2018年已经在美丽盛大的烟花表演中到来。新年伊始，投资者如何判断2018年澳洲房地产市场的前景和走势？
近日，穆迪投资服务公司（Moody's Investors Service）公布研究报告，研究结果显示出对澳洲房地产市场的信心。
房产市场长期向好
穆迪投资服务公司（Moody's Investors Service）对18个发达经济体展开的一项研究显示，房价和租金之间的差距日益扩大。其中，挪威录得最大的房价租金差。
穆迪表示，在房价持续上涨并未能引发租金相应上涨的情况下，往往说明市场对房产进一步升值抱有不切实际的预期，即房产市场出现泡沫。
让人惊喜的是，在房价租金差排名中，澳大利亚处于最后的位置。也就是说，在研究的18个发达经济体中，澳大利亚的房价没有被错误高估，并没有面临较大回调风险。
这18个发达经济体房价租金失衡的排名是：
挪威、比利时、德国、法国
瑞典、西班牙、芬兰、荷兰
奥地利、爱尔兰、丹麦、新西兰
加拿大、美国、英国、意大利
澳大利亚、日本
澳大利亚和日本的房价租金失衡程度是18个发达经济体中最低的，显示澳大利亚的房价泡沫程度最低。
过去五年，澳大利亚房价出现快速上涨，其中以悉尼和墨尔本尤为明显。与此同时，澳大利亚人口的快速增加，支撑房地产市场健康增长。
澳洲哪里买房能赚钱？
跟据CoreLogic的研究报告，2017年第三季度，澳洲首府城市92.6％的物业转售获得盈利；全国范围内房屋转售共计盈利177亿澳元。
悉尼、墨尔本、布里斯班、霍巴特、堪培拉等重要城市90%的转售物业都实现了盈利。
2017年第三季度90.8%澳洲房产在转售时的价格高于此前买入价格，绝大多数物业持有者实现了盈利。转售盈利的独立房屋持有年份中位值为9.1年。转售盈利的公寓持有年份中位值为7.7年。
在全国范围内，有90.8%的房屋售出价高于以前的购买价格，高于今年第二季度（4-6月）89.8%的统计结果。同时，报告也显示首府城市盈利程度更高，为92.6%；其他偏远地区则为87.8%。
本季度，转售亏损率在悉尼、霍巴特、达尔文和堪培拉都有所下降，在阿德莱德相对稳定，而在其他首府城市，这一比例都出现上升。转售亏损率比较高的还是集中在偏远地区。
主要首府城市间的亏损率各不相同：悉尼为1.6％，墨尔本为3.9％，霍巴特为2.9％，堪培拉为7.9％，布里斯班为9.3％，阿德莱德为8.7％。珀斯和达尔文依然录得亏损比例最高，分别为26.8％和34.5％。
在全国范围内，投资独立屋比公寓更安全。根据报告，全澳有7.9%的独立屋和12.2%的公寓出现亏损。
首府城市中，有94.1%转售的独立屋实现盈利，而公寓的盈利率仅为89.5%。独立屋的盈利率与上一季度94%相比基本持平，而公寓的表现则有所改善，相比上一季度（88.9%）有所提高。
“独立屋比公寓亏损情况小的原因很可能是，由于独立屋通常具有更大的潜在土地价值，而公寓的价值通常来自地理位置而非拥有的土地，另外，公寓市场往往更容易出现供大于求的情况，抑制转售的利润。”Corelogic分析称。
报告发现，在一些首府城市，独立屋和公寓的转售差别尤为明显。在堪培拉，公寓的亏损可能性是独立屋的18倍；而墨尔本的公寓的亏损可能性是独立屋的13倍。
独立屋是墨尔本最好的投资项目，转售盈利比例在首府城市中最高。在第三季度，有超过99.2%的墨尔本独立屋在转售中获利。
然而，悉尼的情况却大不相同。悉尼是唯一一个地区，独立屋的亏损比例（1.7%）比公寓（1.5%）高。
长期持有的房产亏损可能性小
报告发现，长期持有比短期持有的房地产转售亏损的可能性更小。在全国范围内，盈利的独立屋平均持有时间为9.1年，而公寓为7.7年。在首府城市持有的时间几乎相同，获利的独立屋平均持有时间为9.2年，而公寓为7.6年。
如果持有房产时间小于5年，则亏损的可能性将会增加。在首府城市中，持有不到5年的房屋中有10.2％的独立屋和12.4％公寓在转售中亏损。
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