大学以上高等教育，大多从事脑力劳动，追求生活质量，家庭年收入约在20万到80万。

中产阶级的兴起，成了互联网创业的福音：他们热衷国外品牌，催生了“代购”；他们喜欢自助旅游，催生了“旅游攻略APP”；他们喜爱看美剧，促进了职业字幕组的发展。而如今，中产阶级开始没落，节节败退。他们曾相信，知识改变命运，奋斗带来成功，而如今横行的，却是与之背道而驰的“厚黑学”。他们认可市场经济，强调个人价值，强调生活质量，然而居高不下的房价，导致他们物质上的窘迫，逐渐失去了追逐梦想的自由。

从物质到思想，从社会地位到话语权，他们变得力不从心，因而变得极其“焦虑”。而经济的不稳，更加剧了他们急于“出逃”的决心。“目前国内的经济环境让我感到十分不安，我已将可支配资产的60%换成了美金，对于很多的海外资产配置渠道我都在了解，并准备尽快出手。”37岁，在北京从事IT类工作的刘先生也在积极谋划。资金都会往一个更稳定、更安全的环境流动。当资金察觉到危机信号时，就会开始寻找出口。

由于海外房产市场与国内房产市场并不相同，对于投资者来说，保值心态需要大于升值心态。

所有早期在中国买房的人，几乎都经历过房价的翻倍，然而在国外，却鲜能遇见这种情况，特别是在美国、日本等国家发达城市，早已经历过房价大幅波动的历史，目前已经趋于稳定。

“即使你买了房子，也有许多现实问题要考虑。你买的房子是要投资，还是居住，居住的话工作问题如何解决？孩子上学问题如何解决？这些都需要综合考虑。”一正在咨询澳洲房产的客户对新金融记者说。而除了这些问题，海外房产在购置之后，不同地区要负担不同的费用，如房产税、土地税、物业费、市政费、维护费等。

对于想要获得租金收益的客户来说，陈经理表示：“租金收益的高低，取决于租金的水平、房价、持有成本等，如果贷款还要算金融杠杆，多方面的因素综合考虑，才能说一个房产投资的租金收益是否足够好。”

比如英国伦敦房价很高，一般平均价格在50万英镑，每月租金收益平均在1500-2000英镑，每年就在18000-24000英镑，毛租金收益率3.6%-4.8%之间。

但是由于海外发达国家的税收非常严谨，所以还要除去养房成本，包括物业费、地租、租赁管理费。大约成本是：1750+400+(2520-3360)=4670-5510英镑。所以净租金约13330-18490英镑，净租金回报率为2.6%-3.7%之间。

海外置业研究人士道乐儿总结称：“伦敦、纽约、东京、上海等地租金收益率很低，原因就是房价太高。所以往往不是这样的大都市才会有好的租金收益率。一般发达国家的海外置业，净租金4%-5%是一个不错的投资选择。如果超过6%，就会非常抢手。”

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一般来说，发达国家发达城市是海外置业的热门，例如英、美、加、澳、新等，这些国家同时满足了环境和经济两方面要求。然而，真正在地区和城市的选择上，还需要有更为细致的考虑。

在区位上，有旅游业为主的城市、商业为主的城市、工业为主的城市以及政治中心城市等，不同城市的经济发展程度不同，房屋价值也不同。此外，按照普遍规律，发达国家好的房子都处在远离downtown的卫星城，据了解，在休斯敦等非一线城市，有许多新建的卫星城十分适合投资。

从纯经济角度上来看，由于2016年一线城市限购政策，投资客们只能将目光投向海外房产。“在现代经济社会，手里有钱是最紧张的，因为通货膨胀，你不知道什么时候10万就变成了9万，甚至8万，投资房产一般来说比现金攥在手里是保值的。”

另外，从目前货币形势来看，人民币贬值还在继续，所以，这种经济形势无论是对国内无处可投资的高净值人群来说，还是对大众富裕阶层来说，都成为他们海外置业的催化条件。

来源：新金融观察报