美国养老地产的模式

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-10 美国房产投资顾问团


美国的养老地产模式建立于上世纪60年代,已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系。其开发策略、运营模式、发展趋势及其相关经验,对于我国养老地产的未来发展颇具借鉴意义。

美国养老地产的显著特点是专注于“养老”。不仅配套设施等硬件非常完善,软件也相当人性化。其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区,以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物,更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源,发达的市场环境,较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段,以低密度住宅形式为主,主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体,提供居住和配套服务。

经典模式之一:Terraces护理社区。

Terraces是亚利桑那州的一处老旧小区,招进地产商进行分期改建升级后成为富有特色的老人护理社区,专业化老人护理是其特色。这里的护士都是最高级别的注册护士,俨然一所“医院+疗养院”的“保障型”老年住区。

这里针对老年人的康复护理配套十分完善。除了拥有几所专为老人服务的大型康复院外,心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷,疗养所鳞次栉比,老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种档次的服务。

Terraces护理社区入住率达到92%,每月有许多老人需要更高级别的护理,又兴建了几座高级公寓。亚利桑那州政府的负责人表示,在土地越来越稀缺的市场行情下,养老地产的开发趋势必将重视“镶嵌式”养老住宅和老旧小区的升级改造。 


经典模式之二:大学老年村。

近年来,美国的养老地产开始走另类化趋势,比如有人把养老社区搬进了大学。美国1947年以后出生的“婴儿潮一代老人”们受教育水平普遍较高,针对这个特点越来越多的高等院校参与养老地产开发,掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。  

在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学老年村”的退休社区,招收本学校的校友,目前住户平均年龄77岁。现在,有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系,可使用大学休置的地产建成“大学老年村”,并使用大学的教学设施,提供终身学习项目,从而吸引了大量高知文化的老人,使其老有所为,老有所学。 

美国的“大学老年村”现在有多种运营类型,主要模式包括活力老年村、独立生活老年村、协助生活老年村、专业护理老年村等。若是55~65岁之间的健康老人会进入活力老年村养老,65岁后可进入协助生活老年村养老。独立生活老年村主要是居家式的自主养老方式,主要包括住宿、餐饮、娱乐活动等功能。

大学内的协助生活老年村与专业护理老年村主要针对75岁以上老人,居民从中得到3个级别的护理,提供包括各阶段所需的服务,专门为住户提供持续照顾服务。村中的护工需要护士执照才可上岗。据调查,居住在持续照护大学村的老人平均寿命比美国其他社区高8岁,且在医疗平均花费上减少30%


经典模式之三:老年公寓。

在美国,老年公寓属于养老地产中的公租房廉租房类型。近十年来,养老地产在美国各地城镇的开发与发展已经进入成熟阶段,不仅开发程度与形式多样,其运营模式也是多种多样。比如在纽约,大大小小的老年公寓有数百座分布在曼哈顿、布鲁克林等5个行政区,大约每三个街道(按国内行政称呼)就有一栋老年公寓。其中有市政府投资的、区政府集资的、街道合资的、非盈利组织团体私募的与开发商财团建造的。例如曼哈顿黄金地段第九大道54街的克林顿花园(Clinton Garden)是美国联办政府提供援助建造的老年公寓。负责人哈曼拉·弗里亚斯介绍,克林顿花园老年公寓有100套房间,根据联邦房屋条例第202条,该老年公寓接受纽约市收入低于25,100美元/年(夫妇),2,2000美元/年(单身)62岁以上的老人申请。入住之后,每月的房租将占房客月收入的1/3,例如,一位退休老人的每月社保金是750美元,居住在这里每月需付250美元左右。如果你把750美元都交给老年公寓,那么老年公寓除了提供三餐之外,还会组织外出旅游、看戏等活动。

相对欧洲及其他发达国家而言,美国老龄化程度较轻,其养老地产以商业化运营为主,突出特点是设施完善,运营模式是成熟的市场化运作模式,会有投资商专门进行投资并进行上市,提供长期低成本的资金支持,同时会有专业的运营商来进行项目的运营。


(综合编辑于新浪财经网)

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