【志同道合携手共赢】银石建投董事总经理周文的精彩创业经历,BQ澳洲微信公众号文章

文/匡林图片提供/周文

大学毕业后在国内做期货很成功的周文，因为启蒙老师的一句话从此改变了人生。“我们控制不了人生的长度，但可以控制人生的宽度和厚度。”老师的话促使他产生了要出去看世界的愿望。

来澳洲一段时间后，他开始涉足房地产，从销售做起，后与志同道合的伙伴组建起了地产开发公司——银石建投，在短短的时间里公司就得到迅速发展。现在公司平均每两周就要拿下一块地建联排别墅（Townhouse），多个项目齐头并进进展顺利，公司的房地产销售也高效并盈利良好。公司不仅有了充足的资金池，在北京、澳门、深圳、青岛、重庆、武汉也都快速建立起了分公司。这几个年轻人建立的朝气勃勃的公司有着喜人的发展势头。

周文说，回头看来路，其实走过的每一步、积累的经验都成为了下一个发展的基础。这是缘、是机会，更是用心和努力的结果。

【初涉房地产】

周文是那种一见面就容易产生好感的人。这个特点加上他做了一段时间的媒体工作，迅速建立起广泛良好的人脉关系，并成为了他后来房地产事业的客户基础。

从中国移民到澳洲，因为澳洲股票市场k线图颜色与中国相反（澳洲的股市k线图绿色是涨红色是跌），加上初来乍到时的语言问题，周文没有把自己局限在继续做证券和期货交易上，而是另辟蹊径，到本地地产公司去上班，学习卖房子。

周文说，当时那家地产公司面试时要考英翻中、中翻英，而那时候的他英文还不够好。机灵的他决定交白卷，他估摸着老板出于好奇会想看看这个交白卷的人是谁。果不出其所料老板果真找他去见面，这一见面之后觉得他有较强的人际交往能力就决定给机会给他试一试，使得周文开始涉足了房地产业。

卖房子对周文当时来说是一个崭新的行业，由于刚到墨尔本不久，缺少足够的潜在客户资源以及对地产销售行业的相对陌生，使他在一开始错失了一些好的机会。不过，那段卖房子的日子让他学到了很多东西。那家公司的培训很专业严格，要求每个销售人员都要熟悉墨尔本各区的情况，还要背地图，那段时间积累的经验和知识让他后来再做房地产时受益匪浅。现在说起墨尔本任何一个区他都能如数家珍，报出该区各种统计数据，如居民背景、收入、区内学校的排名、学费、交通等，这也为他在自己公司建立后拿地块能做到心中有数打下了良好的基础。

【重入房地产行业】

初涉房地产时周文认为自己房产销售做得并不十分出色，就没有把房地产当作自己未来的事业。来到澳洲第二年的时候，周文成立了自己的传媒公司，做起了户外电视广告生意。做传媒时虽然没有赚什么钱，但却大大扩宽了他的人脉和客户资源，结果因为这个突出的优势，当朋友需要一个人脉广的人加入他的房地产公司时，首先就想到了周文。

与朋友合作房地产销售公司后，周文在短短时间内就把澳洲3大地产策划公司的项目签到了手。这3个大地产策划公司是CBRE、Knight Frank、Colliers，都是澳洲赫赫有名的顶级大地产策划公司。在此之后，他又充分利用自己的人脉关系，持续不断签下其他地产公司的众多项目，使公司在短短时间内就得到了很大发展，也为他后来在地产行业进行更深更广的发展奠定了坚实的基础。

【创建“银石建投”的高效团队】

房地产销售让周文尝到了甜头、赚到了钱，也让他真正看到了澳洲房地产市场的巨大潜力和“钱”景。他开始琢磨要开发自己的项目，卖自己建的房子。

也就在那个时候，几个关键人物出现在了他的圈子里。

杨仕琦，17岁时就在工地上摸爬滚打，到如今已经在建筑行业干了10多年，建立了自己的建筑团队，还在工会里成为了工会管理层的一份子。多年在建筑工地上的磨砺练就了他一身专业硬本领，只要到现场转一转，图纸翻一翻，在心里估算一下，就能马上把房子的大概建筑成本算出来。周文说，他们拿地“稳准狠”也是因为这个原因。别人要外包咨询的工程造价，而他们都是通过自己的团队亲自测量、计算，算的实实在在，马上就可以锁定建筑成本、销售价格，拿地的最高出价马上就算出来了。

与周文合作的另两个重要角色都是墨尔本大学土木工程的高材生。王语哲，当年以全额奖学金来澳大利亚读高中，目前负责公司的项目费用测算和工程进度监督。他为公司开发了一套专门的项目统计软件——只要将各部门收集和整理的各项数据输入，马上就可以输出一份非常完整的工程费用测算表以及相关的各项数据，这能大大帮助公司以最快速度做出正确决定。

茹源，是王语哲在墨尔本大学的同班同学，组织管理能力很强，每次公司会议的所有内容，哪怕是一个简短的碰头会，会后他很快就能把谈话内容整理出来成为一个会议纪要发给大家，把谈话内容归结得清清楚楚。周文最喜欢他做的工作流程表，非常实用，贴在墙上每个人只要按需查找就能知道每个项目、每个阶段的工作重点，以便查漏补缺，非常清晰。周文说，他做事很快而且很严谨，在公司管理架构的完善上他起到了非常重要的作用。

周文说，银石建投的大家庭里，虽然他是年龄最大的，但每个人各管不同事务，每个人在各自分管的领域都很强，能各司其职，而且大家一拍即合，各自发挥各自的长处，配合默契，很有效率。工作完后他们这几个很投合的朋友可以聊天喝酒玩在一起，这样的合作让每个人都很开心。

【不走寻常路】

周文说，即使房地产市场再好，如果不能做到控制好各个环节，也同样不能实现稳定盈利。银石建投首先是做到了精确的预算，拿到了好区里理想价格的土地，然后有公司团队控制工程成本和进度和很快找到合适的买家，每一环节都是紧紧相扣，而最关键的是他们在现阶段的主要开发方向是刚需热门——联排别墅。

他们没有因为有资金就去建高层公寓大厦，而是细致分析了现阶段墨尔本的人口组成以及墨尔本未来的城市发展方向而制定了目前的公司发展重心——热门刚需房联排别墅。这个独到的眼光是周文最初在做房地产销售时学到的经验。

周文说，在澳大利亚，墨尔本与悉尼处于房地产开发的不同发展阶段，悉尼人和在中国绝大部分城市的居民一样已习惯了购买公寓房，将公寓房作为长期居住的家，而在墨尔本，人们则更愿接受带地的独立屋，随着墨尔本人口的不断攀升，逐步高企的房价使得联排别墅成为了大多数人安家的首选。多年前就有人对他说过，今天的墨尔本就是10年前的悉尼。等到墨尔本人口流入更多，土地更加有限了才会往高层公寓楼发展，而现在墨尔本的本地人还是更喜欢低层建筑，有地有更大的空间。联排别墅尤其对年轻家庭来说很实用，是一个很好的产品。

他们也曾尝试开发过超过300万澳元的独立别墅，结果发现豪宅类产品的最大症结在于对销售环节的控制。通常来说，豪宅的销售时间无法准确按照计划进行严格控制，这就在项目周期性上增加了不可控因素，而联排别墅基本能在既定的销售期限内完成全部或者大部分的销售计划，实现了项目的短平快目标，很有效率。同时，更重要的是，联排别墅这一产品形态的特殊性又决定了这是大型地产公司无法或者不愿涉足的。长期大型项目开发所带来的复杂的人员结构、冗长的公司流程使得大型开发公司在这类小型项目的开发上分身乏术。而他们正是看准了这个巨大的行业机会，并充分利用自身的优势在这个领域里大显身手。用他自己的话说就是“Townhouse开发就好像一条风景独美的小路，这条小路注定了大车开不进来只能跑小车，而他们的小车已经在这条路上跑得很顺很稳了。”

【携手共赢】

周文说，目前公司运营健康，在业界声誉良好，特别是在建立了多家分公司后，不少大公司，其中不乏一些中国的上市企业都希望与他们建立合作，他们也正在开始尝试一种新的发展模式。

如其他行业一样，房地产市场也不会永远红火。谈到如果未来房市不好时该如何做，周文也表示他们已经做好了两手准备，银石建投将在房地产市场调整期时囤积一些有价值的土地，以待行情转暖时迅速占据先机。现在房市正旺公司就已经做到了未雨绸缪。他说：“澳洲的房地产行情一定会有放缓的时候，任何市场中即便是正处上升通道中也将会是螺旋上升的，就与过去做期货一样，一波再好的牛市，也会面临调整。行情火爆的时候就做短平快项目，买熟地边建边卖；如果碰到市场调整时期，买一些没有批文的生地，把地屯起来，再慢慢申请批文，耐心等待市场回暖。这种时候就要拼公司的实力了，而资金已经不是公司发展的最大问题，又有足够渠道可以产生现金流，所要做的就是耐心等待时机。”

周文说，一个公司从一个草台班子变成一家真正意义上的上轨道的公司，其中非常关键的就是“计划你的交易和交易你的计划”的问题。公司有多少资金存量、能进行多少项目、实现怎样的项目利润都要做到心里有数，能根据实际情况来制定每年需要进行的开发项目数量和规模，有清晰计划，有规划性的运营公司。这是他在国内多年从事期货行业所积累来的宝贵经验。

周文说，他和他的团队都梦想着有一天能买一栋自己的办公楼，挂着银石建投的牌子，从每个办公室看出去都有很好的风景，各个部门都很完善，各个部门都各司其职，公司走入良性循环。

对周文和他的团队来说，这个梦想并不遥远。

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