北京、深圳房价下跌声音再起,真相是……

2017年08月15日 海外房产


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媒体报道称,二手房房价在下跌,而统计局数据来看,一线城市新房和二手房成交价都未出现较大的下跌,只是个别城市,个别月份有微幅回落。


在政策不断影响下,媒体称北京二手房成交价和挂牌价大范围降温,深圳一手住宅均价10个月稳中有降,一线城市房价真的下降了,值得研究。

一线城市房价降了?


报道称,北京朝阳、海淀、大兴、通州、昌平等多个小区,房源报价和成交价的下调在时时上演。自新政实施后的4月至7月的四个月里,北京各行政区的链家门店成交房源均价均出现了不同程度的下降。相比于4月,7月通州区二手房成交均价以12.68%的降幅位居首位。此外,西城、海淀、大兴分别以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。


从媒体报道来看,二手房房价在下跌,而统计局数据来看,一线城市新房和二手房成交价都未出现较大的下跌,只是个别城市,个别月份有微幅回落。


首先来看新房,Wind资讯统计显示,自2016年房价快速上涨开始,北京和上海两大城市一路创新高,即使在2016年10月份开始的新一轮限购政策开始和2017年地产新政策不断加码下,这两大城市房价也仅有个别月份有所回落,其余绝大多数时间都处于上涨中。最新6月份北京住宅成交均价更是创历史新高,而上海6月份成交均价为历史第二高,仅此于5月份的历史新高。广州和深圳成交均价最高点则出现在2016年9月份,房产新政出台前夕,新政出台后,房价出现一定幅度的急速下挫,随后基本保持不变,波动极小。如下图:



二手房方面,四个一线城市二手住宅价格指数上,除了深圳前期回调、反弹重复出现外,北京和上海环比仅近期有微幅下降在1%之内,即最新月份二手住宅价格较上月微幅下探。而均价较低的广州则一直处于上涨中,可见二手房价格也未出现大幅下降。而媒体报道中北京多个地区下降,甚至有降幅超过10%以上显然和二手房一直坚挺的均价不符,主要原因或是少数二手房房东原先明显虚高的报价,在市场难以成交下,以及限购带来的观望氛围,业主急售从而下调报价。在二手房买卖过程中,经过讨价还价后成交很正常,这个成交价才是最真实的,而少数房源报价的大幅回落并不能反映二手房市场的均价,其下跌也不能代表二手房房价真的在下跌。如下图:


银行贷款收紧


虽然一线城市目前来看,成交价格未降,但受政策影响成交量大幅回落毋庸置疑,而银行收紧房贷也在全面上演。如:


8月3日,北京市银监局在银行业例行发布会上披露,“3·17新政”实施以来,北京市个人住房贷款发放金额持续回落,6月全市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元,较3月份239.21亿元减少80.75亿元,下降33.75%,创“3·17新政”以来新低。


同样呈现信贷额度收紧趋势的还有上海、深圳等一线城市。深圳四大行已经全部取消首套房贷利率优惠,将利率恢复至基准,房贷利率上浮同时放款速度也有所减慢。


此外官方数据还显示,上海市个人住房贷款上半年新增1189.23亿元,同比少增743.54亿元。与2016年全年新增的3352.4亿元相比,上半年也仅投放了去年的35%额度。在深圳,上半年住户部门贷款增加1245.13亿元,也仅占2016年4193.98亿元住户部门贷款的29.7%。


房地产信贷调控收紧预计将在下半年继续加码。日前,中金固定收益研究发布的报告称,很多银行今年70%至80%的信贷额度已经用光。业内人士表示,预计下半年房贷额度会更加紧张,利率也会随着上行。



政策仍在不断加码



政策仍在不断加码,8月3日,由北京市住建委、财政局、规土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见,指出对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范后将推出共有产权住房。


北京市住建委称,在北京市“3·17新政”从严需求端调控基础上,为深化住房供给侧结构性改革,进一步完善住房供应体系,满足基本住房需求,此次推出共有产权住房政策,整合以往各类出售型保障房和政策房,回归住房居住属性,促进保障房资源分配更加公平、合理,充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。


而北京的共有产权其实早在其他城市就已有试点,但效果并不明显。从2009年开始,黄石市结合棚户区改造试水共有产权,将经适房、廉租房等保障性住房统一归并为公租房,中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的资产比例,共同拥有房屋产权。除个人产权面积外,住房超出面积只需支付租金即可,也可等经济条件好转后一次或分次购买产权。共有产权的试点,不仅打通了保障房和商品房的转换通道,而且也破解了保障房建设资金来源不足的难题。


事实上,对于已试点的城市而言,从实际签约家庭数来看,无论从绝对数还是从当地人口比例而言,都非常低。且申购条件较为严苛,符合条件的人群有限。


2011年至2014年间,李克强三次批示,支持黄石探索“共有产权”模式。


2014年3月5日,李克强在政府工作报告中明确提出“增加共有产权供应”。


2014年4月1日,在住建部在共有产权住房试点城市座谈会上,明确包括黄石在内,北京、上海、深圳、成都、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。


上海2010年在徐汇和闵行两个区试点供应共有产权保障房,并于2011年在上海全市铺开。为了扩大保障范围,上海共有产权房的门槛也一直在降低。收入限额从人均月可支配收入2300元逐步放宽到2900元、3300元、5000元、6000元,财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元、15万元、18万元。上海市城镇户籍年限由连续满7年放宽至连续满3年。


截至2016年,上海共开展了五个批次的共有产权保障住房申请供应工作。预计到第五批次结束,历年累计签约的家庭将达9万余户。



来源:Wind资讯(ID:windzxsh)

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