被“ 洗钱”拖下水 卑诗顶尖地产经纪的跌落

本文刊登在高度地产周刊 2015年9月28日 第17期
来自香港的 Julia Lau，自 2005 年开始从事地产经纪，2008 年赚得的佣金还不到 40 万加元，但到了 2009 年她的报税收入已达到 68.9 万加元，一跃成为大温地区最顶尖的地产经纪。据报道在接下来的几年里，随着中国投资者的大举进驻，Lau 每年能卖出约 100 所豪华住宅。但不久前一桩围绕着她的法律官司，却牵扯出一系列涉及洗钱诉讼、离奇死亡以及违规调查事件。

|自愿放弃经纪牌照

事情源于 BC 地产协会对她进行的一项违规调查。协会声称，Lau在萨顿集团西海岸地产公司（Sutton Group-West Coast Realty）工作时，曾支付或允诺支付给无牌助理回扣以获得销售房源，并在协会调查时涉嫌“做出或允许他人做出”虚假或误导性陈述。

一名房产协会的发言人表示，此类指控很常见，若被证明属实，持证人通常会接受两个星期的停牌调查。但因为 Lau 选择了主动放弃执照并要求停止参与邻讯，协会的调查细节将不被公之于众。

本案中 Lau 的律师凯里·穆雷透露，Lau 试图在东窗事发前退出江湖，且 Lau 并不承认任何 BC 地产委员会对她的指控。穆雷强调，卑诗地产委员会同意了 Lau 退回工作执照的请求，并且中止了地产协会听证会。

此后围绕着 Lau 展开的各种省级调查都指向了她个人以及工作上的交易，交易牵涉到金钱、各组织机构以及各种矛盾。据一位联邦法官揭露，Lau 在 2010 年曾涉及一宗洗钱的案件，五年后，各种百思不解的问题依然存在。

|洗钱涉案人离奇死亡

Julia Lau 与加拿大反洗钱组织的矛盾纠葛发生在 2010 年 4 月。2010 年，Julia Lau 曾雇佣一位叫做 Jason Lee 的中间人到美国佛罗里达购买一辆二手黄色 911 敞篷保时捷跑车，车款为 13.3 万美元，另 1万元为 Lee 的劳务费。

调查中发现，Julia Lau 将钱款汇入了拉斯维加斯 Wynn 赌场的银行账户中，吩咐 Lee 将买好的车运送到加拿大。4 月 30 日，Jason 曾出现在 Lau 家，表示车已经买到了，但是没有使用 Lau 给她汇的钱，而是由自己出钱买下，并且向她出示了一张伪造的汇款凭证。Jason 希望 Lau可以给他现金，以支付自己垫付的车款。

Lau 查到她向拉斯维加斯的汇款并没有到账，于是决定给予 Jason他所需要的车款。第二天，Jason 带着这笔钱试图飞往拉斯维加斯的时候被加拿大边境服务处扣留。 Jason Lee 承认了对 Lau 进行欺诈，汇至赌场的钱已经被他全部输掉。加拿大海关怀疑这笔巨款来源不明，有可能涉及到刑事犯罪，于是扣留了这笔钱。

Lau 在得知自己的购车款被海关扣留后，聘请了律师代表 Jason 向加拿大政府索要回款。但一个月后的 6 月 19 日，警方发现 Jason Lee躺在一辆车的后备箱中死亡，头上还套了一个塑料袋，初步认为是自杀，但 BC 省验尸官还不能确认死亡原因，案件正在本拿比重案组调查中。

Lau 当时的律师 Jeffery Campbell 表示 Lau 在 Lee 的死亡案件中被没有犯罪嫌疑，她也从未接受过任何联邦机构，不论是 Fintrac 还是CRA 关于洗钱的调查，Lau 对 Jason Lee 的死也并不知情。但 Lau 的前助手 Cynthia Hsiung 表示，Lau 的女儿曾与 Lee 约会，并对他的死感到错愕。Hsjung 说自己并不了解 Lee 牵涉进的金钱纠纷，也不知道 Lee 死亡的细节。

“当警察告诉我们 Lee 是自杀的时候，大家都震惊了，”Hsjung 说道。Lau 曾在法庭上表示，自己在 Lee 回到温哥华并要求她支付现金时有过怀疑，便在 4 月 30 日给 Hsjung 打过电话询问 Lee 是否是个赌徒，应不应该支付他现金。“她告诉我没问题，可以相信 Lee。”但 Hsjung 澄清道，她的确在最初将 Lee 作为汽车交易人推荐给Lau，但 Lau 从未在 4 月 30 日给自己打过电话询问 Lee 是否可以相信。“我根本不知道 Lau 有那么多现金。”

Lee 死后 Lau 继续向有关部门索要购车款。在一份证词中 Lau 表示，从家中保险箱拿出的 10 万元现金是一个叫做 Jihua Lu 的朋友送给她的。Lu 先生是加拿大永久居民，在本拿比有套公寓， Lu 先生时常会来看望她，双方也经常约会。Lu 先生本人也印证了 Lau 的说法，在信中他写道：每次飞往加拿大，自己都会随身携带现金，他与 Lau 在 2007 年相识，也会将现金作礼物送给她。

Lau 还表示，她曾向一个叫做 MaiLin Chen 的朋友借款 5 万元，其中有 3 万元用来支付车款。而 MaiLin Chen 这个名字竟与今年早些时候轰动媒体的 5188 万温西豪宅购买者同名，不禁引起人们的猜测。

|大量不明来历的现金

2012 年 6 月，Phelan 法官表示，Lau 无法表明这些放在保险箱内的 10 万现金来源，官方也没有查到 Lu 先生给她的现金礼物的提款证据，因此政府有正当理由扣留这笔现金。

对于 Lau 向 Mailin Chen 借的另外 3 万，借款合同一样问题多多。虽说 Lau 是个拥有 MBA 学历的经纪，借款合同却缺少基本信息，例如利息等一概未提Phelan 法官还驳回了 Lau 对 Jason Lee 携带 13.3 万现金前往拉斯维加斯不知情的说法，他表示即使 Lau 是这笔现金的拥有者，Lee 也是受她吩咐用这笔款项跨境购车的。通过对整个案件的背景调查，安全部长怀疑款项的来源也不足为奇。

|与地产同行的官司

2013 年 1 月，Lau 曾被地产经纪公司 Sotheby’s International 聘为地产专家，但 Lau 认为公司 在 2012 年春季的一桩本拿比售价 1000万的豪宅交易中抽取了过多佣金。当时 Lau 经由加拿大的前网球明星，后成为杰出经纪的 Grant Connell 的介绍进入该公司，而在 Lau 到来之前 Connell 已花了几年的时间尝试卖掉这套本拿比的房子。矛盾在于，Lau 认为自己应得到佣金的 50%，但 Sotheby’s 却声称 Lau 欠公司一笔”介绍费“。

Lau 与同行的另一起矛盾发生在 2011 年，她起诉了 Cindy Xiao Li和 Lili Gan，要求他们赔偿 $121,240 作为自己损失的佣金补偿，但这场官司持续了一年之后便不了了之。

|处在“洗钱“风口浪尖的房产经纪

温哥华火热的房地产行业，已被联邦反洗钱审计盯牢，有违规行为房地产经纪或将受到巨额罚款甚至遭受牢狱之灾。Lau 是否是因为心虚，担心与”洗钱“两字有所瓜葛故而选择”逃离“，目前尚不得知。但可以确定的是，房产经纪已处在政府反洗钱的风口浪尖。

根据从加拿大金融交易及报告分析中心 Fintrac 获取的风险分析报告和难得一见的内部资料，渥太华加强对温哥华房地产交易的审查已进行了数月。利用离岸资金或由境外人员购买加拿大房地产，是重要的已知危险因素。

根据“信息公开法”所获得的文件、在全省范围内对房地产专业人士、洗钱专家和 FINTRAC 官员的采访都表明，有很多的大额现金交易和可疑交易，房地产经纪人和开发商本有责任向联邦政府报告，却没有报告。

Fintrac 的文件说明，加拿大的房地产行业的洗钱风险高于任何其他行业，如银行、赌场和汇款服务。在此情况下，为打击洗钱，Fintrac 要求从业人员对超过 10000 加元的现金交易以及 Fintrac 可能认为的可疑交易进行报告。

加拿大房地产业特殊的洗钱风险存在于“大量的现金交易”、缺乏“高素质或和职业道德”，以及因不遵守规定产生的瞒报现象。