每个财年末，在加班加点的会计师在给高资产客户的税务建议中，一定会听到负扣税。大家口中的负扣税到底是什么？

1. 负扣税是什么？

负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息、水费、电费、市政费和非现金支出（如房屋折旧）等，超过投资收益（房租）所带来的负向应纳税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。简单来说，你可以用这个负向应纳税收入来冲抵你在其他方面的收益，进而降低纳税金额。

2. 如果出租房子我还亏钱，那我干吗要买啊？

这里区分一个概念：现金流量上的亏损和税务核算上的亏损。

事实上，从现金流量上来看，房东并没有亏钱，甚至还在赚钱。比如一套40万的公寓，贷款32万，每月还利息1000澳币，除此之外，其他费用包括管理费200澳币/月，市政费100澳币/月，其他杂费50澳币/月，每月房东共支出1350澳币/月。房东把房子出租，可以收租金400澳币/周，这样一个月大概是1600澳币，房东还可以净得250澳币/月。所以房东是赚钱的。

但是在税务处理上，房东可扣除的项目可不单单是这些费用，还有最大的一块：房子的折旧，也就是说税务局认为你一次性支付了40万，这个可以在你出租期间按一定的方法慢慢扣除，即使你每月并没有再多掏钱。我们假设税务局同意你当年可以扣除3万的折旧，也就是说每月大概2,500澳币。按照这个计算，房东在税务上每月亏损2,250澳币，一年就是27,000澳币，这个亏损是可以从你的工资收入中扣除的，这样算下来，只要你每年的工资不到45,200澳币，你的收入就完全免税了（2016年的免征额18,200 + 27,000）。如果你同样赚45,200/年，但是没有这个投资房来帮你负扣税的话，那么同一年你要交的税大概是6,237澳币，这一下子就可以帮你省了很多钱，即使实际上房东在现金流量上并没有亏到钱，房东一下子得到了双重的好处。

3. 谁需要负扣税？

高收入人群利用此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如工资收入（Salary/ Wage）、资本利得（Capital Gain）等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。

对于高净值人群来说，投资房产不仅能享受物业增值的收入，还能获得极大的负扣税收益！2016年联邦政府预算表明，收入排前10%的高收入人群获得了近50%的负扣税收益。收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！因此，医生、律师、IT等高收入者，名下都会有数套不动产用来抵税。

假设用同一处年收益-$5,000的投资房产来进行抵税，不同等级的收入能获得的税务减免不同，收入越高，省的税越多！从8万、10万、20万三个等级的收入等级来看，在同样资产负扣税的条件下，年薪20万的人减税最多，为2250澳元。如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源，或其他来源收入少于负扣税，那么在现行政策下，没有冲抵的负扣税可以进行累积，并延续到之后的财政年度，直到与足够的正向应税收入进行对冲。

4. 案例分析 

负扣税 计算

5. 计算负扣税，哪些算收入/支出？

收入类型：

 1)房租

 2)用来冲抵房租的商品或服务，需可量化

 3)租客预定租房的费用，但没有返还而是充当房租使用

 4)租客为物业损坏所支付的赔偿金

 5)政府为安装太阳能系统所提供的津贴

 6)保险赔偿金，例如业主保险

 7)用来冲抵房租的押金

支出类型：

 1)招租广告费

 2)物业管理费

 3)地税

 4)贷款相关费用

 5)银行利息

 6)清洁费用

 7)市政费

 8)水费

 9)屋内设施折旧

 10)建筑结构折旧

 11)修理和维护费用

 12)保险费

 13)律师相关费用

 14)除草费用

 15)除虫费用

 16)物业管理中介费

 17)文具、电话费、邮寄费

 18)交通费

注：对购买楼花的投资业主，在没有交房前，去自己的投资物业进行视察，为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。

 19)与投资物业有关的其他杂费

新一财年结束，高收入人群都纷纷开始寻找适合物业做投资，既可减少个人收入的缴纳税款，又坐享不动产增值。联系名城投资顾问，选最适合你的投资房！

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