回首2017美国房产市场,展望2018!

2018年01月16日 HM华美优胜海外投资


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回首去年的美国房地产市场,较低的贷款利率,坚挺的经济增长,持续走低的失业率以及紧张的房源库存,都使得美国房地产市场繁荣发展。


2017年美国房产建筑行业第三季度盈利增加7%。根据第三季度的报告,在房产建筑行业,所有公司的盈利都超过了预期,有50%的公司的收入也超过预期水平。从当前的房地产市场数据来看,不管是开发商、投资者、还是由于刚需而入市的广大购房者,仍然对2018年的美国房地产市场充满信心。



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2017年美国房产概况


经济基础发展的好,就业率高,需求量大才能够带动房产价格的上涨,美国是全世界的强国之一,再加上移民的增加促使了美国房产的健康发展。



美国20年失业率


2017年1月时,全美的失业率水平大约为4.8%,截止最新数据,2017年11月时全美失业率水平大约为3.7%。


失业率一直是衡量经济发展水平的一项重要指标。美国经济学家奥肯于1962年提出了失业率与经济增长率具有反向的对应变动关系,那么可知经济增长率与物价上涨率之间便呈现出同向的对应变动关系。


回首美国1948年到2012年期间的经济发展情况,在经济衰退时期,平均失业率为7.4%,则整个时期的平均水平大约为5.6%。另一方面,就业是美国个人收入的主要来源,对家庭的消费支出也有着重要的影响。2017年不管是房价还是股市,都是收益很好的一年。



家庭偿债支付占可支配个人收入的百分比


下面来看一下美国的贷款利率走势。美国贷款主要是靠市场调控所以基本不受政府影响。在1981-1982年,30年固定利息非常高,一度达到17.5%以上,之后才一路下降,2000年在7.5%左右,2010年在5%左右,现在的30年固定利率在3.75%-4.25%之间。



美国30年固定利率贷款折线图


2008年到2017年,由于2008年次贷危机导致美国很多房屋贷款还不上,这期间市场上银行止赎屋数量也是达到高峰。美国政府只能把房子强制收回再拍卖,以此来还清贷款,当时的利息为6.5%左右,现在利息已经降到了4%左右。


去年川普新税改法案目的在进一步降低失业率,大幅降低企业税刺激经济发展,为避免通货膨胀,贷款利率会缓慢上升。大多数经济学家预测2018年会有2-3次加息。


因为美国政府不会通过资本的手段干预,所以贷款利率不会上升太快。如果利率增加的太快,贷款人负担能力有限,可支配收入的减少可能会使经济出现衰退,美联储是不会愿意出现这种情况的。



30年固定利率变化折线图


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2017房地产市场概况



美国不同地区房价中值趋势图



2016-2017年美国不同地区房价中值趋势图


从图可知,美国西海岸(例如加州),以及东北部(纽约、波士顿等地)的房价明显高于其余地区。不管是就业机会,教育资源,交通便利程度,美国西海岸和东北部都优于其他地区,相应的外来人口也就更多,经济衰退失业率上升时,房市受到的影响也就更大。


图中显示的价格趋势,是整个地区平均来看的价格趋势,具体的城市以及地方市场,可能会有比较大的差异,比如华人一直关注的旧金山湾区,房价涨幅已经远远超过预期。


截至2017年第三季度相比于2016年同一时间,从全美整体平均房价来看,上涨5.6%。2017年房价上涨的一个重要原因是供给不平衡。



全美不同地区房屋建筑许可证办法数量


在经济危机后,美国政府在全美不同地区所颁发的建筑许可证数量急剧减少,近几年随着经济复苏而慢慢增加。房价较高的西部地区和东北部地区所获得的建筑许可数量并不多,然而却集中了全美大部分的人口,大量的需求也进一步推动房价的不断上涨。


从2016年底,全美共发放119万个建筑许可,共完成106万栋建筑。2017年第一季度,全美共有约24万套住宅完工,第二季度,共有29万套住宅完工,第三季度,共有30万套住宅完工,第四季度的数据还在统计。2017年前三季度共有84万套住宅完工可以交房。


相比于前年,全美房屋库存量大约下降8.4%。并不能满足目前市场上大量的购房需求。



由于很多人全款买房,或者其他的原因导致了美国房价上涨。但是另一个造成房价上涨的原因恐怕来自于人们的预期价格,这也是改变价格的重要要素。


美国的西海岸湾区,西雅图,洛杉矶等地区的房市为什么热度不减反增。原因恐怕在于,这些城市最初的房价提高,来源于迁入人口数量的增加而带来的需求增加,但当越来越多的居民开始对未来价格上升产生恐慌而纷纷入市时,才最终拉高了当地需求,导致价格飙升。


川普税改法案出台后,在高房价地区,新贷款利息抵扣额度受到限制,房产税抵扣额度大大降低,会有更少的屋主考虑出售房产,供给量近一步降低。而一块生地,从完成设计图纸到拿到建筑许可证,可能要花费2年的时间,新房的供给量受到大大的限制。


而一再降低的失业率使得人们的购买能力上升,虽然贷款利率会缓慢上升调节经济,但不会产生很大的影响,受刚需入市的买家占更大的比例,热门地区比如旧金山湾区,西雅图,洛杉矶,纽约等,房价在接下来的一年仍会继续上涨。



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2018年地产市场会如何


贷款利率上升


经济学家一致认为,目前贷款利率处于历史最低值,经过几年的休眠,30年期固定利率抵押贷款到年底可能会由当前的3.9%上涨到4.5%左右,但不会超过5%。


上升的这60-70个基本点不会对房地产市场造成大的冲击,只有当贷款利率上涨到6%左右时,才会使得潜在买家退出市场。美联储可能会加息的原因来自于经济增长强劲,通胀压力(2017年的通胀水平上升了2.2%)以及货币政策正常化,逐步将联邦基金利率目标区间提升到更正常的水平。


房屋供给量短缺


目前美国房屋库存量大约为180万套,已经连续30个月持续下降。过去十年有余住房建设速度缓慢,房屋短缺问题将在2018年持续存在。


由于新的税改法案,贷款利息抵税额度和房产税的抵税额度都被减少,考虑卖房的屋主会大大减少,2018年出售房屋数量的整体涨幅可能要比2017年更低。


受到税改,贷款政策影响


在房价高昂地区,比如加州和纽约,不管是2018年仍要上涨的房价还是房产税,都会对买家的可负担能力造成影响。


然而,新税改的目标在于减少失业率,刺激经济增长。企业税大大降低,将有不少企业回流。


如果经济快速增长,房价和收入之间的差距也有可能缩小。在过去的五年,房价涨幅比工资涨幅平均快了4-5倍。


千禧一代成为新的主力军


新的住宅社区将会受千禧一代的喜好所改变,可能会有越来越多的联排别墅,高层公寓。房屋之间的密度会越来越大。


从目前来看,无论2018年政策如何的变化,美国房产的市场一样火热,会有很多人再次选择去美国进行投资和置业。




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