美国房地产投资|高净值人士海外投资的首选！,BD家族办公室涉外法律服务微信公众号文章

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导语

据某知名机构发布的《2017中国私人财富报告》显示，2017年中国高净值人群中拥有境外配置的人群占比由2011年的约19%上升至2017年的约56%。无独有偶，另一知名机构发布的一份《中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》中同样指出，近五成的高净值人士表示，未来将继续增加海外资产配置，这其中一半以上选择美国作为资产配置的首选目的地，主要选择在商业、住宅房地产及土地投资。本期主要向大家介绍房地产投资。

美国购置房地产的优势

1. 美国房屋产权为私有制，永久产权

中美房产本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永久产权。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地规定的面积永远属于自己。

2. 美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障

美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息，包括实际价格、税额、交易日期、交易情况都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。

3. 美国房产可以获得较高的租金回报率

以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。

4. 美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择

美国房产类型分为（1）独栋别墅（2）联排别墅（3）公寓（4）多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。

如何在美国进行房地产投资

身份的选择

首先在美国投资房地产时，可以通过个人身份或者公司身份购置房地产。

（1）以个人身份购买

优势

▶ 以个人名义买房手续相对简单，手续费用较低。

▶ 报税简单，卖房时可以享受每个人25万元的免税额。

▶ 管理及维护成本低。

劣势

▶ 个人承担一切损失，如租客受伤等。

▶ 增加或减少名字要更改合同，较为复杂，未成年人不能加入。

因此，许多人在购买自己居住且金额不大的房子时，会选择以个人名义买房，以投资为目的以个人名义买房的人士非常少。上期公众号已经为大家介绍了美国此次税改后：根据参众两院的不同版本，个人所得税将会根据收入的不同，得到不同程度的减免（具体细节可以查看上期公众号得知哦～），因此通过个人身份购买的房产，之后的租赁收入将会在税收方面得到优惠。

（2）以公司身份购买

优势

▶ 合理避税。以公司名义购房最大的优势，就是可以避税。如果房产是以公司名义购买的，那么每年公司产生的花费就可以在报税时被抵扣。可以被抵扣的种类有很多，例如耗材购买、房屋修缮、水电网费、电话费以及平时开车的油费。只要合理利用国税局的这一规定，那么在每年报税的时候可以通过公司节省出很多的费用。

▶ 规避风险，达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任，由房产引起的债务不会连带到公司的其他股东，也不会连累到其它个人财产。适合除了房产以外，其余个人资产很多的高净值人士及家庭。比如，在房子进行装修时，有工人受伤或跌倒造成严重伤害，工人告房产所有人支付相应的医疗和法律费用。或者房屋的租客在家中意外受伤要求赔偿，或者因为某些原因故意挑房屋的问题而起诉房屋拥有者。如果房产是属于公司名下的，那么租客的起诉对象就是LLC公司。因为公司只承担有限责任，股东个人资产就得到了很好的保护。

▶ 保护个人隐私。美国虽然是个非常保护隐私的国家，但是由于房地产行业的特殊性，屋主信息记录都是可以通过专业的房产公司查询。但是如果以公司形式购买，那么在房屋的报告中房屋拥有人就会是公司的名字，而不是个人的名字，有不少明星，政客或高净值人士不想名字直接公开，就用公司名义来购买达到保护隐私的目的。

▶ 可以随时加减公司人员，未成年人可以加入。

劣势

▶ 以公司名义买房手续较为繁琐，费用较为昂贵。需要聘请律师成立有限责任公司，然后请会计师申请美国报税号，做财务报表和年终报税等。

▶ 公司买房一般属于投资类型，因此不能享受个人的25万免税额。

▶ 税改前，在卖房时，公司所需缴纳的收益税较大为35%，而个人最高为20%。此次税改后，企业所得税也将减免至20%，因此在税收减免上，个人与公司身份购买具有同等的优势。

购置房地产的流程

♦ 证件和资料

如果本人亲自前往购买，只要有护照就行。如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney)，该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

♦ 房地产经纪人

聘用一位有足够经验的房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以搞定所有与交易有关的必要手续，还会提醒你没有想到的问题，避免以后出现麻烦。此外，买房经纪人的佣金是由房地产出售方支付的，因此无需担心费用问题。

♦ 关于贷款

中国人在美国买房是可以申请贷款的，但是申请难度相对较高。银行对外国人申请贷款买房要求比较严格，但中国人一般可以贷到款，利息3%左右，如果想要贷款买房子，买家需要先拿到银行给出的贷款预批信（pre-approval letter），确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间，还需要许多国内的证明文件。目前，大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款，这也是他们在当地购房的优势，因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。