项目答疑:肯伍德花园公寓年回报16% 2年返本 4年租金,美国启点投资微信公众号文章

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肯伍德花园公寓（Kenwood Gardens）

股权筹资 10月10日结束 / 起投 5万美元

项目更新

针对有些投资人的问题，回答如下：

问：做过哪些尽职调？
答：1.开发商和物业公司简历业绩调查和主要项目负责人员经验和经历考察；2.开发商和物业公司的组织文档，财务状况及经营协议；3.物业房产证调查报告；4.实地实况调查；5.现有的租约和租金调查总结；6.审核最近的房产税务支出；7.物业周边环境考察；8.区域划分总结和报告；9.开发商收购协议及销售合同；10.物业贷款债务承诺，银行贷款条款；11.物业财务报表（2012收支，2013收支，2014年收支，5年财务预算，投资备忘录）；12.物业自身状况报告。

问：物业小区是不是有安全隐患？听说有入室盗窃的情况发生？
答：偷盗这种情况在哪里都可能发生，关键是怎样杜绝。这是一个很大的物业小区，72栋楼房504个单元，有个各别不好的行为发生是有过的。现在的业主和物管没有做好自己的本职工作，安全防范意识弱，设备没有及时更新。莲花资本（Lotus Equity Group）和阿波罗物管（Apollo Property Management）团队将会完全取代现有的物业管理，并成为物主。阿波罗是当地的物业管理公司，有十几年的经验，总部在不远的克利夫兰市（Cleveland）。他们有经验丰富的物业经理，业绩优秀，在中西部地区管理超过7000个物业公寓，其中有超过1000个公寓在托莱多（Toledo）。现在的物主不舍得花钱更新安全系统，维持现状。新的业主预算10万8千美元用于安装全新的摄像头系统。阿波罗了解当地市场，这笔费不仅解决了安全隐患，还会提高物业价值。

问：据调查，10年前该物业平均租金约为$400美元，现在是$439美元，增长缓慢。开发商花费装修的目的是提高租金，这样物业才会增值。有没有一个合理的计划，才能达到平均700美元这一目标。如果租金提的过高，是不是就不会有人租了？这样会不会增加空置率？
答：之前的数据分析中我们可以清楚地看到，该物业目前租金水平明显低于市场租金价格，同时公寓的居住状态破旧。开发商计划每个单元花费6千5百美元精装修，但是开发商不会一下子把房租上涨到市场价格。我们的现金流估算是按照保守租金第一年月平均450美元，之后每年递增2%计算，有15%的年回报率。目前平均租金是439美元，开发商具体计划是，第1年涨到490美元，第2年到597美元，之后每年2%上涨，仍然比同类公寓的市场价格低。附近地区已经没有低于这个价格的公寓。该公寓的租金即比市场价格便宜又是新装修，出租率还是会稳定在93%。此外，现在的业主已经改装了7个公寓，租金已经实了200美元的上涨。

问：项目有多大风险？

答：开发商计划5年后将物业出售。启点投资人将不参与这部分销售盈利。我们认为 1）周期比较长；2) 销售的风险比出租的风险大。我们的项目结构是2年返本，4年租金收入。启点投资人只参与更为稳定的租金现金流收入部分。我们跟开发商协议，第1年和第2年11%的租金回报是很合理的，因为目前的租金回报率已经是15%。开发商收购物业价格1210万美元，低于当前市场价格2500万美元，通过6.5%的资本转换率（Cap Rate）来计算，一共有将近1300万美元的直接利润。第2年开发商跟银行重新贷款套现，退还投资人本金。第3年和第4年，以60-40的比例分配租金收入，启点投资人有预计7%的回报率。具体细节参考风险测算。

问：投资合同在哪里下载？

答：启点网站 http://www.qidian.us。请注册登录，每个项目有合同文件。

回报解析（参考下面表格）

1. 总现金投资回报率36%；
2. 投资内部收益率（IRR）16%。
3. 第1年，第2年：11%固定年化利率回报；
4. 第2年返还投资人全部本金投入；
5. 第3年，第4年：投资人继续获得7%的年化利率回报；

项目简介
肯伍德花园公寓（Kenwood Gardens Apartments）位于俄亥俄州（Ohio）托莱多（Toledo）的渥太华郊区（Ottawa Suburb），距离托莱多市中心不到5英里，距离渥太华仅10分钟车程。渥太华是托莱多的中央商务区（CBD），主要为中产阶级居住，在方圆5英里内有12632个企业。当地家庭平均收入为5万9千美元。主要大公司包括慈善健康(Mercy Health Partners)，通用汽车动力（GM Powertrain），克莱斯勒托莱多议会大楼（Chrysler Toledo Assembly Complex），欧文斯科宁（Owens Corning），和好莱坞赌场（Hollywood Casino）。

该公寓社区建于1952年，包括72栋双层楼房，一共504个单元。总居住面积406,550平方英尺（37,770平方米）。物业位置极佳，步行到托莱多大学（University of Toledo）和托莱多医院（ProMedica Toledo Hospital）。公寓类型主要是一居室和两居室，非常适合学生和年轻白领居住。此外，开车5到10分钟内能到达托莱多的黄金购物区，公园，学校和娱乐场所。

交易要点
1. 投资为期4年，优先股权，第1年和第2年每年11%年回报利率，按季度支付。第2年返还投资人全部本金投入。第3年和第4年继续按7%的年回报利率支付利息给投资人。

2. 启点投资人开放投资额60万美元，启点领投20万美元。投资人起投金额为5万美元。项目筹资10月10日结束。

3. 开发商总股权融资额320万美元（$3.2 million），开发商现金投入80万美元。启点与开发商以股权形式合作，分配融资额80万美元。

4. 本项目由阿波罗物管（Apollo Property Management）莲花资本(Lotus Equity Group)联手开发及经营。这两个公司都是专注于多户型住宅公寓楼（Multi-family）的收购改建及增值项目。他们一起成功收购并重新装修定位了17个多户型项目，大约6000个公寓单元。经验相当丰富。

5. 当地同类公寓市场租金价格为每个月700美元，比该物业平均439美元的月租金高出59%。开发商计划通过进行公寓的内部装修及增加公共设施，改善公寓内部质量，提高租金，加强出租率，增加整体运营收入，大幅度提高物业的价值。

风险测算

1. 启点投资人参与租金稳定收入（参考财务清单）。该物业目前的出租率已经达到93%，租金回报率超过15%（按照400万美元总现金投入计算），收益稳定。开发商重新装修的主要目的是提高租金和增加物业价值以便2年重新贷款（Refinance)。新装修的物业出租率也会相应提高，租金收入也会更稳定。
2. 开发商收购物业价格1210万美元，低于当前市场价格2500万美元，通过6.5%的资本转换率（Cap Rate）来计算，一共有将近1300万美元的直接利润。开发商计划两年通过物业更新改建增加运营收入达到再升值后重新申请贷款套现，这样可以把投资人的本金返还。物业价格预计2700万美元。

3. 第2年开发商返回全部本金后，第3年和第4年房租净利润按60/40比例与投资人分成。

4. 一共4年的投资期限，实际上仅为2年。投资人2年收回全部本金后，没有任何资金风险，还能继续享有2年的回报，相当于是无本收入。

财务清单

开发计划
1. 当前业主已经运营该物业12年以上，花费改装了公寓楼的外部结构，没有进行太多内部装修。当前业主仅装修了7个单元内部，平均租金提高了200美元。开发商通过重新装修，可以迅速实现租金增加和营业收入（NOI – Net Operating Income）的增长。

2. 开发商将给每个公寓配置全新的不锈钢电器，红木橱柜，大理石台面，硬木地板。重点改装厨房和浴室。同时将提升公寓为绿色环保建筑，重新配置新的空调系统，改善制冷供暖排水结构，节约水电煤气的开销。

3. 开发商还将建立一个居民俱乐部（Clubhouse）和一个游泳池，加强该物业的硬件配备和娱乐设施，提高公寓对租户的吸引力和整体价值。

4. 总计划花费537.5万美元（$5.375 million）进行大规模装修改造，平均每个公寓6500美元，预期18个月完成。开发商低价收购物业价格1210万美元（$12.1 million），平均每户仅2万4千美元，低于当地类似物业每户均价5万美元（参考物业比较）。该物业当前市场价格为2500万美元（$25 million），通过6.5%的资本转换率（Cap Rate）来计算。

5.购买时的资本转换率为6.5%。退出资本转换率为8%。物业销售价格预计2700万美元（$27.3 million）。

开发经验
本项目由阿波罗物管（Apollo Property Management）莲花资本(Lotus Equity Group）联手开发。莲花资本是一家总部位于纽约的房地产开发投资公司。他们的经验非常丰富，精于提供完善的风险调控策略。莲花资本一贯的投资策略是：（一）投资于B类/ C多户住宅物业，重新装修定提高租金及物业价值; （二）专注于纽约市及周边地区的投资和发展机会。莲花资本有一个完善的并购系统和极强的交易能力，能够低价购入物业并提供高于平均水平的回报率，同时提供快速可行的进入和退出机制。

阿波罗物管（Apollo Property Management），总部位于靠近美国俄亥俄州克里夫兰市(Cleveland)，专注于多户形公寓社区的改装出售和物业管理。该公司成立于2004年，目前管理总共7000套位于美国中西部的公寓，其中有1060套公寓在托莱多。阿波罗物管拥有经验丰富的管理团队，完善的操作流程系统和专业的工作人员。阿波罗物管有很多成功租赁新建成的公寓社区的经验和提高出租率及增强盈利收入的良好业绩。

阿波罗物管和莲花资本一起成功收购并重新专修定位了17个多户型项目，一共大约6000个公寓单元。

物业比较

城市介绍
托莱多都市（Metro Toledo）位于伊利湖（Lake Erie）的西端，人口608,000，是俄亥俄州第四大城市。在过去的10年中托莱多经历了显著的经济增长，部分来源于太阳能领域公司在此扩张设厂，包括Xunlight和第一太阳能（First Solar）。此外， 2015年5月，距离肯伍德花园公寓仅有一英里的托莱多医院（Promedica Toledo Hospital）宣布，将进行耗资3亿5千万美元（$350 million）的扩建，意味着大量的就业机会。