2016年墨尔本房市何去何从? 2016年第一季度墨尔本房产市场表现,澳盛集团微信公众号文章

2015年无疑是澳洲住宅市场表现的最好的一年。澳洲统计局（ABS）数据显示，在截止至2015年12月的一年中，澳洲州府城市的房价平均涨幅为8.7%。涨幅最高的城市为悉尼，总体房价上涨了13.9%，墨尔本紧随其次上涨了9.6%。然而2016澳洲的房产市场还会依旧火爆吗？

2016澳洲房产市场第一季度涨幅墨尔本赶超悉尼

（CoreLogic, 01 April 2016）

CoreLogic数据显示2016年第一季度的总体房价在持续稳健的增长，但并没有像去年增长的那样迅猛。悉尼和墨尔本的房地产市场逐渐平缓了下来，澳洲其他的主要城市大部分都有小幅上涨，但也有个别城市出现了房价下跌的情况。CoreLogic研究部的总负责人Tim Lawless表示，“今年第一季度房价的涨幅比较平淡，尤其是与2015年第一季度的3%增长速度相比，三月的涨幅只有去年同时期的一半”。然而，在过去的12个月中，楼市业绩表现桂冠当属墨尔本，以9.8%的年增长率打败悉尼（7.4%），成为全澳房价涨幅最高的省会城市。虽然悉尼房地产中位价仍为澳洲最高，但Tim Lawless表示，在全澳房产市场增长放缓的情况下，墨尔本的房产市场更有弹性，因此涨幅得以超越悉尼。

公寓市场为何压力变大？

投机性投资者是推动澳大利亚房地产市场火热的中坚力量，在过去的一年将地区住宅地产价值推高了5000亿澳元。路透社报道，事实上，超过半数获得贷款审批的新住房是用来投资的。

然而 Goldman Sachs发布的一份报告中指出：“随着房地产市场动能继续发挥效应，我们预计，接下来，租金收益率将会创历史新低，再加上新的宏观审慎政策将针对投资者的房地产贷款，很可能会考验房产需求，特别是来自投资者对房产的需求。”该银行在报告中补充道，这可能导致房价增速放缓。

（CoreLogic, 08 February 2016）

CoreLogic的研究分析师Cameron Kusher先生表示“随着建筑活动在未来二十四个月达到峰值，许多新屋仍在招租，未来几个月里租金可能真的会下降。” 在2016年2月的租金数据显示，过去12个月墨尔本的租金涨幅仅为2.1%，然而房价涨幅却达到了11%。房租面临的下降压力来自独立屋和公寓房过多，租客过少，薪资压力以及人口增长幅度减慢。所以今年墨尔本的公寓市场将会面临较大压力。

墨尔本地产市场活跃，领跑澳洲

澳洲统计局(ABS)数据显示，墨尔本当前人口增长量位居全澳首位，预计至2053年，墨尔本人口将超过悉尼，位居澳洲第一。此外，资源丰富，文化多元的墨尔本连续5年蝉联最宜居城市，这一切都表明墨尔本房地产市场的人口红利前景是乐观的。从RP Data提供的2015年房价指数变动看，墨尔本和悉尼的房价在五个首府城市的房价指数之上，然而在悉尼的房价出现颓势的时候，墨尔本地区的房价仍是上涨的。

虽然总体房价涨幅放缓，但墨尔本房地产市场在今年的首次压力测试中仍表现突出。墨尔本在三月的房产清盘率上再次折桂，达到了72.7%。虽然这个数字与今年二月的清盘率相比相差无异，但比去年同期的75.8%相比稍有下滑。Domain数据显示，在St Kilda East, Watsonia 和 Albert Park这三个区，2016年第一季度的独栋别墅的拍卖清盘率都是100%！！！

2016年墨尔本的房市还值得投资吗？

答案是值得！

虽然今年的房价增幅放缓，并且银行贷款政策收紧，但墨尔本的地产市场却比较平顺。根据Domain公司首席经济学家的分析，墨尔本目前的房价涨幅将趋于稳定。但是相比去年火爆的一年，今年的房价并不会有剧烈的增长，进入调整期。

西太银行首席执行长Brian Hartzer也表示，房市状况“仍十分合理”。

“周围有一些挑战，但市场相当强劲，特别是我们看到自住房的需求正在上升，即使投资性房产借贷已经回落。”

“因此，所有这些因素令我们认为，房市仍有适当的支撑，我们不赞同那些过激的人所说的房市存在即将破裂的大泡沫这一言论。”

节奏放缓的市场对于投资者来说是一个用合理价格买到好地的机会。所以不管是投资还是刚需，买卖者都需要注意买卖时机，不盲目跟风，仔细分析市场形势并对项目进行专业评估，只有精打细算才能获得最大利益。

如何抓住买卖时机？

今年房产市场将进入调整期，房价方面也将会有缓和的余地。不少土豪投资者也许认为今年的地产不如去年火爆，所以会退出市场观望。这对小型投资者来说就少了一些竞争力从而可以用更合理的价格买到合适的地块或房产。澳洲地产历史证明房价在调整期过后还会迅猛上涨，并且墨尔本的房产市场前景也十分乐观。所以在现在放缓的市场下购入地产进行开发，项目完成后分析市场形势，当市场进入上升期后再将房产卖出便能获得巨大收益。

如何做到不盲目跟风？

2015年墨尔本市中心新建了大批高层公寓，不少投资者尤其是海外留学生的家长选择了投资公寓来赚取租金回报。但是，今年的公寓市场压力过大，如果再盲目跟风投资市中心高层公寓，投资者将不会收到预期的租金回报，投资也将以失败告终。所以，投资者需要仔细分析今年的地产市场形势，看清什么样的房产是主流趋势且有升值空间，并对此房产或项目进行专业的分析与评估。龍澳投资就有专业人士为您分析当前市场形势与前景，提供投资建议与项目选择，并对您感兴趣的项目进行详细的可行性分析与收益分析以获得最大利益。

文中数据出处：

ABS： http://www.abs.gov.au/ausstats/[email protected]/mf/6416.0

Corelogic：

http://www.corelogic.com.au/news/corelogic-rp-data-january-2016-monthly-rental-review

http://www.corelogic.com.au/news/annual-rate-of-housing-market-capital-gains-slips-to-slowest-pace-in-31-months

Domain:

http://www.domain.com.au/news/melbourne-suburbs-where-every-house-sold-at-auction-in-2016s-first-three-months-20160401-gnvu67/

Acproperty：

http://www.acproperty.com.au/news/NewsDetails.aspx?menuid=4&id=e0d9e4d5-bab9-45f4-8cd2-fd9c1d039559

文章来源：龍澳投资

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