投资奥克兰不用又偏又远,你的下一个选择就在这里!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-08 新西兰天维网


*以下内容由逸居和金松鼠提供

近年来,随着海外移民的不断涌入,奥克兰的房价可谓是一路飙升。


特别是北岸,很多地方的房价年涨幅都达到了17%。对于投资者来说,如何才能在蓬勃发展的房市中分一杯羹?哪里又是值得投资的区域呢?

今日介绍
北岸 Birkdale地区
地理位置
Birkdale紧邻北岸重镇Birkenhead,距离市中心也非常近,且交通便利。


在非高峰时段,从Birkdale到市中心开车只需10来分钟。除了自驾,您还可在Birkehead搭乘轮渡前往市中心,非常方便。


租金回报

这些年,Birkdale房价涨幅明显,不过目前的中位价仍远远低于北岸的平均水平,仅723,700纽币。


而Birkdale的租金中位数却达到了480纽币/周,这也就意味着Birkdale的年租金回报率大约有3.2%,这一数值在眼下的奥克兰非常高。


另外,QV网站的数据一般较保守。房地产中介近期提供的信息显示,一栋位于Birkdale的价值80万纽币的房子,由于屋况良好,租金目前达到了惊人的670纽币/周!年租金回报率超过了4%!

更好的现金流
网友L上个月在Birkdale花103万买了一栋占地600多平米的全幅地住宅。值得一提的是,住宅的物业类型是Legal Home and Income。(所谓Legal Home and Income, 就是一套可以合法拆分成两个独立居住单元的住房。)

以L的房子为例,二楼是一个3居室,一层则是独立出入的2居室。租金分别是610纽币/周(3居室)和300纽币/周(2居室)。


可观的租金不仅让L从银行获得了更高额度的贷款,还能支付大部分需要偿还的房贷,从而实现了更好的现金流。


日益改善的治安
由于历史原因,Birkdale曾有很多政府公房,也聚集了大量毛利人和岛民。治安状况在过去并不是非常理想。但随着北岸的全面发展,越来越多的欧裔白人选择在此定居,治安环境也得到了全面改善。


土地分割
根据Unitary Plan,Brikdale地区基本上都属于混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Suburban)。


由此可见,市议会对Birkdale未来的定位是大力发展中等密度住宅,即建筑的土地覆盖面积可以达到所在总面积的50%甚至更多。


这样一来,当地的新房大部分都会建在200平米的土地上,而这也是奥克兰未来住宅区的主流。

棕色区域代表的就是混合房屋规划区。Mixed Housing Zone Suburban在2015年7月之前的土地分割标准是每套房子需要占据450平米,目前的规定是每套房子仅需占用200平米。



Zoning 
奥克兰政府根据每个区域的人口密度、就业情况、学校网络、交通便利和医院分布,将民宅用地面积进行了分类。分类的主要目的,是控制每个区域的房屋建筑密度。同时,还根据车道入口大小、排污、饮用水和电力供应情况来划分密度。一般政府规划为高密度区的地块必然是人口和就业在未来几年会快速增长的区域。

Birkdale的很多房产属于4A或4B zoning

按照奥克兰政府的规定,4A或4B zoning内的房产至少需达450平米才能分割,如果是一块1000平米的土地,照目前标准只能分成两块。但照未来Unitary Plan的规划, 如果该物业土地所在的规划区属于混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Suburban),在该区域的土地达到200平米后即可分割,所以1000平米的土地足足能分割成5块地!
 
由此可见,实施了Unitary Plan之后,Birkdale的土地价值将大幅增长。如果您打算购买投资房,Birkdale可谓不二选择。

举个例子

这套维护精良的全幅地别墅位于Birkdale,4卧2卫浴,占地456平米。上周日以91万纽币的价格成交。要知道,目前北岸很多地方的3居室房屋价格都已超百万纽币,考虑到发展势头,这个价格真的非常划算。


如何在Birkdale地区
挑一套适合自己的投资房呢?

自己DIY?
这对不了解奥克兰未来统一发展规划 (Unitary Plan) 的新移民和海外买家来说无疑是天方夜谭。


要知道如果买错地方,未来的升值幅度很难达到预期,那么损失也将难以估量。

觉得有压力?
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