中国人去海外买房,到底靠谱不靠谱?

2017-01-10 墨尔本房产资讯


中国投资者赴海外买房早已不是什么新闻,但突如其来的人民币贬值很可能会进一步推动国人为求财富保值而购买海外房地产的热情。“看到别人都去买,自己也去买一套。现在国内楼市前景看不准加上人民币贬值,那就去外国买呗,这就叫中国式买房。”


国内各地房价分化以及人民币贬值预期的背景下, 国人热衷的海外买房似乎又暗潮汹涌。


如何在国外买到合适的房子?


第一招:买还是不买?下面这些指标告诉你!


租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫


在你的目标购房区域内,如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位或者中等价位偏下的房产,就说明当地楼市比较安全。


家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理


房价收入比就是房屋总价与居民家庭年收入的比值,其指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平直接反映房价水平与居民的自住需求相匹配的程度。


据国际货币基金组织(IMF)最新发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)显示,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。




38.36的“房价收入比”意识着什么?


世界银行提出,发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间,比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。


除此之外,排名前十的城市中有五个在中国:


香港以34.95位居第 4;北京以33.32位居第 5;上海以30.91位居第 6;广州以25.85位居第 10。



失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势


通常情况下,失业率处于下降周期时,房价处于上升周期;失业率处于上升周期时,房价处于价格调整或者下跌周期。


第二招:在哪个国家买?不能只看租金回报率!




在国外,单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的,还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。


举例说明:“某区域的房产租金回报率7%,通货膨胀率2%,银行存款利率4%,贷款利率6%,据此数据可以判断,低通货膨胀的经济状况下,租金收益高于存款利息,将促使更多人士放弃存款,转而利用银行较低利率,贷款投资房地产,从而增加市场需求,推高房产价格;




而如果房产租金回报率9%,贷款利率15%,通货膨胀率5%,存款利率12%,据此数据可以判断,租金回报率远低于存款利率和贷款利率,房产市场应该处于房价的调整高位,银行在收紧银根,提高贷款利率抑制通货膨胀的同时,也抑制了投资需求,未来房价下行的预期强烈。”




海外买房当心陷阱


陷阱  国外买房幻想"赚翻"


不同国家,不同体制,勿幻想在国外炒房,投机取巧。


"李女士卖掉她在北京的一套房,筹得300多万元人民币,在美国休斯敦买入六套房,她的算盘是:每月每套房子的租金是400多美元,不仅可以把北京的房子租回来,还能月赚1万元人民币。"


欧洲与澳大利亚租房的租金回报大致维持在4%~6%之间,国内租房以广州为例,1%~2%的回报率算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同,在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税或者一年一次的房产税。


例如美国,每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。


相对来说,澳大利亚房产的持有成本比较低,没有房产税。


(以上内容源自网络,由澳洲高盛地产采编)


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