悉尼的西北区Kellyville别墅项目

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-06 澳洲房产一陈腾



可能有些人会说,西北啊,那片我知道,离市中心猴远,也没个火车站,地广人稀的,不要不要不要。

 

没问题!投资本来就是个人行为,大家要都看好一片区域,都买入了,那还有啥意思?一定要有一部分这么看问题,那投资起来才有成就感!


接着我们说为什么要投资西北,10点投资要素需知道

1. 坐拥全球第12位的世界最佳商业园区Norwest,世界级企业云集于此


2. 2036总体规划报告,西北园区人口增加725%!排名澳洲前列


3. 全澳最佳生活指数排名前20位


4. 拥有两座南半球排名前十大购物中心


5. 悉尼耗资最大,价值83亿澳币的基建之西北铁路流经于此 


6. 全悉尼最健康的房价收入比之一


7. 悉尼西北未来人口增加200,000


8. 未来将在此新建70,000住宅,以适应人口增长


9 目前全新独栋别墅项目中,现金流最健康之一


10 目前市场所售项目中,投资自住比最健康之一


远是不是就一定代表区域不成熟,房价表现不好?


我们来列举几个距离悉尼市中心25公里开外的区域的房价表现。


1. Castle Hill(悉尼西北核心区 距离悉尼市中心33.3公里)

悉尼所在的新南威尔士州所有共计1463个区域中,独立屋房价排名第301位,过去一年房价增长22.73%,全州第301位,悉尼十大购物区域之一,2019年建成火车线的一站。

2 Cherrybrook(悉尼西北过去涨幅新星,距离市中心30公里左右)

房价排名第198位,过去一年房价增长31.52%,排名第76位。2019年建成的火车线一站。

3 West Pennant Hills(悉尼西北区,距离市中心25公里左右)

房价排名167, 未来无火车站。


反过来,再举俩例子。


1 Lakemba(悉尼西区,有火车站 距离市中心17公里)

独立屋屋中位价95万澳币。


2 Greenacre (悉尼西区,距离市中心18公里左右)

房屋中位价87万,无火车站。

以上两个区都位于悉尼西部,居住人口40%以上为阿拉伯人。

悉尼西北还有Bella Vista,Pennant Hills, Thornleigh,Beecroft等区域的中位价也都是120万澳币以上,还有像悉尼北部的Avalon, Palm Beach等已经出40公里范围了,中位价甚至更高,为了节省大家流量,就不一一列举了。


可见,距离也许是必要条件,但并不是充分条件,它也不能成为衡量一个区域好坏的唯一标准。

项目区域:Kellyville(悉尼西北区 距离市中心36公里)


独立屋中位价110万澳币,排名全州第331位,未来西北铁路一站。


说了很多遍悉尼西北铁路,发一张2019年铁路交工时路线图。


西北铁路线站点依次为:EPPING-CHERRYBROOK-SHOWGROUND-NORWEST-BELLA VISTA-KELLYVILLE-ROUSE HILL-CUDGEGONG ROAD


专家建议:


1 刚需至上


随着悉尼房价的增长快于收入增长速度,房屋的可承受能力正变得越来越严峻。放到第一点说,一定是最重要的。


何为刚需?就是和如衣食住行的基本生活最相关的。


试想一下,你现在手里的预算有限,家里老婆孩子老人加起来5口人以上,3房公寓是否能满足你的基本需求?基本满足不了。那是不是要看4房以上的物业?


100万澳币在悉尼能选择house的区域里,你的要求是什么?换位思考,如果是我,要买100万澳币左右的房屋,我会首先考虑当地人口组成及收入的软环境,再会考虑未来购物,交通,学校等的硬性环境。按照这样的思路综合考虑后,基本就把悉尼的西区,悉尼的西南目前有全新house的区域排除了。


所以我说,选择西北区有主动的成分,也颇有那么一点被动的成分。


有人会说了,那我看二手物业不行么?当然可以,而且你的选择余地也会大很多,但对海外买家而言,目前政策并不允许购买澳洲的二手房;另外,二手物业需要在短时间集齐房款的20%-30%以上加印花税,也不是所有人都能办得到;最后,和全新物业相比,二手物业的年头太久,未来的维修费用并不是个小数字,包括修剪树木,除白蚁等,对于动手能力较差的中国买家,这是一项不小的花费和挑战。



2 独立屋(House)的租金回报率值得肯定


这一点,主要是从投资角度考量。一般来讲,独立屋的租金回报率相比公寓要低。个人觉得,多数是因为独立屋房价太高,贷款利息高所致。拿公寓举个例子,1栋公寓楼,1房80万,周租金也许能达到750,2房公寓130万,周租金也许能打到1100,3房顶层公寓卖240万,其周租金也就1500撑死了。而多数的独立屋就如同3房公寓一样,尽管增值效果也许是最好的,但现金流往往是最差的。也就是说,租客的承受能力是有限的,如在不超过这个度的前提下,自然是最好的。


我们看一下Kellyville区域目前的独立屋租金表现。





Kellyville目前在租物业56套,对于新房而言,租金上700/周问题不大。这对于100万澳币左右的独立屋而言,可与100万公寓相媲美了。


目前如Mirvac在悉尼2.5公里的2房公寓卖到130万开外,租金900/周,诸如此般的例子,不胜枚举。悉尼一些区域目前的公寓量过多,短时供应过多,悉尼整体公寓租金年增长率2%多一点,这也是为什么我觉得这样价位的独立屋现金流是其优势的原因之一,同时,区域的人口收入的软环境对于这一点的支撑也同样关键。


3 入市时间并不晚


人是感性的动物。如果2011年,咱们聊悉尼的西北区,那时的独立屋也就60多万澳币,别说投资人了,就连我自己都无法说服自己。开车那么久,地广人稀,遥遥无期的火车站,政府还在回购土地中,区域内购物中心也落成不久,人流量十分有限,区域内大片的空地,好似百废待兴之势,但作为曾经视觉系的一员,我还是慌,因为当时我自己并不愿意住在这里。

而今的火车站已开工,区域内人流量逐渐旺盛起来,周末居然都开始堵车了。

区域内房屋开工速度随着房市的变好,房价的攀升,也变得越来越快。


4 悉尼西北区域基建发展日臻完善

铁路交通


近年来澳洲最大一笔交通规划--悉尼83亿澳币西北铁路,总长23公里。最快将于2019年上半年完工。



通过此铁路,从Kellyville到悉尼几大主要就业带时间如下:


公路交通


悉尼西北区已开通T-way, 即全封闭式公共汽车专用路(私家车在任何时候都不得公用),是目前悉尼仅有的两条封闭运行快速公交系统之一。

T-way将悉尼的西北与西区就业带如Parramatta通过快速公路连接。同时,T-way通行于Kellyville区的所有主要公路。


购物区域


  • Kellyville购物中心

  • Rouse Hill 购物中心(4公里)西北新区最大购物中心

  • Castle Hill购物中心 (6公里)全澳10大购物中心


教育


小学+初中

  • Kellyville Public School

  • Our Lady of the Rosary Primary School

  • Our Lady of the Angels Primary School

  • Sherwood Ridge Public School


高中

  • Kellyville High School


其他

  • Tallowood School

  • Australian International Academy of Education - Kellyville Campus

  • William Branwhite Clarke College

  • Hills Adventist College - North Kellyville Campus


5 西北就业需求强烈


Kellyville的周边辐射就业带: 


  • Bella Vista(即Norwest商业区)(距离4公里)

  • Castle Hill (距离5公里)

  • Rouse Hill(距离6公里)

  • Parramatta(距离17公里)

仅这四区的总就业人数,在【2036年总发展规划报告】中,自2006年起的30年中,总就业人数将突破10万人。也是未来悉尼总就业增长定位的核心区域。


土地介绍:

(文章来自:网络)

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Andy chen  18601019077 (此号码可加微信)


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