【奔走相告】新西兰政府放大招！奥克兰房市又要风起云涌了！,后花园房地产在线微信公众号文章

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今年以来伴随着寒冷的冬季，新西兰房产市场也遭遇了重度的极寒天气，看房的人寥寥无几，拍卖清盘率也“没有最低，只有更低”。

新西兰全国最大地产中介Harcourts的最新数据显示：

去年7月该公司在奥克兰的上市房源为631套，今年7月该公司在奥克兰的上市房源为472套，降幅为25%；去年7月该公司在奥克兰的房屋销售数量为515套，今年7月该公司在奥克兰的房屋销售数量为417套，降幅为19%。该公司的房产拍卖数量也在锐减。去年7月，347 套位于奥克兰的住宅被推上了Harcourts的拍卖场，这一数字在今年7月下降至149套，足足下降了56.9%。该机构年度未售出房产的数量为1714套，去年同期的这一数字为1194套。未成功售出的房产数量同比上涨了43.5%。

银行专家：房市前途堪忧

新西兰西太平洋银行Westpac首席经济学家Dominick Stephens认为，奥克兰房价在未来几年将会维持当前的状况。

新西兰西太平洋银行Westpac首席经济学家Dominick Stephens

根据西太平洋银行（Westpac）的相关报告，自从1月份以来，奥克兰房价下跌了4%。据悉，这一跌幅也创造了近年来的历史记录。西太平洋银行（Westpac）的经济学家们普遍认为，即便在大选结束之后，致使房地产市场放缓的主要驱动力并不会改变。比如，贷款利率仍将继续上涨。这对于现有和潜在的业主来说，意味着住房的负担能力将会受到影响。

政府急了：放松LVR，取消DTI！

LVR 伤及无辜

新西兰房市的冷却在很大程度上要归功于储备银行的LVR政策已经银行房贷措施的收紧，但是这些政策工具的效果又看起来有点“用力过度，伤及无辜”。

根据新西兰央行于2016年7月19日公布的LVR限贷政策，全新西兰95%的投资房需要支付至少40%的首付，而全新西兰90%的自住房，需要提供至少20%的首付。

这使投资者由于政策限制而对房市望洋兴叹的同时，很多真正需要买房的首次置业者也被一起挡在了门外。当前奥克兰房产市场的均价104万新西兰元，按照LVR政策，首次购房者要支付20%的首付款，也就是20万新西兰元（约100万人民币）。在平均年薪4.5万新西兰元的情况下，一套房的首付达到年薪的5倍，也就是说一分钱不花，要存5年，如果一半用来生活开支的话，就要存10年！

这样的情况下，普通工薪阶层怎能买得起房？而房产中介更是面临销量大跌，生计都难以维持的尴尬局面。

近期，新西兰的各大中介、贷款经纪和房产研究机构就向央行献计献策，希望央行能够在一定程度上豁免LVR限贷政策对首次置业者的制约。

Barfoot & Thompson董事总经理PeterThompson

奥克兰地区最大地产中介——Barfoot & Thompson的董事总经理PeterThompson就认为，央行应该对那些购买$60万以下房产的奥克兰买家放松LVR限贷政策，适当降低收入比例。

新西兰总理Bill English本周二也表示新西兰央行应该考虑取消LVR限贷政策。他认为，目前新西兰的房地产市场已经有所转变，而这也使人们需要重新审视目前的限贷政策。

新西兰总理Bill English

“目前，我们应该考虑LVR限贷政策是否符合当前市场的境况。”Bill English说道。

Bill English表示，LVR限贷政策让那些凑不足20%首付款的首次置业者陷入了困境。这一问题应该得到新西兰央行的重视。在与新西兰央行会晤的时候，BillEnglish进一步表示他希望央行可以思考如何解决限贷政策的弊端。

“我认为央行应该投入更多的精力去考虑如何改善LVR限贷政策，但目前他们似乎并没有这样做。”Bill English说道。

虽然新西兰央行上周表示LVR不会轻易放松，但面临各界的压力，相信该政策迎来新调整的时间可能很快就到了。

总理：别考虑DTI了

所谓贷款收入比（Debt to Income Ratio ），是指贷款和收入的比例，是反映家庭还贷能力的重要计算工具。新西兰央行在6月的征求意见稿中表示，未来一旦真正实施DTI限贷政策，购房者房贷和收入的比例将被设定为5。根据金融机构的估计，如果未来新西兰央行真的推行贷款收入比政策(DTI)，那么每年可以阻止大约1.1万人购买房产。

储备银行很早就在就实施DTI政策进行公众咨询，认为DTI政策有助于降低房市在某些情况下发生暴跌的风险。另外央行此前曾就DTI政策征询公众意见，引发了包括经济学家在内的多方反对。

比如，总部位于惠灵顿的研究机构Tailrisk Economics就针对央行公布的征求意见稿，于近日正式发布了一份回应报告。

Tailrisk Economics的经济学家Ian Harrison表示，新西兰央行在今年6月发布的这份提案，仅仅公布了一个简单粗暴的工具，并没有充分评估借款人的偿债能力，而这不仅无助于解决房市危机，反而会拒绝很多优质的贷款，对金融业的发展不利。

在Ian Harrison看来，自己有充分的证据证明贷款收入比（Debt to Income Ratio ）这一政策无法规避金融风险。Ian Harrison认为，贷款收入比（Debtto Income Ratio ）只考虑了如何限制投资者，却没有顾及首次置业者。一旦贷款收入比（Debt to Income Ratio ）真正实施，首次置业者将遭受巨大冲击。

对此，新西兰总理Bill English本周表示不会给储备银行权限来实施DTI政策。他认为储备银行应该移除部分的调控政策，因为目前房市已经不再过热。

Bill English在一个邮件中表示：“我们认为不再需要更多的政策工具。在大选前应该不会再考虑DTI政策。”

房产市场涉及到多个领域，对一个国家的经济有着举足轻重的作用，房价处在合理的范围，在政策的辅助下，人们都能买得起房才可以带动房产市场的运转，进而使得整体经济走稳走好。新西兰政府为抑制房产市场过热状况出台的一系列“辣招”已见到明显效果，但又把太多人推出了房市的大门，给首次置业者适当优惠，推动房市的良好运转，才是政府的当务之急。

尽管新西兰政府一心放大招拯救房市，但有人却对此明确表示反对：

业内人士：放松LVR限贷政策对首次置业者不利

Craigs Investment Partners公司私人财富部门主管Mark Lister近日撰文表示反对放松或取消LVR政策，他认为这是一个很愚蠢的办法。

销量大幅下跌，房价也开始下跌。

这个情况对首次置业者是个好事，是多年来难得的好消息。

随着价格的下降，需要支付的首付额度继续减少，需要支付的贷款额也在减少。