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2017已经过去，2018崭新的一年开启了！

2017没实现的“美国梦”，今年是不是要成真了呢？

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2017年度全球海外房产投资报告 美国再获殊荣

统计显示，美国房产的中国买家占外国购房者49%，大大超过加拿大（16%）以及墨西哥（14%），成为名副其实的头号买家。

2017年，美国权威机构――海外房产投资者协会 (AFIRE) 对其近200个房产投资机构成员进行调查，发布了《2017年度全球海外房产投资报告》。报告显示，美国以巨大的优势成为全球最稳定和最安全投资国，是全球投资者最青睐的投资市场。

美国作为世界头号经济、政治、军事强国，具备安全稳定的投资环境。如今，美国经济正在飞速复苏，走势强劲，美元作为全球流动性最强的货币，长期走强，增加美元资产配置已成为财富人士的主流选择。

旺盛的市场需求带动了美国房市的火爆，美国房价不断上涨。24/7 Wall Street，CoreLogic公布的最新数据显示，与2016年第三季度相比，2017年第三季度美国房产增值8710亿美元，上涨11.8％，创下过去三年多以来最大涨幅。

《2017年度全球海外房产投资报告》还指出，在外国投资者心中，纽约、洛杉矶、波士顿、西雅图和旧金山是美国房产投资最受欢迎的前五大城市。其中，纽约连续七年蝉联美国房产投资最热门城市，第三年成为世界房产投资最热门城市。

据全美人口统计资料，加州是新移民的首选居住地，其中，赴美中国大陆移民，加州就占了总数的三分之一，“美国最有魅力的州”之称果然名不虚传。加州是全美华裔最为集中的地区，华裔人口约占总华裔人口的36.9%。加州较为靠近中国，文化更具包容性，因而受到大量中国移民的青睐。

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标准普尔：2017美国房价涨幅排行榜

根据最新的标准普尔/凯斯席勒房价指数:

标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)在报告中表示：“由于房屋库存低，销售却在增长，所以房价持续攀升。新房屋及二手房价格均在上涨的背后有低利率、低失业率和持续的经济增长的支撑。

全美房价涨幅最大的都市是西雅图，同比上升了12.7%，其次是拉斯维加斯，同比升幅为10.2%。

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2017年美国房产升值2万亿

刚刚过去的2017年美国房地产市不可不谓强健。

不动产地调研机构Zillow最新报告显示：2017年美国房屋价值增长6.5%，涨幅或达2万亿美元，总市值达到31.8万亿美元，美国今年房产的增值速度达到2013年房市开始复苏以来的最高点。

报告同时指出，洛杉矶是全美房市价值最高的地区，估值达2.7万亿美元，纽约排名第二，估值达2.6万亿美元。美国十大最有价值都会区房产达11.3万亿美元，占整体房市价值的36%。

| 新建房屋数量不足 |

▲1999~2017美国新建房屋趋势图 来源：NAR

在2017年美国房产销售量增长的同时，房屋供给量，即新建房屋数量不足的问题并没有被解决。2017年11月的NAR的数据显示，美国住房上市后成交时间创出三十年最低记录，美国房地产市场的最主要特征是存量不足。尽管2018年美国新建住宅的数量预期有所回升，但长远来看这种数量的提升远远比不上需求的增加，美国房产供不应求的态势仍将持续。

| 贷款利率持续降低 |

▲美国30年期固定利率抵押贷款平均利率趋势 来源：Freddie Mac

2017年11月2日，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率为3.94，房地美（Freddie Mac）的数据表示，这只是略高于2012年11月29日的利率低点3.32，后者是1971年以来的最低记录。就长期趋势而言，抵押贷款仍然下降。尽管特朗普税改在一定程度上推高了房屋贷款利率，但是从个人所得税和遗产税两个方面提振了房产投资的信心。从房屋交易的总体税率上来看，2018年美国房产的置业成本并未有显著的提升。

| 就业向好提升购买力 |

美国劳工部2017年9月12日发布的最新劳工流动调查报告显示，去年7月全美职位空缺数达617万，远高于预期的600万，并连续两个月人数超过600万，是自2000年以来劳动力市场表现最好的新水平。2017年，美国失业率基本维持在4.3%~4.5%的历史低位水平，显示美国经济增长态势良好，并意味着经济实现了充分就业。12月特朗普税改法案通过后，更是对于美国整体的就业产生了新的利好因素。2018年，美国薪资增长率预计将会再度显著升温，相信有机会推高美国家庭收入中位数，增加购房意愿与房产购买力。

| 千禧一代购房需求提升 |

▲美国千禧一代的日常行为特征

2017年，Realty Shares的研究报告称，房地产超越了股票成为最受美国年轻人欢迎的投资方式。数据表明，55%的美国千禧一代想要投资（或者已经投资）于房地产。此外，美国最大的抵押贷款机构房利美报道称，85%的千禧一代认为“房地产是一个好的投资”。千禧一代投资方式和观念的转变，以及其对于住房需求的巨大提升，也将成为未来5至10年内美国房市温度不退的主要因素之一。

以上的数据及趋势也验证了Zillow首席经济学家Aaron Terrazas的观点，他认为，“美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张。”他当日还表示，日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场，房屋所有率开始升高。

2017美国房产升值2万亿，2018势必将进一步升温。

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专家呼吁：人民币适当贬值

近来，对于人民币应当适当贬值的声音似乎越来越多。

证券时报今日在头版刊发评论文章提到，人民币升值预期过度膨胀，不仅打击了中国对外贸易，而且还刺激了外汇市场的投机交易。

国家信息中心首席经济学家、经济预测部主任祝宝良也在12月20日的活动上提到，来年中国应该借美日欧经济复苏、美国货币政策紧缩的时机，令人民币适当贬值，来稳定出口形势。

证券时报的评论文章提到，人民币对美元汇率6.5都是一个重要关口。2017年9月，当时在人民币强势升值预期背景下，央行提出要将20%外汇风险准备金率调整为0，打断了人民币的持续升值趋势。

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纵观全球海外房产投资市场 2018美国独大

加拿大依然还是在泡沫之巅！

英国在2018年将率先陷入滞涨！

新西兰

新西兰将学习澳大利亚，限制海外人士不能再购买二手房（澳大利亚人不受限制），海外人士只能购买新房，该项政策将于2018年初开始执行，在此政策影响之下，新西兰二手房别墅市场会有影响。

温哥华

温哥华目前对海外置业的限制是征收15%的海外购置税+空置税，预计会在2018年学习澳大利亚限制海外人士购买当地二手房，将影响别墅二手房市场。多伦多有可能会跟进此政策。

澳大利亚

澳大利亚自70年代实行限制海外人士不能购买二手房。

新加坡

新加坡在2013年2月开始对海外置业征收额外的15%购置税之后，新加坡房价进入了漫长的滞涨期。

美国

美国房价继续上扬，特别是西雅图、达拉斯、休斯顿、奥兰多、丹佛、圣地亚哥、纽约等城市更明显，但受加息预期影响，上涨速度2018年不会太快，但毕竟受税改和更多资金回流美国之影响，上涨趋势不变，未来的一年，价格还是上涨中。

日本

日本房价也将保持平稳上涨速度，差不多是年5-6%的涨幅，但日本受房产税、资产利得税、遗产税影响，房价可以保值，但并不能赚钱。

东南亚

曼谷、越南基本也就是每年6%左右的涨幅，但未来面临不确定性，并不像日本那样起码未来安全稳定。

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2018年美联储预计还会加息3次

12月14日凌晨，美联储宣布年内第3次加息，像一枚重磅炸弹搅乱了市场的宁静。美国银行利率的上升，对那些不能一次性付清全款的投资者来说，必然会增加他们在美国的购房成本；同时，中国央行为了避免资金外流的系统性风险，势必会出台一系列相关政策，增加海外投资的操作难度。更让人紧张的是，美国加息的脚步没有就此打住，2018年预计还会有3次加息。

当然，风险总是伴随着机遇一同出现，美联储加息对已经或正准备投资美国的人来说，反而是好事。

连续加息，一方面将巩固美元作为国际货币的霸主地位，拓展美元增值的上升空间；另一方面将吸引大量海外资金涌入，为美国市场带去发展新动力，创造更多就业机会，助推房价上涨。

无论你再怎么岁月静好，对经济、金融形势的不闻不问，最终都会被这个时代裹挟而走。洞察政策走向，因势利导，才能抓住转瞬即逝的政策红利。

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