澳洲房价为何50年稳健增长?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-06 臣信集团


1

建筑成本的上涨


砖、瓦、水泥、钢筋、人工的成本,这些年来的上涨是有目共睹的。建房最大的一笔成本,土地价格也在一路飞涨。因为受市政规划所限,在城市交通网络范围内,适合建房的土地确实越来越少,工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快,这就造成房价不得不提升。


2

空置率低


澳洲房子的空置率一直都低于3%,一个房子放租,有三、四十人排队去抢,是常有的事。这就造成租金回报好,投资买房赚取租金比较容易。


3

房贷利率低


虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国高,但是,5%左右的房贷利率,也是接近历史最低水平了,在澳洲贷款可以只还息、不还本的,这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。


4

住房数目的需求增大


在过去20年里,澳洲平均每年开建155,500套住房,而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计,每年要18万套住房才能满足需求,澳洲房地产市场常年呈现一种供不应求的状态。


5

移民数量和人口的增长


国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)说,到2031年,住房需求量将比供应量高出66.3万套。为什么缺那么多,又为什么是2031年呢?二次大战后,澳洲人口增长的高峰"婴儿潮"是1946年开始到1964年的,假定这些人平均寿命为85岁,要到2031年,这些人才逐渐逝去,而要有足够税收来照顾老年人,除了不断鼓励生育,还要引进大量的移民,这又造成了房屋供应的巨大压力。


6

充实的资金


从2007年起,澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底,这种退休基金有503,320个,总值有4960亿澳元,而每季度增加的数目有数千个,如此巨大的资金,即使缓慢入市,对房价的承托力来说也是不言而喻的。


7

澳元汇率相对较低


以人民币兑换为例,相比于高峰时期的6.8:1,现在的汇率4.89:1,是一个比较低的汇率,它促使更多海外买家进入本地市场。


8

良好的制度


澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的,它让开发商及银行利益分离,避免了利益集团联合控市,它强制买卖双方聘请律师,成立信托帐户,又要求建筑商完全脱离开发商,强制实行透明的施工招标,不允许投机圈地,不允许开发商交房前动用业主购房款等等,这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受热捧的投资手段。


9

政策鼓励,与建房审批制度


澳洲是三级政府,联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略,州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。 


由于既得利益和优先环境的考虑,大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发,每一个报建审批(DA)基本上都会收到周围邻居的反对,而地方政府是由居民一人一票选举产生的,为了反映民意,开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时,都会受到重点"照顾",做一份报建DA往往被拖延一年以上,甚至长达五六年,要由环境法庭来解决。


而联邦政府,州政府,为了扩大就业,扩大税收,刺激经济,会不断推出种种激励措施,这就形成了一方刺激需求,一方限制供应的上下不同局面。


小臣观点

只要以上这些深层次的体系不变,就算再来一次金融危机,澳洲的房价也跌不到哪里去。


用事实说话,纵观过去澳洲50年的房地产发展史就是最好的证明。

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项目名称

M. Residences

墨尔本未来市中心豪华公寓

项目类型精品公寓
项目区域Port Melbourne
预计交房期2018年年中
参考价格42.6万澳币起
开发商

Third Street


区域

80亿澳元基建




为Port Melbourne地区

多引入了80,000人口,

和40,000个新的就业机会!


是全澳大利亚规模最大的

市区发展计划!


该区域前途不可小觑,

是墨尔本的未来市中心!




周边包括维多利亚大学、墨尔本大学、墨尔本皇家理工大学等优质教育机构均紧邻本区域,而区域内更涵盖多个知名中小学,包括墨尔本文法学院初中部、伽利略区天主教小学等。未来,区域内还将建立两所新学校。



周边学校:蓝色为已有学校,粉色为新规划的2所学校

投资

旺租区域,地理位置绝佳



这里41%的房产处于租赁状态,居民构成中,72%为澳洲本地居民,而海外移民主要集中来自发达国家,包括英国6%、美国2%、新西兰2%。近两成居民拥有高学历,区域内三成左右居民从事专业工作。




由于高租赁需求以及区域未来的巨大发展潜力, Fisherman Bend区域成为墨尔本日渐火爆的投资热点,公寓价格一路攀升,中位价直达70万澳币左右。



交通

除了延展市中心的电车轨道设施,区域内还拥有成熟的交通网络,助您尽享便利生活。


项目所在的街道Plummer Street,未来将开设全新的电车线路直达墨尔本市中心的高端商业街Collins Street。


项目所在的社区内囊括酒店设施,配套开设的免费社区公交将带您直达墨尔本CBD以及South Bank商业区。


出行

四通八达的电车和公交

设计

由澳洲当代享负盛名的发展商Third Street、住宅建筑及室内设计专家Elenberg Fraser倾力打造。共同致力于为客户提供独有的生活享受。


一应俱全

平台住户设施


“M”楼

天台住户设施


奢华

私人用膳区



独享

天台私人休息室


周边

步行5分钟即可到达Bay Street商业街!



步行5分钟即可到达Coles超级市场!



步行6分钟即可到达Garden City商业购物区!



驾车9分钟即可到达著名的南墨尔本市场!


户型

一房一卫

首付仅需4.26万澳币

室内面积:47平方米

阳台面积:5平方米

参考价格:42.6万澳币起

朝向:南,区域花园方向



2房2卫

首付仅需7.35万澳币

室内面积:76平方米

阳台面积:6平方米

参考价格:73.5万澳币起

朝向:北,墨尔本市中心方向

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