「专家专栏」钱多人傻的中国人在澳洲“丢人现眼”!

2015年04月10日 锦尚财富管理中心





本来今日想跟大家继续聊一聊海外学区房的相关话题,不过昨天看到一条消息,中国土豪又出名了!一位来自中国的神秘买家近日以2500万澳元(约合1.2亿元人民币)买下墨尔本一套在建的豪华顶层公寓,创下澳大利亚公寓市场成交价新高。据报道,这名买家是为了在墨尔本寻找落脚点才出手的。据悉,这套公寓面积约750平方米,位于名为“澳大利亚108”的公寓楼顶层,建成后将能从360度俯览墨尔本的景观。“澳大利亚108”共100层,约317米高,目前已破土动工,预计2019年完工,建成后预计将成为南半球最高的公寓建筑。

 那为什么买这样的公寓从投资角度来看就是“钱多人傻”的投资表现呢?那还是要从澳洲房产投资的数据和价值的要素方面进行详尽分析:

  首先,我们要明确一点:投资房地产,到底买的是什么?举个例子,你去买昂贵的钻戒,那么究竟是买的钻,还是买的戒托?我想答案很明显,是钻石提升了钻戒的品位,而不是下面那个“金属圈”。同理,投资海外房地产,关键是土地的价值,而不是土地上盖的“花枝招展”的房子的价格。从这一点看,天价买公寓就是一件十分投资失败的事情。

我们不妨把自己当作发展商做房产开发的风险规避和盈利分析,

购房者就能够从对立面发现自己的投资风险和危机所在了。中国的发展商也好,国外的发展商也罢,它们做项目的目的都是一致的,就是获得利益最大化。由于国内的项目开发流程不规范,

我就拿海外的地产项目开发做类比,而所揭示的本质是完全一样的。



 我拿澳洲发展商开发公寓项目作举例进行剖析,相信各位一定可以悟出其中的蹊跷之处——为什么不管在逆境还是顺境,总是发展商稳赚不赔,吃亏的总是普通投资者呢?

  误区一、购房者认为2015年签署的1.2亿豪华公寓的售价是2015年的价格;您以为是,而实际上不是;

  答案一、2015年签署的1.2亿人民币的墨尔本豪华公寓期房合同价格不是2015年的价格,而是2019年公寓预计交付时期的价格,甚至更久远。为什么我这么肯定这个事情呢,

不妨您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话,这个谜底就再清楚不过了:

  通常高层公寓的预售期是12—18个月,合同允许的建造周期是60个月(5年),从允许销售期房(Development

Approved)到开始施工的时间跨度约24个月,而此时此刻的建筑材料(水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等)、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢,发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估,通常是物价指数(CPI)的两倍进行核算;而未来人工成本更需要进行精打细算(工会要求给工人加薪等),必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算(复合每年CPI的增长率);然后再加上市场营销成本、土地拆迁成本等等之后除以可销售的总面积,得到了最终的每平米价格;试问,把未来CPI、及成本进行摊派的这个价格是2015年的还是2019年的呢?


因此,不管是国内还是海外,楼花的价格不是当下的,而是未来的!

  误区二、您是不是认为澳洲房价7-10年翻一倍(平均8%-10%的增长率)既然是过去的客观事实,因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢?您以为是,而实际情况是不太现实;


答案二、澳洲房价7-10年翻一番的说法真实吗?这个数据来源在哪里?我把谜底在这里向各位朋友们分享:这个数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data;它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635,000/套的历史数据计算得来的;7-10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的,而不是墨尔本或者悉尼公寓,更不是指期房公寓、新房公寓了。因此首付10%的期房购买,不是获得未来升值预期的保证,仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。

09年初的北京房价和年底差距40%;这样的结果并不意味着14年初买房,14年底也能赚取40%的差价,对不对?


答案二、澳洲房价7-10年翻一番的说法真实吗?这个数据来源在哪里?我把谜底在这里向各位朋友们分享:这个数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data;它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635,000/套的历史数据计算得来的;7-10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的,而不是墨尔本或者悉尼公寓,更不是指期房公寓、新房公寓了。因此首付10%的期房购买,不是获得未来升值预期的保证,仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。

09年初的北京房价和年底差距40%;这样的结果并不意味着14年初买房,14年底也能赚取40%的差价,对不对?


维多利亚州地区(包括墨尔本)购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税(Stamp

Duty),仅对购买的土地价值计价征税;对于期房公寓而言,所缴纳印花税越少,就意味着购买的土地价值越低;特别提醒:对于永久产权的海外房地产而言,增长的永远是土地价值,而不是建筑物本身;墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中,即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人,但必须是原价转让和出售;因此期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想只能落空。


天上没有随便掉馅饼的,这个买卖的游戏规则制定者是发展商,我们投资者进行项目投资,主要是基于市场的分析,而不是发展商给我们的优惠多少来决定的,否则很容易在逆市场周期中上套就得不偿失了。

  通过以上的澳洲投资期房或者楼花的案例分析,我们可以看出:简单套用在房价上涨周期、国内的投资期房和楼花的经验、判断市场的标准、筛选产品的方法是远远不够的;只有顺应业已成形的房产市场的生存法则,能够在楼市的顺境、逆境都可以让投资者规避市场风险、而获利的投资策略才是房地产投资成功的上上策。


对于准备投资海外房地产的国内投资者,移民者,留学生家长们,还有那些投资期房的风险是大家没有注意到的呢?

  风险一、

  长期交割的高层公寓期房投资不适合海外人士!

  高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群,他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税;在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资(Negative

Gearing);而海外投资人在没有登陆澳洲之前,子女没有就业之前,都还没有收入,因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的税务损失;而那个支付1.2亿人民币的中国买家显然没有澳洲身份和建立澳洲纳税支付体系,因此在税务抵扣上没有享受到任何优惠;


 风险二、

  公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别;因此,银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低;特别是市中心高层公寓,更不是本地人的生活第一居所;以澳洲第二大城市拥有430万人口的墨尔本举例:在九横九纵CBD生活的澳洲本地人(持澳洲护照和永久居留权的人)仅有1.4万人而已,而在CBD居住的总计35万人中,绝大多数是外来人口,如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”;中国才刚刚开始的城镇化,美国洛杉矶开始于60年代;,墨尔本和悉尼在80年代就开始了;市中心仅仅是商业中心而已,而非主流生活社区,如果连澳洲本地的绝大多数人都不去居住的市中心,我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢?

风险三、

  银行估值和贷款风险较大:银行对楼花变成现房后,不是按合同购买价格来批放贷款,而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下,银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低,造成投资人的资金筹措困难。除此之外,由于楼花或者期房成交在2-3年之后,海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款,及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数;无形中,长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了,且时间越长,潜在风险越大。

 从某种意义上讲,通过楼花获取资本增值利益的最佳时机是楼花销售刚刚兴起的时候,如澳洲在70年代中期公寓期房销售受到追捧;或者在货币宽松的高通货膨胀的经济发展阶段;而非想当然的认为在中国投资期房赚钱了,在海外任何时间购买也是一样可以赚钱那就大错特错了。没有资金储备和风险意识的楼花投机,注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地。特别是本文中的中国人投资1.2亿购买墨尔本最高楼的这个案例给我们国人资本走出国门,投资海外的一个深刻教训。对于支付的1.2亿人民币而言,真正体现在澳洲地契上面的土地价值只有售价的10%而已

而占比高达90%的建筑成本价格在未来40年里,税务折旧价值就归零了。谁是那个白白给发展商贡献利润、为本地税务贡献力量的冤大头就不言而喻了。

作者简介:中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》;私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师;澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师;个人微信帐号:“ Victorliulei”; 新浪微博:Victor刘磊




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