【澳迈资讯】充分利用杠杆理论 助力你的房产投资

2018年01月08日 澳迈海外置业


你是否想过这样一个问题,房地产投资者如何在不存钱的情况下,继续投资房产的?这其中的奥秘就是杠杆理论,所谓杠杆理论,就是利用现有房产的资产净值,投资新房产,新房产再升值,则再投资。

理论上听起来不错,但真有这么好吗?

杠杆理论如何运作?


杠杆理论,顾名思义,即凭借某一资产,来增加投资的潜在收益。抵押贷款买房,就是杠杆理论的一个范例。

在抵押贷款买房中,杠杆理论即利用现有资产(房产或投资项目)产生的资产净值进行再投资。同时,抵押贷款的数额将减少或保持不变。例如:

 

你花40万澳元购买一处墨尔本的公寓,交20%的首付(8万澳元),还有印花税款,剩下的80%余款,均属于抵押贷款(32万澳元)。

随时间流逝,该处房产增值了10万澳元,那么,之前80%的余额贷款,仅占房产总值的64%,如果你已偿还本金和利息,那么,所占比例就更少了。

这时,你的抵押贷款就占50万澳元的80%。你再融资时,就可以用增值的这部分,假设扣除利息,剩下8万元,又可以作为首付投资新房产。

 

Investors Choice Mortgages公司的投资和贷款经纪人Jane Slack-Smith先生着重强调,杠杆策略好处很多。

“通过利用资产净值,可以减小你的现金储备金风险——因为你并没有动用你的现金储备来投资,”Slack-Smith先生补充道,“况且,存现金需要很长时间,比如10万澳元,你可能需要花上5年时间,但在这过程中,房地产增值速度远比你的储蓄利息增长要快。”

 

“利用现有资产产生的资产净值,你可以进入市场,以今天的价格买进,并在未来几年的增值中获益。”

有风险吗?


利用资产净值进行房地产投资,存在一定的风险。首先,最重要的一点是,你必须确保你能偿还所有的抵押贷款,否则,你可能会损失部分甚至全部资产。Slack-Smith先生指出,为避免不良投资,你需要在你投资前,做好充分的准备工作。

 

“在利用资产净值投资房产前,你需要精心准备,确保你有一个清晰明确的投资方向,是转手卖出还是买进持有,当然还要确保在一个好地段投资房产。”

稍不留神,你就很可能会被交叉担保所困扰。交叉担保,即贷方利用不止一处房产的资产净值来做抵押贷款。虽然短期内,你的贷款数额较高,但从长远来看,这并不利于你的投资计划。

 

“交叉担保会减少你的灵活性。如果你在短期内想取用资产净值,由于交叉担保的原因,银行有权对你的整个资产组合进行再融资。”

你个人房产价值的变化可能意味着你无法取用资产净值,尽管交叉担保可以解约,但要费时6个月。

 

行动计划


在你开始再融资之前,你可以向抵押贷款经纪人咨询,提前制定好计划。尤其是墨尔本的公寓,需要了解购房流程,印花税政策,还要考虑是否在华人区置业,因为华人区的房子普遍都很贵,做好调查是关键。

 

“有一个清晰的初步计划来确定你的投资是很重要的。如果你计划投资2处墨尔本公寓,你需要确保有足够的资产净值来支付这两笔交易的首付、印花税和2处墨尔本公寓的买方代理费。”

Slack-Smith先生建议,投资者应将个人贷款与第一处投资房分开,仅用于投资新房产,而且只要这些个人贷款只用于投资,就应减免利息。她还建议通过信贷额度贷款,而不要选择传统的抵押贷款。

 

“信贷额度的利息往往会高一点,但它就像一张大额度的信用卡,你无需支付未使用的东西,但一定要自律,不可用它买新车或度假!”

利用现有房产的资产净值投资,对你的投资计划很有帮助,但你需要做好准备工作,否则,你的投资组合将崩盘如山倒。


很多人通过杠杆完成了自己的资本积累,而银行收紧贷款政策将对更多的首次买家和投资者产生影响。本身房产投资就是靠撬动银行贷款这个杠杆来完成的,一旦银行收紧甚至停止贷款服务,那么很多投机者面临资金不足的困境,这就是今年以来海外买家发生的现象。尤其是对于中国买家来讲,澳洲无法为他们提供应有的贷款服务,国内严格限制资金外流,使得他们即使想要投资澳洲房产,也不得不面临三思而后的局面。


在小编看来,悉尼和墨尔本公寓或别墅房价未来会进一步下跌,甚至能够跌出买进的机会来,只要你熟悉墨尔本这个市场,了解购房流程和印花税政策等,对于那些能够申请到贷款,甚至持有现金的买家来讲,继续加持澳洲房产都是不错的选择。

文章摘自网络



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