在澳大利亚购买首套房屋怎么会有这么多困惑?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-05 新报阿德莱德



购买首套房屋可能会带领我们进入一个全新的生活状态,与之相应而来的可能也会有压力,挑战和困惑。


现在我们就从金融融资的角度帮您解答咨询一些常见的问题。

常见问题1
我们能申请到多少金额的房屋贷款?

每个人的贷款额度和贷款能力都不一样(Borrowing Capacity), 所以选择一个贷款顾问去咨询贷款额度能力是一个非常明智的选择(It is smart to ask @Aussie),而且贷款顾问都是不会跟您收取任何费用的。一个人的贷款额度主要取决于在将来的30年里自己每个月有多少的偿贷能力,取决于您的收入水平。


银行会审查您的收入还有支出,还会在现有贷款利率的基础上增加大概2%的比例去审查您是否具有长期的偿还能力。贷款经理会帮助您进行细致的计算然后得出适合您的贷款额度。


还有很多方式可以帮助我们提高贷款能力,比如说降低信用卡额度,还清高利率的个人贷款,利用公共交通等方式来积蓄存款。

常见问题2:我们需要多少首付款?

有很多因素会影响首付款额度。在澳洲,如果您的贷款额度低于80%,也就是自己首付至少20%以上,是不需要支付承贷方保险的(Lenders Mortgage Insurance)。如果您并不介意去支付这笔保险费,贷款额度是可以大于80%的。有的银行甚至可以申请到97%的贷款额度。

常见问题3 :什么是 Lenders Mortgage Insurance?

Lenders Mortgage Insurance这个保险是用来保护银行的,因为贷款额度大于80%,银行承担的风险系数也随之增高,如果出现任何无法还贷的情形,保险公司会承担相应差额损失,并赔偿银行。

虽然贷款人需要支付这笔保险金额,但是另一方面它也给我们带来了利益。我们至少可以在贷款额度大于80%的情况下仍然可以申请到贷款。而且我们可以选择将这笔保险金额也分期付款支付(Capitalised)。打个比方,50万澳币的房子,我们申请了43万的贷款,贷款额度是86%,我们需要相应支付比如说大概1.5万的保险费用。我们可以选择分期支付保险费用,也就是总的贷款额会是44.5万。它对于我们的优势是在高额的贷款比例下,我们还是可以拿到房屋贷款。这在50年前是不可能的,50年前没有Lenders Mortgage Insurance,如果我们没有20%的首付,银行是绝对不会贷款的。

常见问题4:购买房屋有哪些相关费用?

我们需要防患于未然,在购买房屋申请贷款之前就把相关费用都考虑在内。整体上相关费用包 括:印花税,保险费,过户律师费用,贷款申请费,房屋检查费,Lenders Mortgage Insurance承贷方保险费(大于80%),各种水电网开通费用。情况各不一样,需要具体计算。一般情况下我们用5%的比例来大概计算所有的相关费 用。比如说购买一套60万的房产,我们还需要考虑5%,也就是3万的相关费用。总的支出就是63万了。

常见问题5:哪些收入可以用来申请房屋贷款

当准备申请房屋贷款的时候,我们首先需要确认现在的收入状况是否符合贷款要求。下面就简单介绍一下各种收入来源和相应的银行审理要求。


PAYG收入

Pay As You Go income,PAYG收入就包含了我们绝大多数的工作收入,它主要是相对于个体经营户(self-employed)而言的。PAYG收入会有工资单,我们会根据工资单来具体计算承贷能力。

 

加班收入

如果加班是一种常态而且是特殊工种工作要求,很多银行是可以将加班收入计入总收入中一部分的。比如说护士,警察等特殊工种加班是一种常态。但是如果只是偶然性的比如说季度加班,很多银行就不予考虑了。一般情况下,有些银行会用加班收入的一半(discounted by 50%)计入贷款收入金额的计算。

 

兼职工作的收入 Part-Time Income

一般情况下,如果申请人已经有了一份全职工作,第二份兼职工作收入是不做考虑的。因为全职加兼职的做两份工作没有长久性,会超过正常人的负担。但是如果只是做兼职工作,也就是一份永久性的兼职工作,银行是接受申请的,一般有最低工作年限要求。

 

临时工 Casual

如果工作时间不确定,也没有工作合同的临时工,一般银行有最低工作时间应满3个月或者12 个月,而且根据贷款额度的不同,requirement 也不尽相同,需要具体分析。

 

业务提成收入 Commission Income

这种类型的收入因为每个月收入有波动性,一般都是需要1年或者2年的收入凭证。有的银行只记入80%的收入,因为业务提成收入具有不稳定性。

 

利息和股息收入

需要两年的退税证明。

 

信贷和合作关系分配收入 Trust and Partnership Distributions

需要两年退税证明。

 

公司收入 Company Profits  Andretained Earnings Self-employed

需要提供财务报表和退税证明。

 

房租收入 Rental Income

需要是投资房房租收入,而且一般银行会用80%的收入进行计算。(除去出租房屋的相关费用)。如果是自住房的Boarding income,有的银行也会考虑(self-contained)的房租收入。需要具体个例分析。

 

私家车补助 Car Allowances

可以用来抵消生活费用支出

 

生产产假补助 Maternity leave income

每家银行对于产假补助的计算各不相同,有的需要提供持续性工作证明(eg,产假结束后恢复工作证明);有的银行对贷款额度有所限制。我们需要进行具体分析来选择适合您的lender。


海外收入 Overseas Income

最近各大银行都对海外收入进行了严格的审查。但是这并不代表海外收入就完全不可以申请贷款。只是我们需要根据银行的要求提供更加详细的材料。海外收入情况比较复杂,我们会在另一篇文章中具体介绍。


也许我们会觉得一下计算清楚所有的费用很困难,不过我们有房屋贷款顾问随时帮您解答。So it's never too early to meet your broker and we can work out with you to get yourdreamy house sooner.


如需要详细信息资讯 - 请联系

Amy Guo 专业房屋贷款顾问@Aussie

0450 510 522

Amy.guo@aussie.com.au

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