“超级都市”打造奥克兰民宅新规划区,你家房子会贬值么?

2015年09月30日 逸居新西兰



自奥克兰“超级都市”于2010年10月正式成立,奥克兰市议会就围绕如何打造大奥克兰的未来做了大量的工作。


作为蓝图的一部分,奥克兰市议会于2013年9月30日正式出台全新的大奥克兰城市统一规划草案(Proposal Auckland Unitary Plan),并在2014年2月28日结束了针对该草案的意见征集。目前,该草案已经进入听证阶段,听证将于2016年4月结束。


UNITARY PLAN是一个庞大的系统工程,市议会先后组织了超过15000人来制定该规划草案,逸居将选取大家最关心的方面做介绍。今天,我们主要介绍UNITARY PLAN中土地开发规则(Land Zoning Rule)的变化——




根据市议会的推算,2040年,奥克兰人口将新增100万人,达到250万。在未来25年,奥克兰将产生接近40万套的住房缺口,这意味着每年需要新建13000套房屋才能满足由于人口增长所带来的住房需求,而现有大奥克兰范围内是没有办法提供足够的土地去满足此需求的,而UNITARY PLAN正是在这个背景下应运而生。


UNITARY PLAN三大类规划区


对于民宅而言,我们可以参考奥克兰市议会对于在UNITARY PLAN中最常见的三大类规划区的解释:


混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban) :


这种规划区是未来奥克兰住宅区的主流区域,在满足一些条件的情况下,建筑的土地覆盖面积最大可达到所在土地总面积的50%。未来,奥克兰的大部分新房都会建造在300-400平方米的土地上,这种中密度居住方式也是广大工薪阶层老百姓可负担和接受的House生活方式。



独栋房屋规划区(Single Housing Zone) :


这种类型的土地规划区里,建筑的土地覆盖面积最高可占所在土地总面积的35%。未来,这些区域将是奥克兰豪宅区的象征。



Parnell是奥克兰有名的豪宅区


低覆盖比例、低密度、少分割是这片区域的主要特点,对土地进行综合利用,如建设游泳池、网球、花园、假山、流水等是其未来发展的趋势。



联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone):


这种类型的土地规划区是未来CBD和各个区域中心的建筑主流,发展的整体原则是“向上发展”。



未来CBD和各个区域中心的发展整体原则是“向上发展”


尽管建筑的土地覆盖面积仅为所在土地总面积的40%,但仍可满足较多的居住需求。除了居住空间外,UNITARY PLAN对配套的停车位、花园、前院空间等也提出了有相应的要求。


新旧规划区变化所带来的影响


评估新旧规划区的变化对某个物业所带来的影响,是我们去判断该物业价值及其未来开发潜力的一个重要方面。


我们选取了下图中的地址“29 Milford Road, Milford”为例进行分析评估:





这套物业拥有999年的独立土地产权,土地面积达1071平方米,在现有的North Shore District Plan规划区(下图)里属于4A Zone。就土地分割的面积部分而言,4A Zone里的土地最少需要达到400平方米才能分割,1071平方米也只能分割成2块。


在地图上我们可以看到,每个物业或土地都属于一种Land Zoning, 比如2、2B、4A、6A,这些不同的数字标示着其所对应的不同土地规划区。


而在UNITARY PLAN里面,该物业土地所在的规划区变成了新的规划区Mix Housing Urban,按照目前UNITARY PLAN的解释,在该区域的土地分割后超过300平方米即可,所以1071平方米足够分割成3块地(3 x 300 = 900< 1071)。对于这套物业而言,在实施了Unitary Plan之后,土地的价值会有一个不小幅度的增长。



有增值的,就会有贬值的。比如有些900平方米的土地,按照现行规划区可以分割成2块、每块地为450平方米。但是在UNITARY PLAN实施后,这类土地如果进入了新的规划区,每块地需达到600平方米才能进行分割,所以在短期内,这样的土地就可能会贬值。


*本文为节选,更多精彩内容请见将于2015年10月发售的《逸居》杂志第三期。




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