在澳洲，尤其是在新州，很多人都偏爱小别墅。
因为在这里，个人拥有土地的永久所有权。
这对于从国内来的新移民来说，更具有吸引力！
那么，我们买块地，如何建造房子呢？
似乎这样那样的问题有许多，很难让人理清问题。
不要怕！
现在，一向喜欢为大家排忧解难的小编为小伙伴们整理了与房屋建造有关的一些问题。
对于想要当上房东的小伙伴们来说，房屋的设计是第一步。
在设计之前要确定自己对房子的具体需求是什么。你需要了解的是：
当地政府（即 Council ）针对房屋建造规范的要求。
在澳洲，有些当地政府会对自己所管辖的区域中房屋有一定的设计要求，
有些是因为要保护历史文化，外观不能有太多变动，有些是因为对高度有要求，这都需要小伙伴们在买地前提前了解好。
如果不能通过当地政府的批准，在某些特定情况下，还可以通过 CDC （Complying Development Certificate）进行申请（在下面会详细解释）；
对于功能上的需求，比如：因为家里人口众多，房子的房间至少需要三间以上；
或者平时经常在家办公，需要有个书房，方便自己平日里工作；
家里有两辆车，必须双车位的大车库，才可以等等。
对整体的建筑结构要求，比如：房子的整体朝向哪里？打算建造多高的房子？房子的建筑建构是单砖的还是双砖？整体建筑风格喜欢什么样子的？
对预算与工期有什么样的要求。
一般来说，按照目前的市场行情，建造普通单砖双层的房子大约是2000澳币～2500澳币一平米。
但如果建造的是豪宅的话，甚至可以高达7500澳币～8500澳币一平米。
所以在这方面，大家一定要自我规划好，以免产生超额消费！
对于设计，很多朋友会问，是否一定要专业或者找有执照上的注册设计师？
这个其实并不一定。
对于一个独栋的房子，或者联排的房子来说，房东是可以递交自己的手画图来申请建筑申请，只要图纸表述清晰，能把房子的尺寸和颜色，外观准确表达出来，当地政府还是会接收申请的。
那么为什么，有的小伙伴要花钱来找设计师帮忙设计房子呢？
可能有以下这些原因：
专业
设计师是专门做设计的，他们有丰富的工作经验，能够精准把握当地政府的要求，避免不必要的麻烦。
有时，还可以为客户争取到一些利益，例如，通过他们的设计提高房屋的使用面积（不是建造面积）；
快速
设计师由于思路清晰，也理解各种法律法规的要求，可以减少设计房屋的时间，同时，清楚的设计图也能使当地政府审批速度加快。
为客户省下不少的贷款利息。
那怎么分辨在澳洲注册的建筑师呢？
在澳洲一个读建筑设计专业的人，无论他拥有多少年的工作经验，
如果他没有通过建筑师资格考核在法律上就不能称自己为“建筑师”（Architect），只能称为设计师（Designer）。
建筑师和设计师最大的区别在于新州政府的注册。
每个建筑师都有个注册号，在新州的建筑师网页上就能查询到一个建筑师的注册号和他的执业区域。
网址如下：
https://www.architects.nsw.gov.au/
这个不是说 Designer 就没有这个能力，而是Architect 具有更强的管理能力，并已经通过了澳洲政府的资格审核了。
一个别墅的设计来说，Architect 和 Designer 之间的区别真心不是很大。
但是只有 Architect 才有权利在公寓设计的图纸上签字，没有建筑师签字的公寓设计图，是不可以递交给当地政府的。
不管怎么说，建筑师的收费相对于设计师可能会稍微贵一些。
大家可以自行衡量。
在设计做好之后，下一步就是设计申请了。
对于建筑设计的申请，当地政府审批机构会要求了解——
开发这个项目具体是要做什么的，对当地的环境会造成什么样的影响，
房子要建多少个房间，可能会给当地带来多少人口？
要有几个停车位，是不是要为街上的停车带来压力？
房屋的外观，是不是会对本地街区的整体建筑风格带来影响？（其中包括了房子的构造和颜色搭配）
对于当地植被的影响，会不会影响一些稀有的树种，是否需要砍伐树木，是不是会减少或增加草坪？
雨水和污水会如何进行处理
在建造房屋的过程中对当地有什么影响，比如因此而产生的建筑垃圾如何进行处理？
在新州，设计申请有两种：
一种是通过当地政府申请 Development Application , 也就是我们常说的 DA。
另外一种是通过PCA（Principal Certifying Authority）来审批 CDC（Complying Development Certificate）。
下面具体来说一下区别
Development Application：
DA 的申请相对来说比较复杂。
设计图除了要满足本地政府要求，还要展示给周边邻居看，邻居可以进行 DA 提出修改意见。
所以，一般小伙伴们都不太喜欢通过 DA 来申请。
但是有些地方，比如在历史文化保护区，或者火险保护区等特殊地区，就必须通过 DA 来申请。
千万不要以为 DA 申请通过了就可以建房了。
其实 DA 相当于规划上的报批，当地政府并不需要知道这个房子用什么结构去建造的，他们也不会去管这个房子内部的设计是否完全满足规范要求。
所以，有时，对于施工方来说，他们还需要一个施工许可的图纸才可以施工，而这个施工许可是需要 PCA 来进行审批的。
Complying Development Certificate：
CDC 的申请相对于 DA 来说比较简单，顾名思义，这是一个满足所有要求的发展申请，设计必须满足SEPP2008（stateenvironmental planning policy 2008）
因为这个条款比当地政府的条款限制更多，更复杂，同时申请 CDC 的图纸还需要有结构，污水， BASIX 等的图纸一同递交，所有的设计都必须满足施工许可的深度要求。
因此，一旦通过，是不需要获得邻居的同意，只需要在审批证书批复前两周，由 PCA 发信通知邻居即可，邻居不能反对设计。
但是 CDC 也有局限性：
如果房子在历史文化保护区内，在火险保护区内，或者房子落差超过1米以上，都不可以通过CDC来申请；
另外，如果需要阳台或露台超过25平米以上的，也不可以通过 CDC 申请，只能通过 DA 来进行申请批复。
领航悉尼
以上就是盖房前的整个准备工作！
在这些步骤的基础上，就是可以选择合适的建筑商来盖房子了。
而整个盖房子的详细流程如下图所示：
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以上部分内容来自网络
由领航悉尼编辑整理
https://www.architects.nsw.gov.au
