随着整个澳洲的房价正式宣告下跌，2018年的房市也会出现一些变化，尤其是对于那些准备申请和正在偿还房贷的人来说。

对于买家们来说，申请自住房贷款即将面临哪些困难？

在利率依旧较低的情况下，偿还贷款的压力会不会增大呢？

如果过多的家庭收入都从普通的日常花销分配一定比例用来减少贷款，那么整个经济大环境一定会出现分支。

2018年，专家们努力要做的事情就是预测房价究竟会下降多少。

根据大部分经济学家的预测，现有贷款的人在接下来的9到18个月的时间里还能继续拥有现阶段这样低的利率，直到储备银行（RBA）将利率调整至长期历史记录中的正常值。

受房价增长的刺激，过去的12年时间里，澳洲家庭贷款数额翻了一倍以上。澳大利亚统计局的最新报告显示，有近30%的澳洲家庭都陷入了“过债”的情况。

无数分析家描述了全国各处较高的贷款压力，尤其是在西澳和昆州的矿业社区。

金融监管机构澳大利亚审慎监管局（ Australian Prudential Regulation Authority，ARPR）已经开始限制投资贷款和无本金贷款，通过促使放款人给自住房贷款者和利息加本金的贷款人提供更优惠的利率。

因此，在2018年将会采取更多措施来确保过度扩展的家庭能够还清贷款。

过去，监管机构采取了对房地产增长率设置上限的方式。APRA在2015年时采取了第一次宏观审慎措施，但是在RBA两次下调利率之后，其影响就被抵消了。

去年，APRA进行了第二次更加成功的尝试，抑制房价的上涨，并（在过去的一个月时间里）将其逆转。

CoreLogic的Tim Lawless认为，2018年，“我们将会看到过去强劲的市场出现增长减缓甚至负增长的情况，买家们变得更加谨慎，监管机构继续对信贷标准和投资者行为保持警觉”。

这一次，储备银行应该不会再重蹈覆辙、降低利率了。

现在，全国性的房价下跌情况预计将会持续。

12月份，储备银行发布的数据显示，11月份的住房信贷增长仅为0.4%，是过去20个月以来的最低点。这使得住房信贷年增长了率达到6.4%。不出所料，投资人贷款的增长率比自住房贷款的增长还要缓慢。

Lawless指出，当这一周期从波峰降到波谷时，交易的数量级也会是如此。这也将为信贷的增长带来压力。

现在，由于卖家的期待还未和房价的下降同步调整，我们已经开始见证了清盘率的降低。

同时，也不出所料的是，悉尼成了推动全国房地产市场价值下降的罪魁祸首。它曾经是在所有首府城市中最炙手可热的，也拥有最大比例的投资人。

经过了几个月的时间，现在墨尔本也开始加入这一趋势当中。因此，对于专家们来说，新的游戏开始了，他们要猜测房价究竟会跌多少，跌得会有多快。

而站在更为保守的一侧，一些经济学家认为，悉尼的房价在2018年将会下降5%（在过去的三个月里，已经下降超过2%了）。

另一边，一些人猜测，预计房价将会下降超过10%，这样的结果代表的将会是房地产泡沫的破碎而非通缩的管理。

另外一个保持房价逐步下降的重要因素就是，持续的低失业率。

其中，还有一个摇摆因素就是利率的变化。尽管一些经济学家预测2018年的RBA将会在年中到年末是提高利率，中央银行将会密切关注房地产市场，并且他们将不愿承担房价急剧下降的责任。

低工资增长和通货膨胀以及疲软的消费支出，都将成为他们保持利率在1.5%的条件。

今年的利率将更有可能面临无路可退的情况。

编辑：夜狗子

来源：SMH

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