【必看法律知识】一定要搞懂!!地契上最容易被忽略的重要条款

2015年09月24日 CityDiscount房产服务



通常在登记地契时,会登记与屋主有关的债务,比如贷款或者欠款。一般在交易成功以后,前任屋主的债务和新任屋主就没有关系了,但是有一些登记的内容是跟着土地走的,不是跟着屋主走的,所以这些条款是相当重要的,一旦忽略,而后又不幸出现纠纷,后果可是相当严重的。以下分享一些比较重要的相关知识,让大家在买卖房产的时候能具备这方面的知识。

第一类的条款叫做Easement(通行权)



定义:Easement 地役权就是其他人(包括政府)由于特殊的原因有权使用你的房产,或您自己房产的一部分可能会被限制使用。


分析:在维州,买房前看Section 32(32号文件)是非常关键的步骤。看Section 32的其中一项重要内容就是看该房的easement位置。一些华人朋友想当然认为easement就是排污管道(sewage),其实不然,尽管后者属于前者的一部分,而且是通常情况下买房时需要特别注意的事项。

前者如邻居没有自己的出入通道,那么他就 有权使用你的土地出入自己的房产;后者如您在自己的房产内的行为会受到一定的限制。如您在自家院内新建的建筑或其他设施,就不能妨碍邻居家获得光照或影响 其视线等)。


在Easement里我们最常见的是政府设置的水电、煤气和电话等管线需要从你的土地上经过,虽然是私人土地,可是因为有公共设施从地下通过,政府拥有优先权,这个权力需要被登记在地契上,买方必须接受这个现状,如果不能接受,只有选择不买。而且它是跟着土地走的一种性质,而不是更换屋主就不存在了。


解读:easement 可以理解为是一种权利;比如一种“经过权利”(“过路权”)。 也有实体的存在,比如管子等等。还有很多更虚拟的权利。众多的land 包含easement(甚至必须包含easement)。有的人认为有easement的房子危险,不能买。但是, 你总要连接水管吧? 你总要连接电吧? 所以:不是含easement就不能买。 但是一些特殊的easement,肯定要看清楚,特别是老房子或有改建需要的买家。




第二类的条款叫做Caveat(警告)



定义:Caveat的原意是指“让你知道”,在这里就是给你一个正式的警告的意思,它会被注册登记在地契上。



如果有人去注册一个Caveat,地契登记处有责任通知到屋主。屋主将会收到正式的通知,被告知是谁以什么理由在你的地契上登记了一个警告,屋主需要去解决和处理,从而解除Caveat。否则在将来的交易时,会出现问题,使交易不能顺利进行。



解析:警告通知”caveat”的用途和含义比较复杂。首先,我们来解释一下房产的权益。房产的权益有很多种,包括抵押权益、优先租赁权益、优先购买权益等等。而警告通知,是一种先发制人的机制,使这些权益得到合法保护。


这个机制是如何运作的呢?首先,权益受益者,必需有证明权益的有效文件,比如说贷款协议、房产购买协议等等。然后,受益者需请律师在房产地契上,申请注册该警告通知。一般当天即可完成注册。接下来,该房产的地契上,将公开显示,警告通知已被注册。注意,申请此警告通知是无需房主同意签字的。这完全是一种单方面的申请,所以我们称之为先发制人的机制。


一旦警告通知顺利注册,那么房主未来对该房产的任何交易、抵押或者变卖,必需通知权益受益人。而权益受益人一旦被告知,可以马上采取相应行动,选择同意或者反对房主对房产的相关行为。如果选择反对,那么权益受益人必需做好上法庭的准备,将当时签的有效文件作为相关证据,阻止房主对房产进行任何行为。


用法:对于买房来说:


1. 申请Caveat可以用来保护自己对某处房产的购买意向,防止卖方在交割前“play around”。


2. 在购买房产之前,一定要做好Title search,看清楚上面是否有caveat。Caveat 是一种警告,表示有第三方人或公司在你想买的物业中有利益牵涉。可能是房产物业的所有人有债务,有可能是个人贷款之类的,债权人就可以在该物业上加一个 Caveat ,因此在房主业主的债务还清前这个房产物业是不可以卖出的。你在购买时一定要确认在房屋成交之前,原业主的 Caveat 已经消除,债务已经还清。




总结

在澳洲房产的买卖过程中,有很多细节容易被忽略。尤其是华人买家,由于语言的障碍和专业知识的匮乏很容易因为忽略这些细节而引发一系列的麻烦和纠纷。在这里,小编提醒大家,尽可能的多了解一些专业法律知识,如果实在不行,那也一定要找一个靠得住的律师帮您仔细分析合同,千万不要因为想要省钱省事而草率签约。


文章部分内容转自澳洲家园网


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