买房?租房?专家用数据告诉你:看完这个也许你会有答案

2017年01月12日 楼讯




生活在澳洲,大家无一例外都拥有一个“澳洲梦”,身边的人也都说买房就是比租房好,那么真相真是如此吗?



经济学家Dominic Crowley和Shuyun May Li指出,拥有一套房屋这个观念“根植在澳洲人的文化中”,其中有70%的人拥有自己的房子。然而租房一直不太受待见,而且大家从根本上认为“租房的钱就是死钱”,“不要再帮你的房东缴房贷了!”。


其实,到底是买房还是租房,这是一个问题,也没有一个标准答案。


但是,生活在大数据时代,通过运用房产行业数据,从中提取出有效信息,能够为这个问题提供一些线索。


专家意见


有部分专家指出,从理财方向上来说,并不能明确说买房比租房来的好。


首先,买房者需要存够买房的首付。我们也曾报道过,现如今房价疯涨,在悉尼,一个家庭需要大约8年的时间才能存够首付,就算不吃不喝,也要1年半……千辛万苦买到房后,面临的就是房贷利息,各种隐藏成本,比如印花税,维修费,房产税,保险,水电煤费,市政费等等。


因此,要知道买的房到底是赚了还是亏了,需要将这些林林总总的费用加起来,与房子升值的部分进行比较,才能得出一个全面的结论。


而且,一旦将存款投入房子的首付中,便意味着机会成本的产生。原本可以把这些钱投资一些购买成本和隐藏开销没有那么高的项目。

 

但是!也有一部分专家提出了另一个观点,Swinburne University of Technology的教授Terry Burke指出,如果有能力的话,还是买个房吧!


他说:“现在又一个很重要的问题,便是很多人支付不起租金,特别是退休人群。以2.3万澳元单身养老金为例,一房的租金是1.8万澳元,那么生活费就仅剩5000到8000澳元。即使是一对夫妇,养老金也就3.5万澳元,两房租金是2.5万澳元,生活费就只有1到1.5万澳元。这些数据表明租房负担不轻,而且生活标准均低于贫困线。”


对比从1983年到2005年的买房和租房数据,得出的观点为,在大多数情况下,买房优于租房。


数据分析的结果是,从投资理财的角度来说,在过去的30年间,在澳洲的首府城市悉尼,墨尔本,珀斯和达尔文买房比租房更有利


但是,Burke也说,买房有风险,盲目进入市场是不明智的选择,最后只会变成“房奴”。然而,那些唱衰澳洲房产市场的人并不了解的澳洲房市的特点,澳洲并不存在主要的供应过剩的问题,独立屋是合同建筑,与单元房类似,当预售量达到70%以上时,银行才会贷款。因此,从长远来看,由于投资者的支撑,资本价值下降是不正常的。


还有一些人盲目相信“25%原则”,也就是房贷不应超过工资的25%,但是Burke觉得应该具体情况具体分析,单身人群的负担力和一个有三个孩子的家庭相比会有明显不同。


另外,如果不确定自己会不会长期呆在一个地方,买房也可以带来利润,特别是性价比高,位置好的房子通常能租到一个比较好的价格。数据显示,大约有12%的租房者拥有自己的房子。



选择时间点


房市就如同股市一般,时间点很重要,相信大家一定听说过“低位入手,高位卖出”,那么只有在正确的时间点买入,才能让购房者获利,一旦错过便有亏损的可能。


经济学家也表示,在不同的首府城市,房产中位价飙升的时间点都不一样,换句话说,每个城市在不同的时间点,中位价会出现相对平稳或者略有下滑的情况。因此,精准分析买房时间点,才能让利益最大化


研究对比了10年后把房卖掉的投资房产者和租房10年,并将等量投资房产的钱用作投资股票和定期存款。假设房屋为中位价的独立屋,而且所有的开销收益均已计算在内,在澳洲的大城市中,专家得出以下结论:

 

  • 悉尼:几乎在任何时间点,都是买房的人收益更大,除了1989年到1990年,和2003年到2004年。

  • 布里斯班:在80年代大部分时间和1993年后任何时间,都是买房比较合算。

  • 墨尔本和珀斯:只有在1990年前后,租房是更好的选择。

  • 阿德莱德和堪培拉:1990年后,买房是更好的选择。

 

但是,分析都是基于澳洲前30年的历史数据,分析结果并不能用来预测未来的走势



优缺点分析


舒适度对比


买房:在澳洲,有个稳定的小家是立业的大前提,居住在自己装修的小房子中更是温馨自在,住得舒心放心安心。


租房:租房不如买房那么随心所欲。在澳洲,租房前需要一笔bond金,并且在租住的过程中,一定要保持房子的卫生清洁,不可以破坏或弄脏。中介会定期进行检查,如果退房的时候房屋内设施有任何人为损坏,或不小心弄脏了墙壁,地毯等,bond金就可能被扣除。

暂时性与永久性


买房:澳洲房产具备了买新房首付一成、永久产权、无遗产税、交房后再按揭、可以租抵供、房产交易和投资方面法制健全等优点。而且在澳洲买房你会获得永久土地权和永久房产权,有一份完全属于自己的房产。


租房:在澳洲租房,同样拥有健全的法制。通过正规的中介,签署正规的合同,你同样拥有临时住房的保障。但是,你在不断付房租的同时,并没有房子的所属权。而房东利用房客的租金偿还房贷的同时,还享受了丰厚的房产增值回报。

租金的收入与支出


买房:有可观租金的收入。澳洲房产空置率较低,在澳洲买房,不用担心租不出去。人多房少,供小于求。


租房:一年的房租差不多要1.5-2万澳元,是一笔不小的支出。

投资潜力对比


买房:澳洲房产市场繁荣、投资回报率高 。今年6月澳洲多数首府城市的平均房价上涨了2.3%,根据澳洲房地产机构CoreLogic RPData报告显示,澳洲平均房价自2015年6月以来上涨了15.8%。

房价走势稳定,年增长7%~10%,大约7~10年翻一番。尤其是自九十年代开始,在全球经济繁荣的大背景下,澳洲房产增长尤为迅猛。随着时间推进,住宅拥有者可以构筑住宅净值。净值来自首付款、抵押本金偿付和市场增值部分。


租房:租房在投资面上并没有什么直接的好处。不过,租住者可以将那些他们原本可以用来购买住宅的资金投入其他投资领域,或许可以获得一定的投资回报。














什么?澳洲也有99年产权的房子? 

 哪7种房子最容易被拒绝贷款?

这8个区,将成为悉尼下一批顶级富人区

机密曝光!全澳600个区都被银行暗中限贷

2016年悉尼最贵的豪宅都长啥样?

澳洲公寓价格要暴跌15%?












收藏 已赞