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Brisbane city vs Melbourne City 布里斯班对决墨尔本
投资意向报告
概览
布里斯班:
市中心人口：
2006年7100人
2011年 7885人 （9%涨幅）
邮编4000
占地面届3平方公里
主要学校： 格里菲斯大学，昆士兰科技大学，昆士兰大学（南岸）
居住者主要年龄为25-34岁
别墅均价：$1,130,000
墨尔本：
市中心人口：
2006年：21285人
2011年：28353人 （33%涨幅）
邮编 3000
占地6平方公里
主要学校：RMIT， 维多利亚大学，莫纳什CITYCOLLEGE， 墨大（北部1.5KM）
主要居住年龄：25-34岁
别墅均价：$1,351,000
投资浅析：
下图分析是澳洲主要城市的人口数量2007 年以及预测数量（2026）
从人口增幅比例来讲，墨尔本CBD增长幅度领衔澳洲市场，刚需提升明显。
布里斯班虽然在人口涨幅上略低， 但凭借其地理优势，以及自然环境以及成长空间也深受海内外投资人的青睐。
n 房价角度：
从04年到13年的数据来讲，十年内墨尔本CBD 公寓价格从$300,000涨到$440,000，约46.7%增幅。 布里斯班CBD公寓价格从$380,000涨到$450,000，约18.4%增幅。 从长期投资来看，两个城市CBD的公寓未出现房价大跌的情况。08-09年
经济危机爆发时，两个城市的公寓价格并没有明显的下降，反而持续保持强稳增长，这得益于交通的方便以及周围学校带来的稳定租金。让澳洲成为房产业成为经济危机中的避风港。
04-13 Apartment Price Trend
n 租金回报
以2房公寓为例，布里斯班的公寓均价为545K （数据基于去年225个公寓售价的平均价）租金约 $620/周， 年化收益率为5.9%，以目前澳洲储备银行RBA的利率政策来看，5.9%的租金回报率可以覆盖mortgage rate，投资者不仅可以享受房价的capital gain,还可以在出租的过程中拥有稳定的现金流。
相对于下图墨尔本的数据来讲，两房公寓价格是$523,000，数据基于去年一年405个公寓售价的平均价。租金年化收益率为5.3%，租赁需求较低，这意味有空置的风险。若RBA提高基本准备金率，在贷款利息增加的压力下，对比布里斯班而言，墨尔本CBD更为脆弱。两幅图的数据均采自realestate.com.au，而众所周知，墨尔本CBD很大一部分租客是华人，他们可能选用其他渠道（如YEEYi网）去租房，数据略有差异，仅供参考。
小久点评：
长期角度而言，两地均可投资。数据显示，若同样价格的两房公寓，在布里斯班购买年，年化收益率会高出约0.5% （年均涨幅+收益年华率）。
现在墨尔本新的楼盘里很难买到$523K双明房的公寓，目前价格居高。去年澳大利亚房管局去年在CBD批了约15000套公寓，今年约有17000公寓被批下来。而墨尔本CBD流动人口净增涨为22,000人每年，假设这些人全住在CITY ，刚需约为11000套左右2房公寓。若以半年预售+2.5 年工期来看，房产价格在2016-2017年会有短期调整, 我们称为property cycle. 对于墨尔本CBD地理位置的特殊性（九宫格）来讲，未来墨尔本CBD 将不会再有更多的地可建房子。 不变，供给量减少，房价的长期趋势依然是乐观向上的。
以上分析仅供参考。
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