新西兰买家的血泪史:信息披露是个坑

2018年01月12日 逸居新西兰


                                     
在二手房占主流的新西兰,买房、租房都极为挑战买家和租房者的智商、耐心以及对人性的洞察。

一不经意间,你可能就搬进了一栋年纪比你还大的房子。

它可能曾经“生病”过,在新西兰最严重的就是漏水。过去年代久远,施工技术不够规范。后期出台的建筑标准只能是亡羊补牢,仍留下了一大堆烂摊子。时不时就有公寓漏水房的业主在新闻上哭诉,自己为了修缮这些房屋,负债累累。抹着眼泪的受害者寻找政府援助,也枉然。政客们两手一摊,请向历史问责。

新西兰冬季潮湿的气候,还导致通风状况不好的房屋容易发霉。“看到屋顶上有霉斑,千万不能住,孩子容易得呼吸道疾病。”老移民总是会这样告诫刚刚踏入这片世外桃源的新人。育有儿女的家庭通常对这种潮湿阴冷的房子“敬而远之”。

它还可能遇上了“坏人”。在居住的房屋制作冰毒,或是吸毒,在新西兰似乎见怪不怪。


岁月的变迁让这些人最终流向了其他处所,却在原有房子留下了冰毒的痕迹。肉眼不仅追溯不到房屋的历史,也难以从表面找到踪迹。最揪心的是,并不是所有业主都会做冰毒检测。就算发现了冰毒残余,业主请专业公司清除后,也并不一定会向下一个买家或是租客披露。

总之,之前的住户做了什么事,房子经历几次装修,新接手的你都很难一五一十完全知道。

一切取决于中介的职业操守和道德良知。总之,遇上了隐藏的麻烦,算你自己倒霉。
                                               
                                     

房屋销售的中介需要考证获取牌照。相关条款规定了一些需要披露的信息。不过,法律的约束力常常抵不过利益熏心。

最近,Brogden一家人终于出了一口恶气。

好不容易攒够了钱,挤破了脑袋,在2015年3月买下了位于Pahiatua的房屋。结果后来发现,这栋心中的梦想家园在之前被检测出含有冰毒。但是,房屋销售公司Bayleys的中介Andrew Rankin没有向他们披露这一关键信息。

除了Glenn Brogden本人,妻子、女儿以及两个年幼的孙子都在这栋所谓的“毒屋”里住了好几个月。

如果冰毒残余在一定的量级内,仍是属于对人体无害的范畴。但是,这件事的关键在于,中介的隐瞒,剥夺了买家对冰毒残余进行风险评估的机会。这家人决定起诉该中介及其公司,并要求146,429新西兰元的赔偿。这位中介被法庭裁决为存在严重不称职与严重不当过失行为,被罚三千新西兰元,并吊销了其三个月的执照权。

房地产经纪人纪律仲裁庭(Real Estate Agents Disciplinary Tribunal)表示,经纪人未告知买家污染报告这一行为,必须得到严肃对待,潜在买家必须有自行评估任何风险的机会。

谁都不想接手一个黑历史的房子。Brogden一家要求赔偿,比如“毒史”会让其房屋贬值,以及清除冰毒的费用等。不过,仲裁法庭认为,没有足够的证据来拿到补偿。比如,没有足够多的事实证明,因为曾经是“毒屋”,导致租金收入减少或是致使房价降低。

受害买家天然以为,自己是利益受损的一方,希望尽可能的追回损失。但上了法庭,便是一切以事实和证据说话。

虽然有制度和法律保障,但买家仍需要擦亮眼睛,慎重选择中介。操作不规范的中介,相当于是自行架空了保护买家的法律和规范。事后,任买家花多大力气申诉和索赔,还不如事前投入更大的成本和精力做好中介和房屋的尽职调查。


如果Brogden一家人多留个心眼,便会发现这个中介是个“惯犯”。

2015年,中介Rankin在Patrick&Scott工作时,因不规范操作被罚1000新西兰元,且被要求接受培训。房地产经纪人纪律仲裁庭(REAA)的文件显示,他忽视了独家代理协议,并曾两次联系买家,并在没有授权权力的的前提下提交买家合同。该行为被REAA认为“不可接受”。

                                                   

如果说,Brogden一家人是因为看错人,买家Lei Zhang则是因为尽职调查不到位栽了个大跟头。

那个让人悔不当初的时刻是在2016年10月。

Lei Zhang第一次去Alan与Lynda Mitchell夫妇名下的lifestyle物业考察。当天就豪爽地
提出了580万新西兰元的无条件报价。

戏剧性的一幕发生了。

同日晚间,Lei Zhang从朋友那里听说,由于奥克兰统一规划,未来将建成一条道路贯穿该物业东部边界。

Lei Zhang认为,交易过程中,关于道路的信息没有被披露,违反了协议规定,并因此要求取消购买合同。然而,卖家Mitchells认为,合同的取消缺乏法律依据支持。

双方代表律师无数来往信件仍无法解决这一纠纷。最终,卖家把Lei Zhang告上法庭,以确保交易能完成。

最终,奥克兰高等法院法官Geoffrey Venning裁定,Lei Zhang必须完成这笔交易。因为她有责任在提出合同前进行尽职调查。Lei Zhang或其他利益相关方很容易就可以获得这样的公开信息。


据Stuff报道,Lei Zhang是一位有经验的开发商,之前曾有意在Karaka地区对土地进行分割及开发建设。





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